Аренда с НДС

Какие налоги платятся с дохода от аренды?

Российское законодательство позволяет гражданам зарабатывать на аренде недвижимости. Человек имеет полное право сдать свою квартиру жильцу и получать таким образом стабильный пассивный доход. Однако при этом он обязан поделиться с государством — заплатить положенный налог в казну. Владелец недвижимости может выступать арендодателем как частное лицо или как предприниматель — от этого напрямую зависит схема налогообложения и сума отчислений. Не секрет, что на российском рынке недвижимости пока действуют в основном серые схемы: даже заключая договор аренды, собственники жилья повсеместно уклоняются от уплаты налогов. Однако с каждым годом ситуация постепенно меняется: официальные органы всё успешнее выявляют неплательщиков, да и сами граждане часто решают, что лучше отдать государству положенный процент и спать спокойно. Как, куда и сколько платить, вы узнаете из этой статьи.

Действия:

  1. Решаем платить налог
  2. Определяемся со схемой налогообложения
  3. Высчитываем процент налога
  4. Определяем сумму положенного налогового вычета
  5. Подаём налоговую декларацию
  6. Оплачиваем налог

Действие 1

Решаем платить налог

Учитывая «серую» специфику арендного рынка, решение исправно платить налоги от сдачи недвижимости — серьёзный и вдумчивый шаг для рантье. Сумма, которую придётся перечислить государству, ставит наймодателя перед выбором: лишиться части дохода или повысить квартплату жильцам?

Первый путь — пассивный и невыгодный, его предпочитают те, кто собрался платить налоги только из страха перед законом. Вариант с увеличением арендной платы предпочтительнее для владельца недвижимости, однако это потребует от него дополнительных усилий. Чтобы сдать квартиру на 10 — 13% дороже рыночной цены, рантье придётся предложить нанимателю дополнительные преимущества. К примеру, качественный косметический ремонт, новую мебель и абсолютно прозрачную сделку с участием профессионального риэлтора. В долгосрочной перспективе такая схема выгоднее всем участникам рынка — она выведет арендный бизнес на новый уровень, сделает его более безопасным и организованным.

Официальная сдача жилья с договором аренды и уплатой налогов защищает все стороны сделки правовыми нормами российского законодательства. Если наниматель нанёс ущерб жилью или скрылся не заплатив, владелец квартиры может смело обращаться в суд и взыскивать убытки. Однако для этого он сам должен быть чист перед законом — при неофициальной сдаче жилья или уклонении от уплаты налогов не стоит рассчитывать на помощь государства.

Недобросовестные жильцы могут шантажировать рантье, который не заплатил налог.

Согласно статье 122 НК РФ арендодатель, который сдаёт жильё по серой схеме, должен вернуть государству весь налог за период аренды и дополнительно заплатить 20% от этой суммы. В особых случаях злостного уклонения суд может увеличить штрафную выплату до 40%.

Первым этапом для честного рантье будет заключение договора аренды. Для этого стоит пригласить опытного риэлтора, который проверит все документы, а заодно аргументирует жильцу завышенную квартплату и преимущества официального найма. Грамотного специалиста можно найти на любом крупном портале недвижимости, к примеру, воспользоваться сервисом сайта ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример сервиса «Заявка риэлтору» на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Определяемся со схемой налогообложения

Сегодня в России предусмотрено несколько вариантов налогообложения дохода от аренды недвижимости. Какую схему выбрать, зависит от типа жилья и цены сделки.

  1. 1 Налог на доход физического лица (НДФЛ) — 13%

    Это самая простая и распространённая схема, она подходит владельцам скромной недвижимости эконом-класса, для которых аренда — вариант дополнительного дохода.

    Для граждан России налог составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Иностранцам, желающим заработать на сдаче своей российской собственности, придётся заплатить 30%.

  2. 2 Налог при регистрации арендодателя как ИП — 6%

    Владелец недвижимости, который всерьёз занимается арендным бизнесом, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволит ему существенно сэкономить на налогах — сумма отчислений снизится с 13% для физлица до 6% для ИП. Однако важно учитывать, что индивидуальному предпринимателю придётся платить массу других взносов в течении года: в пенсионный фонд, в фонд социального страхования, вести бухгалтерию и оплачивать бухгалтерские услуги. Поэтому эта схема оказывается по-настоящему выгодной только богатым рантье, которые одновременно сдают несколько дорогих квартир премиум-класса. В этом случае экономия от льготной системы налогообложения может покрыть расходы на деятельность ИП.

  3. 3 Покупка арендного патента — 6%

    Это схема также рассчитана на индивидуальных предпринимателей. Она выгодна владельцам «доходных домов» — арендодателям, которые выставляют на рынок сразу много квартир.Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Он позволяет платить в казну всего 6% от суммы годового дохода. Патент можно получить на разные сроки — от месяца до года. Он оформляется минимум за 10 дней до заключения сделки с нанимателем, если владелец жилья уже имеет статус ИП.

Налог по патенту нужно платить по месту регистрации квартиры.

Действие 3

Определяем сумму положенного налогового вычета

Добросовестные и законопослушные рантье не только должны платить государству — они имеют право на определённые преференции. При расчёте суммы отчислений в бюджет арендодатель может воспользоваться профессиональным налоговым вычетом. Эта сумма уменьшает общий годовой доход, с которого рассчитывается налог.

