Арендатор оплачивает коммунальные услуги за арендодателя

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При аренде здания, сооружения, помещения арендатор пользуется коммунальными услугами: электро-, водо- и теплоснабжением и т.д. Оплата указанных услуг согласно судебной практике относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ:

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Внимание!Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Условия и порядок расчета потребленных энергоресурсов устанавливаются по соглашению сторон при заключении договора. Стороны могут включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям (включение такого условия в договор аренды является правомерным, однако есть и иная точка зрения, например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.02.2016 по делу N А60-9406/2015). В таком случае заключенный напрямую между ресурсоснабжающей организацией и арендатором договор на предоставление услуг в силу ст. ст. 420, 307, 309 ГК РФ является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012 по делу N А33-14660/2010 (Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 данное Постановление оставлено без изменения).

Однако если арендатор в нарушение такого условия не заключит договор, то плата за потребленные коммунальные услуги будет взыскана с арендодателя как собственника имущества. В этом случае обязанность по оплате коммунальных услуг возложена именно на арендодателя, который, в свою очередь, выставляет счета или иной первичный учетный документ на оплату в части потребленного объема ресурсов арендатору. Это обусловлено тем, что бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник (Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 305-ЭС15-7462 по делу N А40-30146/14; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) — вопрос N 5, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.01.2016 N Ф03-5947/2015 по делу N А73-6516/2015).

При рассмотрении судом требования о взыскании задолженности по коммунальным услугам по договору аренды арендодателем должны быть доказаны такие обстоятельства как:

  •  Факт наличия у арендатора задолженности по оплате за коммунальные услуги перед арендодателем. Это может подтверждаться выписками из банковского счета, выставленными счетами-фактурами, требованиями (претензиями) о необходимости погасить задолженность, документами о последних платежах за коммунальные услуги и т.д.
  • Наличие в самом договоре аренды условия об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги. Это может быть подтверждено, как правило, самим договором аренды.
  • Факт несения расходов за коммунальные услуги самим арендодателем. Это может подтверждаться счетами-фактурами, товарными накладными и др.

 

Понравилось? Поделись с друзьями

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаВоенная служба. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство.

ГЛАВА 33. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ АРЕНДЕ

Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыОбразованиеПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

В частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 N А52-353/2006/2 указано, что арендодатель коммунальные услуги не оказывает, выручки от таких операций не получает и сумма возмещения коммунальных расходов НДС не облагается. Поэтому суммы НДС, уплаченного организациям за оказанные его арендаторам коммунальные услуги, арендодатель не вправе включать в состав налоговых вычетов (смотрите также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.01.2008 N Ф04-62/2008). В то же время существуют судебные решения, в соответствии с которыми арендодатель имеет право принять к вычету НДС по коммунальным услугам, потребленным арендатором.

Как получить возмещение затрат по электроэнергии

Внимание

Довольно часто организациями, ведущими учет на основании главы 26.2 НК РФ, используется расчет арендной платы, включающий постоянную и переменную части. То, что общая стоимость аренды при этом ежемесячно изменяется, не противоречит действующему законодательству, хотя п.

3 ст. 614 Инфо

ГК РФ устанавливает возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Дело в том, что, хотя условиями договора арендная плата подлежит исчислению по каждому сроку платежа, тем не менее, стороны согласовали условие о размере арендной платы, включающее способ ее расчета, которое не меняется в течение года (п.

11 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66). С сумм компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии, входящих в состав арендной платы, на наш взгляд, арендодателю следует удерживать налог на доходы физических лиц согласно п. 1 ст. 210 и п. 2 ст. 226 НК РФ.

Компенсация арендодателю расходов на электроэнергию

Это возможно, если потребляемая электроэнергия используется для технологических целей. Однако применение этой схемы представляется нам нецелесообразным по ряду причин.

НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), плательщики НДС выставляют соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). В рассматриваемой ситуации согласно договору аренды арендатор возмещает арендодателю стоимость фактически потребленной электроэнергии.
Отметим, что ФНС России в п.