Владелец арендной недвижимости вправе подать на вычет, если в течение года у него были существенные расходы по содержанию объекта — ремонт в квартире или коммунальные платежи. Все траты нужно обязательно подтверждать документально — предоставить в налоговый орган оплаченные квитанции или договор с ремонтной бригадой.

При этом в формулу расчёта налога с дохода от сдачи квартиры добавляется дополнительный показатель:

(Доход от аренды — Профессиональный вычет) х % = Сумма налога

Пример:

Рантье, который сдаёт свою квартиру за 20 000 рублей в месяц, получает годовой доход 240 000 рублей. Его чистый налог при этом —31 200 рублей. Однако, в течение года он ежемесячно платил 3 500 рублей коммунальных платежей за свой объект, в год это 42 000 рублей. С учётом этого обстоятельства его налог составит: (240 000 — 42 000) х 13 % =25740 рублей.

Действие 5

Оплачиваем налог

Схема взаимодействия рантье и налоговых органов состоит из трёх этапов: сначала заполняется и подаётся декларация, потом она проверяется специалистами и утверждается сумма налога, и лишь после этого владелец недвижимости может перечислять средства в бюджет.

Все этапы проверки декларации можно отслеживать на сайте налоговой инспекции в личном кабинете налогоплательщика, либо контролировать процесс личными визитами в государственное учреждение. Сведения должны быть проверены в трёхмесячный срок. Важно дождаться окончания этого процесса, ведь даже самый внимательный и добросовестный налогоплательщик может допустить ошибку в расчётах и нечаянно завысить или занизить сумму выплат.

После того, как декларация проверена, владельцу недвижимости не стоит затягивать процесс оплаты. Налог на доход от сдачи жилья необходимо перечислить в бюджет до 15 июля. При этом важно понимать: вы оплачиваете отчисления за прошлый год. Например, если заработок от аренды получен в 2013 году, необходимую сумму нужно внести до 15 июля 2014 года. Проще всего сделать это в отделении Сбербанка.

Физическим лицам не нужно платить налоги на аренду, если квартира сдаётся по договору безвозмездного пользования близким родственникам или друзьям.

Владелец недвижимости может упростить себе схему налогообложения, если сдаст квартиру не физическому, а юридическому лицу. Это может быть небольшая фирма, которая ищет объект под офис, или арендное агентство-посредник, с которым собственники жилья заключают договор на доверительное управление недвижимостью. В любом случае, когда арендатор — юрлицо, именно ему придётся взять на себя ежемесячные налоговые отчисления. Рантье будет получать на руки уже сумму своего «чистого» заработка.

Доход от аренды недвижимости

Им считаются средства, полученные владельцем недвижимости непосредственно от ее сдачи в аренду. Признается доход путем декларирования доходов и подачи налоговой декларации до 31 марта года, следующего за отчетным.

При этом, если квартира является совместным имуществом супругов, то доход от аренды в свой отчет может включить только один из них. В следующем году может признать весь доход от аренды второй из супругов, если это в конкретном случае выгодно.

Для того, чтобы признать доходы от аренды, владельцу (физическому лицу) достаточно заполнить декларацию о доходах за прошлый год, а именно – Приложение 2 декларации.

Примечание: с данных доходов не отчисляются авансы ни за социальное, ни за медицинское страхование.

Итак, давайте разберемся с тем, что конкретно входит в понятие – доход от аренды недвижимости, а что в него не включают.

В арендную плату не включаются платежи за услуги, связанные с использованием квартиры. Следовательно, доход от аренды не включает в себя авансы на отопление, обогрев воды, уборку общих помещений в доме, использование лифта, водоснабжение от водопроводных сооружений, контроль и очистку дымовых труб, удаление золы и мусора, очистку сточных вод и т. д. – так называемые «коммунальные услуги за обслуживание квартиры». То есть, все те услуги, за которые арендодатель после окончания года получает фактуры за реальное количество оказанных услуг от исполнителей.

Примечание: данное условие о выделении отдельно сумм за аренду недвижимости и отдельно за услуги лучше сразу прописать в договоре аренды. Потому что в случае, если в договоре указано, что все коммунальные платежи включены в стоимость аренды, доходом считается вся сумма арендной оплаты.

Однако, если какая-либо услуга предоставляется самим арендодателем (например, ежемесячная уборка квартиры), тогда оплаты за эту услугу являются по Закону его доходом, и потому данный вид дохода подпадает под понятие «заселение» или úbytovací služby (чеш.), а такой вид деятельности требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так что, если Вы решите, в порядке исключения, оказать подобную услугу вашему арендатору, хорошо подумайте, стоит ли это делать.

Что является базой для расчета налога

Основой налога (налогооблагаемой базой либо прибылью) является доход за вычетом расходов, связанных с содержанием, обеспечением и поддержанием недвижимости.

Рассмотрим, что может входить в расходную часть при сдаче недвижимости в аренду.

Владелец недвижимости имеет право выбора из двух вариантов:

1) расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система);

2) реальные расходы по факту.

Расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система).

Вы, как владелец недвижимости, можете выбрать упрощенную схему учета расходов: 30% от полученного дохода. Если Вы применяете расходы по фиксированной ставке, то 30% — это все Ваши расходы, и уже ничего более, чем 30% вычесть нельзя.

Пример расчета:
Вы сдаете квартиру за 12 000 Чешских крон плюс 3.500 — авансовые платежи за коммунальные услуги.
Доход от аренды будет составлять 12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200 крон.
Налогооблагаемя база (прибыль) 144.000,00 – 43.200,00 = 100 800 крон.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.

Примечание: у паушальных затрат установлен лимит в 300 000 Чешских крон. Т.е. если Ваш доход от сдачи в аренду превысит 1 миллион крон (например, 1 500 000), то используя паушал 30% , можно снизить доход максимум на сумму 300 000 крон (не на 450 000 крон).

Данный способ расчета налоговой базы имеет ряд преимуществ:
1. он рассчитывается с чистой суммы аренды;
2. если у владельца недвижимости очень маленькие расходы, данный метод позволяет существенно снизить налогооблагаемую базу, а именно на 30%;
3. нет необходимости сохранять все расходные чеки для предоставления их в случае контроля Налогового управления;
4. это упрощенный учет – Вы ведете только учет поступления средств за аренду.

По реальному размеру расходов.

В случае, если Вы решили использовать в качестве расходной базы реальные затраты, то необходимо вести их учет.

К расходам вы можете отнести:

1. все материальные затраты, связанные с ремонтом, уборкой, покупкой мебели и все возможные иные расходы, которые Вы можете понести при обслуживании сдаваемой в аренду недвижимости;

2. все расходы на ремонт квартиры (например, замена окон одного размера, замена сломанных водопроводных кранов), техническое обслуживание (например, окраска), страхование, бытовое оборудование (например, покупка холодильника, стиральных машин, чайников, мебели и т.);

3. расходы на автомобиль, которые в данном случае являются немаловажной частью. Их Вы также можете использовать для обслуживания недвижимости.

Но при использовании расходов на автомобиль необходимо доказать целесообразность этих расходов. Это можно сделать, ведя книгу поездок, где Вы распишите, в какое время автомобиль был использован именно для работы, связанной с арендой недвижимости;

4. % по кредиту/ипотеке в случае, если для приобретения недвижимости были использованы кредитные деньги;

5. амортизационные отчисления на саму недвижимость, которые являются основной статьей расходов.

Что не включается в расходы:
1. авансовые платежи , в случае, если они включены в цену аренды;
2. выплаты по кредиту/ипотеке (возврат тела кредита);

И в заключение – решение, какую систему выбрать Вы принимаете самостоятельно. На основании тех расходных материалов, что у Вас есть (по принципу “что выгоднее”). Налоговое законодательство позволяет даже поменять данную систему. Т.е. один год Вы можете использовать упрощенную систему списания затрат: — 30%, а второй, если Вам это выгоднее, реальные затраты, связанные с арендой. При этом, использованную систему нельзя менять обратно, т.е. если Вы уже подали отчет с использованием упрощенной системы, то нет возможности подать уточненный отчет, использовав реальные расходы. Это условие прописано в Законе, однако, в нашей практике были случаи, когда Налоговая позволяла подать уточненный отчет с изменение системы затрат на более выгодную для арендатора.

Амортизация

Как правило, реальные затраты превышают паушал 30%. Основной затратной частью является амортизация недвижимости. Обслуживание жилой недвижимости списывается на затраты в виде амортизационных отчислений в течение 20-ти лет. Так же существует несколько разных видов амортизации: равномерная, ускоренная и с повышающими коэффициентами.

Для расчета амортизации, необходимо определить стоимость недвижимости.
Если с момента ее приобретения до решения сдавать ее в аренду еще не прошло 5 лет, для расчета амортизации используется покупная стоимость. Если прошло более 5-ти лет, необходимо заказать оценку недвижимости. В таком случае амортизация будет рассчитываться, исходя из оценочной стоимости. Если Вы получили недвижимость в виде дара/подарка, необходимо учесть тот факт, что земля при ней не амортизируется. Если к Вашей недвижимости принадлежит земля (участок) – например, это дом с участком – необходимо для расчета амортизации выделить только цену самого дома (бывают случаи, когда в договоре купли-продажи указана только общая стоимость, без разделения цены участка и дома отдельно. В таких случаях придется заказать квалифицированную оценку участка).

Расчет налога и подача декларации

Подоходный налог рассчитывается по формуле:
доход – расход = прибыль * 15% = налог

Льготы по налогу:
рассчитанный налог можно снизить льготами по налогу. Каждый налогоплательщик, даже если он не является налоговым резидентом Чехии, имеет право на льготу по налогу в размере 24 840 Чешских крон в год.

Существуют так же дополнительные льготы по налогу: на детей, проживающих с Вами в Чехии, на супруга/супругу без собственных доходов, проживающих с Вами в Чехии и другие, для получения которых необходимо исполнить определенные условия.

Налог к оплате: рассчитанный налог – льгота по налогу = налог к оплате.

Пример:

Вы сдаете квартиру за 12 000 крон.
Доход от аренды будет составлять:
12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200.
Налогооблагаемая база 144 000 – 43 200 = 100 800.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.
Теперь вычитаем льготу по налогу на прибыль: — 24 840 крон
Налог к оплате равен нулю.