Возмещение стоимости электроэнергии по договору аренды

Важно

В свою очередь, арендатор, согласно договору аренды, возмещает арендодателю стоимость потребленной им электроэнергии на основании показаний электросчетчика. Согласно договору аренды стоимость потребленной арендатором электроэнергии не является переменной частью арендной платы, а компенсируется сверх арендной платы.

Арендатор требует выставлять документы на компенсацию электроэнергии без НДС, хотя арендодатель получает документы от энергоснабжающей организации с НДС. Прав ли арендатор? Как правильно в бухгалтерском учете арендодателя отражать расчеты с энергоснабжающей организацией и арендатором? Отношения сторон по договору аренды регулируются гл.
34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

346.16 НК РФ и является закрытым. Оплата электроэнергии в этом перечне не предусмотрена. В принципе, арендаторы, применяющие УСНО , могут учесть стоимость потребленной электроэнергии в составе расходов для целей налогообложения при оплате ее отдельно от стоимости аренды. Это возможно, если потребляемая электроэнергия используется для технологических целей.
Следовательно, возмещение затрат арендодателя на покупку электроэнергии может производиться арендатором на основании положений договора аренды или может быть заключен отдельный договор на возмещение затрат на электроэнергию. Именно в этом договоре и будут прописаны все условия порядка возмещения электроэнергии по договору аренды: определен порядок определения объемов потребленной электроэнергии, стоимости, качества и надежности и др.

Стоит отметить, что при заключении такого договора, основные его положения не закреплены в действующем законодательстве и определяются по соглашению сторон. Таким образом, цена компенсации для оплаты потребленной электроэнергии по договору аренды определяется по соглашению сторон между арендатором и арендодателем или между абонентом или субабонентом.

Это возможно, если потребляемая электроэнергия используется для технологических целей. Однако применение этой схемы представляется нам нецелесообразным по ряду причин. Во-первых, для оформления оплаты электроэнергии сверх стоимости аренды и включения этого пункта в договор аренды (или подписания отдельного договора об условиях возмещения арендодателю расходов по оплате электроэнергии) арендодателю необходимо получить разрешение от электроснабжающей организации на передачу арендатору расходов по оплате (ст.

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

545, 546 и п. 2 ст. 548 ГК РФ). В противном случае такой пункт договора (или договор) будет недействительным.

В адрес экспертов портала очень часто поступают вопросы от потребителей электроэнергии, которые имеют в собственности объекты недвижимости и которые сдают часть из них в аренду. Ярким примером является взаимоотношение арендодателя и арендатора или же крупного завода, выступающего основным потребителем электроэнергии и собственника нескольких цехов (зданий), которые он приобрел.

В с связи с этим договор возмещения затрат на электроэнергию, который может быть заключен между арендатором и арендодателем является важным документом, урегулирующим взаимоотношения между абонентом и субабонентом. Для начала предлагаем разобраться кто является субабонентом и абонентом и являются ли эти понятия тождественными для собственника здания и арендатора.

ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н (далее — ПБУ 9/99), доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов, приводящее к увеличению капитала этой организации. В случае получения арендодателем от арендатора возмещаемых последним сумм платежей за потребленную электроэнергию (перечисленных арендодателем за арендатора энергоснабжающей организации) указанных экономических выгод или дохода не возникает. Суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и т.п., не признаются доходами организации (п. 3 ПБУ 9/99).
Порядок определения цены в договоре регламентируется гражданским законодательством. Так, согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Мягкова Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова Разногласия в отношениях между юридическими лицами, связанными договором аренды, могут возникать при возмещении арендатором сумм платежей за потребленную электроэнергию. Например, имеет ли значение в такой ситуации, выделен или нет НДС в выставленных арендодателем арендатору документах на компенсацию электроэнергии? Об этом, а также об отражении расчетов с поставщиком электроэнергии и арендатором в бухгалтерском учете арендодателя рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Светлана Мягкова. Организацией (арендодатель) заключен договор с энергоснабжающей организацией на подачу электроэнергии.