Как видно из примера, в случае не очень высокого дохода (ориентировочно до суммы 235 000 Чешских крон – доход с аренды за целый год: 235 000 -30%*15% =24 675 крон – сумма налога), льгота покрывает налог полностью, следовательно можно выбрать упрощенный вариант – паушал 30% и не собирать реальную затратную часть.

В случае, если расходы превысили доходы от сдачи недвижимости в аренду, получается убыток. Данный убыток можно использовать для снижения иных доходов текущего календарного года: от предпринимательской деятельности § 7, имущества § 8, прочих доходов § 10 (например, от продажи недвижимости или дивидендов). Исключение составляют доходы от трудовой деятельности § 6. Если у Вас нет иных доходов, которые Вы бы могли в данном году снизить, Вы сможете использовать убыток в течение 5-ти последующих лет.

Грамотный бухгалтер подскажет самый выгодный для Вас вариант. Вы обратились по адресу! Мы 12 занимаемся бухгалтерским обслуживанием.

Облагается ли ндс аренда помещения

Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС. Уменьшение арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС в течение срока действия договора На практике может возникнуть ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Это возможно, например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п.

2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС.

Важно В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие, согласно которому в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога, а также предусмотреть процедуру уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы. Читайте также: Размер и валюта обеспечительного платежа ——————————— Пример формулировки условия: «Если арендодатель перестает быть плательщиком налога на добавленную стоимость, размер арендной платы уменьшается на сумму этого налога. При этом арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление об уменьшении размера арендной платы в течение дней с момента прекращения его обязанности по уплате НДС. С момента направления указанного уведомления размер арендной платы по настоящему договору считается уменьшенным на сумму налога.

Налоговые риски могли бы возникнуть в том случае, если бы договором аренды была установлена обязанность арендатора по возмещению стоимости коммунальных услуг сверх арендной платы (или в составе арендной платы). Не исключено, что в такой ситуации налоговая инспекция сочла бы сумму возмещения подлежащей налогообложению НДС. По крайней мере, в отношении операции по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ) ФНС в Письме от 17 мая 2005 г. № ММ-6-03/404@ отвечала так: «если по условиям договора аренды предусмотрено, что в стоимость арендной платы помимо платы за найм жилья (платы за предоставление жилого помещения) включена стоимость коммунальных или иных услуг, то в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включается только плата за найм жилья (плата за предоставление жилого помещения)».

В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше). Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).

Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

  1. Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС. В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет.

Арендодатель будет принимать к вычету сумму НДС по счету-фактуре.

  • Представим, что плата за аренду помещения состоит из 2-х частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей. В данной ситуации Вы предъявляете арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату. Со своей стороны Вы можете принять к вычету НДС от поставщиков электро-, теплоэнергии и прочих коммунальных услуг.

    Основания для вычета в Вашем случае следующие: Вы обязаны передать арендатору помещение в состоянии, пригодном к эксплуатации. Для этого Вами заключены договора с коммунальными службами, подведены необходимые коммуникации.

Финансисты разъяснили, что при предоставлении бюджетными и автономными образовательными учреждениями в аренду госимущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления, плательщиками НДС являются эти учреждения, а не арендаторы имущества. Проанализируем ситуацию.

Устанавливаем плательщиков налога

Федеральные (муниципальные) образовательные учреждения, как правило, являются только балансодержателями недвижимого имущества. Согласно гражданскому законодательству, имущество закрепляется за ними на праве оперативного управления.

При этом они владеют, пользуются данным имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются имуществом с согласия его собственника.

Так как предоставление имущества в аренду часто встречается в хозяйственной деятельности образовательных уч­реждений, в разъяснениях финансисты обращают внимание на следующее. Налоговый кодекс РФ предписывает особый порядок исчисления НДС при предоставлении на территории Российской Федерации органами госвласти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества. В данном случае пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база исчисляется арендаторами, являющимися налоговыми агентами. В рассматриваемом вопросе определяющим моментом является сторона, являющаяся арендодателем. Арендатор выступает налоговым агентом только в том случае, если арендодателем является орган госвласти и управления либо орган местного самоуправления.

При предоставлении имущества в аренду его балансодержателем (учреждением, у которого имущество находится на праве оперативного управления) налог исчисляется в общем порядке. То есть НДС исчисляет и уплачивает в бюджет арендодатель – образовательное учреждение. Такой позиции придерживался Минфин и ранее. Например, аналогично специалисты финансового ведомства высказались в письме от 23 июля 2012 г. № 03-07-15/87.

При этом было обращено внимание на особенности исчисления налога казенными учреждениями. На основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ оказание всех услуг казенными учреждениями не признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Поэтому при предоставлении в аренду федерального имущества эти учреждения уплачивать налог на добавленную стоимость не должны. При этом и арендаторы в соответствии с Налоговым кодексом РФ не являются налоговыми агентами. › |.

Источники уплаты налогов

В письме Минфина России от 30 мая 2012 г. № 03-07-11/158 при рассмотрении подобной ситуации чиновниками был указан также источник уплаты налогов в отношении доходов от предоставления в аренду имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» в статью 41 Бюджетного кодекса РФ внесены поправки, исключающие доходы от использования имущества бюджетных учреждений из перечня неналоговых доходов бюджета. Доходы от сдачи в аренду имущества зачисляются на лицевые счета соответствующих бюджетных (автономных) учреждений, что позволяет им самостоятельно уплачивать налоги и сборы, установленные законодательством Российской Федерации.