Оплата коммунальных услуг арендаторами

За все в этом мире надо платить, в том числе, и за коммунальные услуги. Предприниматель, собирающийся снимать в аренду помещение, должен обсудить этот вопрос с арендодателем и зафиксировать в договоре наиболее выгодный способ оплаты коммунальных платежей. В любом случае, затраты «за коммуналку» несет арендатор, но некоторое разнообразие вариантов дает свободу выбора.

Арендатор вправе заключить соглашения с поставщиками услуг и производить оплату напрямую. Он может оплачивать услуги по агентскому договору через посредника. Чаще всего, в его роли выступает сам хозяин помещения. Есть возможность регулярно компенсировать арендодателю выставляемые счета по «коммуналке». Имеется вариант включения коммунальных платежей в общую сумму арендной платы.

Если арендатор оплачивает напрямую

С точки зрения бухгалтерии и налогового учета такой способ оплаты выглядит предпочтительнее других. Снабжающие организации предоставляют арендатору расчетные документы, и тот по полученным счетам принимает к вычету НДС. Т.е., по бухгалтерии расходы квалифицируются, как затраты на обычные виды деятельности, а по налоговой составляющей учет  идет по материальным затратам, понесенным на производство и реализацию. Всё бы хорошо, да только коммунальщики соглашаются на договор при наличии у потребителя собственного энергопринимающего устройства, подсоединенного к сетям по всем техническим требованиям. Обычно владельцем таких устройств является арендодатель.

06.03.2018 г. На ком лежит обязанность по уплате коммунальных услуг по договору аренды?

Продавать или давать согласие на установку других устройств ему нет резона. Небольшой шанс, при котором возможен такой вариант оплаты, заключается в долгосрочной (10-20 лет) аренде помещения.

Агентский договор

Такой договор составляется отдельным документом, по которому агент за «комиссионные» совершает юридические действия от своего имени, но по поручению и за счет комитента сделки (принципала). Такие же действия он может совершать и от имени приципала. Однако могут быть нестыковки по Гражданскому Кодексу. Дело в том, что сделки, совершенные до агентского договора, не признаются заключенными во исполнение поручений принципала. Иными словами, соглашение с коммунальщиками обычно заключается наймодателем раньше арендного договора, поэтому он не может быть агентом для арендатора-комитента и покупать для него коммунальные услуги. Запасной вариант – договор между арендодателем-агентом и поставщиком услуг (принципалом). Но зачем арендатору лишние хлопоты, когда есть более приемлемые решения?

Компенсируем затраты арендодателю

До недавнего времени компенсация арендатором коммунальных затрат собственнику помещения являлась самым распространенным способом, удовлетворявшим все участников процесса. Все карты спутало письмо Минфина (06.09.05 г.), в котором финансисты прояснили ситуацию с перенаправлением затрат по содержанию помещения от арендодателя на арендатора. Логика финансистов сводится к тому, что наймодатель не является поставщиком услуг, поскольку сам их получает, как абонент. Перепродавать услуги он также не может. Получается, если наймодатель не реализовывает услуги арендатору, то выставлять ему счета с учетом НДС он не может. А без счета-фактуры  сумма налога по услугам не может быть принята к вычету у арендатора.

В бухгалтерской терминологии понятие «компенсация» не применяется. По негласному мнению такие выплаты арендатора за коммунальные услуги принято прибавлять к доходу арендодателя, а выставленные счета коммунальщиков относить к его материальным расходам. Единой стратегии у налоговых служб по данному способу взаимозачетов по коммунальным платежам не выработано, поэтому нередко возникают спорные ситуации и риски судебных разбирательств.