Анализ арбитражной практики

В случае неуплаты налога учреждению не избежать судебных споров. Подтверждением тому служит постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 января 2013 г. № А28‑11123/2011. Рассмотрим его более подробно

Суть проблемы

Университет сдавал в аренду имущество и не уплачивал НДС, считая, что не должен этого делать, поскольку сдаваемое в аренду имущество является федеральным. Имущество университета, которое находится в федеральной собственности, согласно уставу закреплено за ним на праве оперативного управления.

При том университет сдавал часть имущества в аренду. Договоры аренды были заключены при участии и по согласованию с представителем собственника имущества – территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Университет выставлял арендаторам счета-фактуры на оплату арендных услуг с выделением суммы налога на добавленную стоимость, с августа 2009 года – без выделения суммы налога на добавленную стоимость. То есть он не уплачивал налог по данным операциям – налог в бюджет перечисляли арендаторы имущества.

Ответственность за неуплату

Проверяющие налоговые инс­пекторы сочли неуплату университетом НДС нарушением и доначислили налог на добавленную стоимость в размере 726 267 руб. и пени.

Университет решил оспорить действия чиновников в суде. Однако в этом споре арбитры заняли сторону налоговиков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При этом в пункте 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ перечислены операции, не признаваемые объектом налогообложения.

Передача в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, к таким операциям не относится.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Арбитры при оценке условий договоров аренды установили, что непосредственным арендодателем федерального имущества является университет, который не относится к органам государственной власти и управления, а также к органам местного самоуправления, для которых предусмотрен особый порядок уплаты налога на добавленную стоимость по договорам аренды.

При этом суд отклонил довод образовательного учреждения об отсутствии у него обязанности по уплате налога на добавленную стоимость, поскольку данный налог перечисляли в бюджет арендаторы. Но ведь в силу пункта 1 статьи 45 Налогового кодекса РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Конституционного суда РФ, изложенной в определении от 2 октября 2003 г. № 384‑О.

Так, при реализации на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества организациями, которым такое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, исчисление и уплату в бюджет налога на добавленную стоимость осуществляют указанные организации (то есть арендодатели, а не арендаторы). Таким образом, суд отказал университету в удовлетворении требования о признании решения налоговой инспекции недействительным.

Важно запомнить

При оказании муниципальным образовательным учреждением услуг по предоставлению в аренду помещения, переданного ему в оперативное управление, налогоплательщиком является это учреждение-арендодатель.

Опубликовано в журнале «Учет в сфере образования» № 3, март 2013 г.

3.3 Доход от сдачи имущества в аренду

Исследователь Л.Е. Басовский пишет о том, что «аренда как вид предпринимательской деятельности предусматривает передачу одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущества в виде внеоборотных активов»

Особое внимание должно быть уделено обязанностям и ответственности сторон в период эксплуатации объекта у арендатора. В соответствии с действующим законодательством право аренды на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, даже если участники не предусмотрели это в договоре аренды.

Аренда как объект учета бывает текущей и долгосрочной.

Текущая аренда регулируется договором аренды, заключаемым арендодателем с арендатором. Срок такой аренды не может быть более одного года. Процедура заключения договора аренды, его содержание и имущественные права сторон нормативно закреплены гл. 34 ГК РФ. При отсутствии указания в договоре срока аренды считается, что такой договор заключен на неопределенный срок. В подобной ситуации каждая из сторон исходя из своих интересов вправе в любое время отказаться от договора при одном условии: инициатор расторжения договора должен поставить об этом в известность другого участника не позднее, чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В то же время законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Для отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества законом допускается установление максимального (предельного) срока договора. В подобной ситуации, если срок аренды в договоре не указан и ни одна из сторон не отказалась от его расторжения до истечения предельного срока, предусмотренного законом, исполнение договора приостанавливается по истечении указанного срока.

Заключение договора на срок, превышающий предельный, рассматривается как заключение на предельный срок.

Когда произведенные затраты распространяются на неотделимые улучшения арендуемого объекта, возможны три варианта отражения таких затрат в текущем учете.

Первый вариант предусматривает компенсацию произведенных издержек арендодателем путем зачета арендной платы.

Второй вариант учитывает возмещение арендатору арендодателем расходов по улучшению объекта аренды.

Третий вариант признает произведенные расходы как прямые убытки арендатора. Это возможно в ситуации, если он осуществлял подобные затраты без согласования с собственником данного имущества.

В ситуации, когда арендная плата погашена арендатором на условиях отсрочки платежа, то указанная выше сумма НДС принимается к вычету после фактического погашения обязательств арендатора перед арендодателем.

ООО «» имеет отапливаемый склад площадью 2500 кв. метра, который в настоящее время не используется. Предприятие может сдать в аренду на следующих условиях:

– арендная плата с учетом коммунальных платежей 500 000 руб. в год;

– текущий ремонт отапливаемого склада осуществляет арендатор;

– имущество остается на балансе нашего предприятия.

Расчет дополнительного дохода от сдачи в аренду представлен в таблице 3.13.

Таблица 3.13. Расчет дополнительного дохода от сдачи в аренду

Показатели

Сумма. руб.

Арендная плата, год

500 000

Сумма амортизации, год

6% (30 000)

Налог на имущество, год

2,2% (10 000)

Налог на прибыль, год

20,0% (100 000)

Доход от сдачи в аренду, год

360 000

Как показывает таблица 3.13, чистый доход от сдачи в аренду складского помещения составит 360 000 руб. в год.

Изменение основных экономических показателей после проведённого мероприятия представлены в таблице 3.14.

Таблица 3.14. Основные экономические показатели после проведенного мероприятия

Наименование показателя

До внедрения мероприятия

После внедрения мероприятия

Изменения +/-

Себестоимость, руб.

10 658 000,00

10 658 000,00

Прибыль предприятия, руб.

148 000,00

648 000,00

+500 000,00

Выручка предприятия, руб.

11 373 000,00

11 733 000,00

+360 000,00

Чистая прибыль, руб.

76 000,00

436 000,00

+360 000,00

Рентабельность производства, %

0,013

0,04

+0,027

Фондоемкость, руб./руб.

0,937

0,908

-0,029

Фондоотдача, руб./руб.

1,067

1,101

+0,029

Рентабельность продаж, %

0,006

0,037

+0,031

Таким образом, данные таблицы 3.14 свидетельствуют о том, что за счет внедрения мероприятия по сдаче в аренду недвижимости ООО «» рентабельность производства увеличится на 0,027%. Фондоемкость после внедрения мероприятия составит 0,908 руб./руб., что меньше на 0,029 руб./руб., соответственно, фондоотдача увеличится на те же показатели, достигнув уровня 1,101 руб./руб. В свою очередь, рентабельность продаж увеличится на 0,031%, составив 0,037% против 0,006% до внедрения мероприятия.

В результате проведённых мероприятий рассчитаем общее изменение основных показателей рентабельности ООО «»

В таблице 3.15 приведены расчеты затрат до внедрения предлагаемых мероприятий и после, и рассчитана общая сумма экономии.

Таблица 3.15. Показатели работы ООО «» до и после внедрения мероприятий

Наименование показателя

До внедрения мероприятий

После внедрения мероприятий

Изменения +/-

Себестоимость, руб.

10 658 000,00

15 415 981,00

+4 757 981,00

Прибыль предприятия, руб.

148 000,00

5 569 339,00

+5 421 339,00

Выручка предприятия, руб.

11 373 000,00

21 406 420,00

+10 033 420,00

Чистая прибыль, руб.

76 000,00

4 502 295,2

+4 426 295,2

Рентабельность производства, %

0,013

0,263

+0,25

Фондоемкость, руб./руб.

0,937

0,701

-0,236

Фондоотдача, руб./руб.

1,067

1,303

+0,236

Рентабельность себестоимости, %

Рентабельность продаж, %

0,006

0,225

+0,219

На основании представленных в таблице 3.15 данных об изменении показателей рентабельности ООО «» после внедрения мероприятий составим график (рисунок 3.2).

Рис. 3.2. Показатели рентабельности ООО «» до и после внедрения мероприятий

Так, рентабельность продаж ООО «» увеличится на 0,219% и достигнет уровня 0,225% против 0,006% до внедрения мероприятий. Рентабельность производства также увеличится после внедрения мероприятий – на 0,25% и составит 0,263% против 0,013% до внедрения мероприятия.

Таким образом, из представленных данных видно, что показатели рентабельности за счет предложенных мероприятий значительно повысятся и позволят предприятию развиваться и приносить доход.

>Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи

Классификация доходов

Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.

Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, – к выручке от реализации или внереализационным доходам?

Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, – два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).

Дата признания дохода

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду – один из основных видов ее деятельности, то доход признайте на дату реализации этой услуги. По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта (если такой документ составляется). При этом наличие или отсутствие фактического получения денег на момент признания дохода не влияют. Такой вывод позволяет сделать пункт 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержит письмо Минфина России от 27 мая 2015 г. № 03-03-06/1/30408.

Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль признать в доходах сумму арендной платы, если актов об оказании услуг ежемесячно не составляется? Сдача имущества в аренду – основной вид деятельности организации. Организация применяет метод начисления.

Арендную плату признавайте в доходах на последний день каждого месяца (ст. 271 НК РФ).

При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место (п. 1 ст. 271 НК РФ). По договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, доходы между ними нужно распределить с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ).

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду – один из основных видов ее деятельности, то доход нужно признавать на дату реализации этой услуги (п. 3 ст. 271 НК РФ). По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта.

Вместе с тем, законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды. При этом услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что в отсутствие актов об оказании услуг арендодатель должен определять базу по налогу на прибыль (в т. ч. доходы) по итогам каждого отчетного (налогового) периода (п. 1 ст. 54, п. 2 ст. 286 НК РФ). Следуя данной логике, аналогичную позицию занял и Минфин России в письмах от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/360), от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21. Несмотря на то что указанные письма касаются вопросов расчета НДС, аргументы, приведенные в них в отношении даты оказания услуг аренды, можно применить и к порядку расчета налога на прибыль.

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, то датой признания дохода от аренды будет:

  • либо дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • либо дата предъявления арендодателю документов, служащих основанием для расчетов;
  • либо последний день отчетного или налогового периода.

Эти варианты предусмотрены в подпункте 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России в письме от 4 марта 2008 г. № 03-03-06/1/139.

Так как признание дохода от аренды при методе начисления не зависит от факта оплаты, то полученный от арендатора аванс включать в состав налоговых доходов не нужно (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). В доходы включите ту часть аванса, которая относится к уже оказанной услуге.

Если организация применяет кассовый метод, то доходы от сдачи имущества в аренду нужно отразить в том отчетном периоде, в котором фактически поступит оплата за оказанные услуги (п. 2 ст. 273 НК РФ). Если в счет арендной платы получен аванс, то его сумму также отнесите на увеличение налогооблагаемой прибыли (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации-арендодателя. Организация-арендодатель применяет общую систему налогообложения

Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение стоимостью 2 456 000 руб. (в т. ч. НДС – 374 644 руб.). В следующем месяце объект был передан арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 08 Кредит 60
– 2 081 356 руб. (2 456 000 руб. – 374 644 руб.) – отражены затраты на приобретение помещения;

Дебет 19 Кредит 60
– 374 644 руб. – учтен НДС по приобретенному основному средству;

Дебет 60 Кредит 51
– 2 456 000 руб. – оплачен объект;

Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 2 081 356 руб. – принято к учету помещение, предназначенное для сдачи в аренду;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 374 644 руб. – принят к вычету НДС по основному средству;

Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 2 081 356 руб. – передано в аренду помещение.

В феврале:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 13 729 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Организация ежемесячно платит налог на прибыль, применяет метод начисления. В феврале бухгалтер отразил в налоговой базе доход от реализации в сумме 76 721 руб. (90 000 руб. – 13 729 руб.).

Разницы из-за перепадов курсов

Ситуация: как арендодателю при расчете налога на прибыль учитывать разницы, возникающие из-за перепадов курсов, по арендным платежам в 2015 году? Цены согласовали в у. е., а расчеты ведут в рублях. Договор подписали в 2014 году.

Разницы, возникающие по арендным платежам 2015 года, учитывайте как курсовые. Те же, что возникают по обязательствам 2014-го – как суммовые.

Отличать курсовые разницы от суммовых важно, поскольку учитывают их по-разному. Вообще с 2015 года понятия «суммовые разницы» в Налоговом кодексе РФ больше нет. Все разницы по валютам и у. е. считают курсовыми. Учитывайте их по действующим правилам. Но есть одно исключение. По сделкам в у. е., заключенным до 1 января 2015 года, разницы из-за перепадов курсов признавайте как суммовые, по старым правилам (п. 3 ст. 3 Закона от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ).

А когда сделку считать заключенной? Многие полагают, что после подписания договора. Это не совсем так. Для учета разниц важнее, когда возникли обязательства. И вот почему.

В Налоговом кодексе РФ определения, что считать «заключенной сделкой», нет. Поэтому обратимся к гражданскому законодательству. В нем сделкой признают действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей (п. 1 ст. 11 НК РФ, ст. 153 ГК РФ).

Поэтому в рассмотренном случае сделка – это возникновение у одной стороны обязательства оплатить аренду, а у другой стороны – права требовать эту сумму. Факт подписания договора тут вторичен. Важнее, пользовался ли арендатор имуществом арендодателя или нет.

Другие примеры. В торговле момент возникновения обязательств будет зависеть от времени отгрузки или поступления предоплаты. По займам обязательства возникают только после того, как заемщик получит деньги от кредитора.

Поэтому, чтобы правильно учесть разницы, смотрите на дату, когда возникло обязательство, а не на день подписания договора.

Подтверждают эту логику и разъяснения в письмах Минфина России от 29 мая 2015 г. № 03-03-06/1/31100, от 25 мая 2015 г. № 03-03-06/1/29921, от 21 мая 2015 г. № 03-03-06/1/29152.

НДС

Доходы в сумме арендной платы облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Дело в том, что предоставление имущества в аренду с точки зрения главы 21 Налогового кодекса РФ рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Исключение составляют случаи, когда:

  • в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
  • арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

В этих случаях арендная плата НДС не облагается.

Исключение в отношении обложения НДС договоров аренды с иностранными гражданами или организациями применяется, если законодательством иностранного государства-арендатора:

  • либо установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;
  • либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России.

Об этом сказано в пункте 1 и подпункте 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Совместным приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 г. № 6498/40н утвержден Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяется освобождение от НДС при предоставлении им в аренду помещений. Этот перечень не содержит каких-либо ограничений, связанных с соответствующей нормой иностранного государства к гражданам и организациям нашей страны.

Ситуация: может ли организация использовать льготу по НДС при предоставлении в аренду офисных помещений постоянному представительству австрийской организации?

Да, может.

Перечень иностранных государств, в отношении граждан и организаций которых применяется льгота по НДС, предусмотренная статьей 149 Налогового кодекса РФ при сдаче им помещений в аренду, утвержден приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 г. № 6498/40н. Австрия в этот список включена. В нем также установлены виды помещений, при сдаче в аренду которых применяется льгота, – это служебные (офисные) и жилые помещения.

Поэтому, если организация предоставляет в аренду офисные помещения иностранной организации, аккредитованной в России и являющейся резидентом Австрии, НДС на сумму арендной платы не начисляйте (п. 1 ст. 149 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ налоговую базу по НДС нужно определить исходя из стоимости оказанных услуг (суммы арендной платы) без НДС. Рассчитывайте ее по мере оказания услуг и предъявления расчетных документов.

Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, являются:

  • договор аренды;
  • акт приемки-передачи имущества арендатору;
  • акт оказания услуг аренды (если его составление предусмотрено договором).

Это следует из письма Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742.

Датой возникновения облагаемого НДС оборота является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день оказания арендодателем услуг последний день каждого налогового периода в течение всего срока договора аренды;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Такой вывод позволяют сделать нормы подпункта 1 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 24 мая 2010 г. № 03-07-11/200, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47.

На сумму арендной платы арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Ситуация: как часто арендодатель должен выставлять счета-фактуры арендатору? Договор аренды заключен на длительный срок. Согласно договору ежемесячные акты об оказании арендных услуг не составляются.

Порядок выставления счетов-фактур не зависит от составления актов об оказании арендных услуг. Счет-фактуру арендодатель должен выставить в течение пяти календарных дней с момента, когда услуги по сдаче имущества в аренду были оказаны (п. 3 ст. 168 НК РФ). Объясняется это тем, что услуги реализуются (потребляются) в процессе их оказания (п. 5 ст. 38 НК РФ). Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, являются:

  • договор аренды;
  • акт приемки-передачи имущества арендатору.

Об этом сказано в письмах Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, а также ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81.

Таким образом, если договором аренды не предусмотрено иное, ежемесячное составление актов об оказании услуг по предоставлению имущества необязательно.

В отношении договоров аренды, срок действия которых охватывает более одного налогового периода по НДС, финансовое ведомство дает такие разъяснения (письмо Минфина России от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47). Если условиями договоров аренды не предусмотрена предварительная оплата услуг, то арендодатель должен определять налоговую базу по НДС в последний день квартала, в котором услуги были оказаны (31 марта, 30 июня, 31 октября и 31 декабря). Соответственно, в течение пяти календарных дней по окончании каждого квартала арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на услуги, оказанные в истекшем периоде. Объясняется это так. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора. Поэтому арендодатель обязан определять налоговую базу по НДС по итогам каждого квартала (п. 1 ст. 54, п. 4 ст. 166 и ст. 163 НК РФ). Досрочно (пока период, в котором оказываются услуги по аренде, не окончен) выставлять счета-фактуры нельзя (письма Минфина России от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21 и от 2 июля 2008 г. № 03-07-09/20).

Суммы налога, исчисленные и уплаченные с сумм авансов, примите к вычету в налоговом периоде, в котором услуга будет оказана (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Выкуп имущества арендатором

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае для целей налогообложения операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

  • расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (подп. 1 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ);
  • доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (ст. 249 НК РФ).

Подробнее об этом см.:

  • Как учесть при налогообложении продажу основных средств при выкупе арендованных объектов основных средств;
  • Как отразить в учете реализацию материалов при выкупе арендованных объектов прочего имущества.

Реализация товаров (работ, услуг) на территории России признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому с выручки в сумме выкупной стоимости имущества нужно заплатить НДС. Суммы налога, уплаченные авансом в счет выкупной стоимости имущества, примите к вычету сразу после передачи объекта арендатору (п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Если организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, суммы арендной платы в рамках деятельности, переведенной на ЕНВД, и деятельности на общей системе налогообложения необходимо учитывать раздельно в целях расчета налога на прибыль и НДС методом прямого счета (п. 9 ст. 274, п. 1 ст. 146, абз. 3 п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Доходы, связанные с представлением имущества в аренду, по деятельности, переведенной на ЕНВД, никак не отразятся на определении налоговой базы по ЕНВД (п. 1 и 2 ст. 346.29 НК РФ).

Для того чтобы учесть при расчете налога на прибыль суммы полученной арендной платы на общей системе налогообложения, воспользуйтесь правилами, предусмотренными для этого режима.

УСН

Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Ситуация: к каким доходам при расчете единого налога при упрощенке отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, – к выручке от реализации или внереализационным доходам?

Если имущество сдается в аренду на систематической основе, то к доходам от реализации. В противном случае отразите арендные платежи в составе внереализационных доходов.

Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, – два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).

Датой получения дохода является день, когда организация фактически получила средства от арендатора в оплату его задолженности. Сумму арендной платы, полученной в виде аванса, включите в доходы на упрощенке, сразу в момент ее поступления к организации. Этот порядок следует из пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и писем МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации-арендодателя. Организация-арендодатель применяет упрощенку, налог платит с разницы между доходами и расходами

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение стоимостью 2 456 000 руб. (в т. ч. НДС – 374 644 руб.). В следующем месяце объект был передан арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 08 Кредит 60
– 2 456 000 руб. – отражены затраты на приобретение помещения;

Дебет 60 Кредит 51
– 2 456 000 руб. – оплачен объект;

Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 2 456 000 руб. – принято к учету помещение, предназначенное для сдачи в аренду;

Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 2 456 000 руб. – передано в аренду помещение.

В феврале:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

В марте:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Полученную арендную плату в сумме 180 000 руб. (90 000 руб. + 90 000 руб.) бухгалтер отразил в книге учета доходов и расходов за I квартал.

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае для целей налогообложения операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

  • расходы, связанные с его выбытием, если они предусмотрены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ (например, доставка, покупная стоимость имущества);
  • доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).