Коммуналка – часть арендной платы

Чтобы не вызывать разногласий со стороны налоговой, проще всего, при подписании договора включить «коммуналку» в состав арендной платы. Гражданский Кодекс допускает «разбивать» арендную плату на переменную и постоянную составляющие. В первую часть, как раз, и войдут ежемесячно изменяющиеся коммунальные платежи. А вторая часть по согласию сторон фиксируется на определенной сумме.

Тогда все перечисления арендатора переходят в разряд его расходов и, соответственно, доходов арендодателя. Расходы же наймодателя по коммунальным платежам приплюсовываются к его общим затратам.

Аренда имущества попадает в разряд услуг, подлежащих налогообложению НДС, и сопровождается выдачей арендатору счета-фактуры, в котором учтены и коммунальные платежи. Данная процедура производится в полном соответствии с Гражданским Кодексом и подтверждается письмами Минфина.

Подготовлено редакторами: «Бизнес GiD»
© www.bisgid.ru

Компенсация арендатором коммунальных расходов арендодателю — наиболее распространенный на практике способ оплаты коммунальных услуг.

Компенсация коммунальных услуг арендодателю — физическому лицу

В то же время при этом возникает множество вопросов о порядке учета арендодателем коммунальных платежей, полученных от арендатора.

Для данного способа оплаты "коммуналки" характерно, что арендодатель сам оплачивает стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг их поставщикам. А арендатор компенсирует ему указанные расходы.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Бета" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 500 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.

Условие о возмещении коммунальных платежей может устанавливаться в самом договоре аренды либо в дополнительном соглашении к нему. Или же вы можете заключить самостоятельный договор (например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, договор об оплате коммунальных услуг, соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п.).

Важно отметить, что независимо от того, каким документом закрепляется условие о компенсации стоимости коммунальных услуг, отношения сторон нельзя квалифицировать как отношения по договору поставки коммунальных услуг. Ведь исходя из положений ст. 539 ГК РФ арендодатель поставщиком коммунальных услуг не является. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <2>.

<2> ВАС РФ рассматривал соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Однако его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей.

Далее мы рассмотрим подробнее учет соответствующих доходов и расходов у арендодателя и арендатора при возмещении арендодателю оплаты за коммунальные услуги.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

разд. 15.2.1. Доходы арендодателя при возмещении арендатором платежей за коммунальные услуги >>>

разд. 15.2.2. Расходы арендодателя при компенсации арендатором платежей за коммунальные услуги >>>

разд. 15.2.3. Расходы арендатора по возмещению арендодателю платежей за коммунальные услуги >>>

Дата добавления: 2015-03-20; просмотров: 241; Опубликованный материал нарушает авторские права? | Защита персональных данных |

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Читайте также:


Арендодатель на УСН с объектом «доходы» сдает помещения в аренду. При этом с арендатором дополнительно заключен агентский договор о предоставлении коммунальных услуг.

Коммунальные платежи в рамках договоров аренды

Вправе ли фирма-арендодатель учитывать в доходах только агентское вознаграждение без стоимости коммунальных услуг? И может ли арендатор применить вычет по НДС на основании счетов-фактур, перевыставленных арендодателем? Минфин России на оба эти вопроса ответил положительно (письмо от 24.01.13 № 03-11-06/2/12).

Вопрос: ООО, применяющее УСН с объектом налогообложения &#8220;доходы&#8221;, сдает в аренду недвижимое имущество.

ООО заключило с арендаторами помимо договоров аренды еще и агентские договоры, по которым ООО является агентом и покупает для арендаторов услуги коммунальных служб и других снабжающих организаций. ООО действует от своего имени, но за счет принципала. Коммунальные службы и обслуживающие организации выставляют счета-фактуры на агента. Агент от своего имени перевыставляет их арендаторам.

ООО (арендодатель) учитывает в доходах для целей исчисления налога, подлежащего уплате в связи с применением УСН, арендную плату по договорам аренды и агентское вознаграждение как агент по агентским договорам.

Вправе ли ООО не учитывать в доходах стоимость услуг коммунальных служб и обслуживающих организаций?

Каков порядок применения вычета по НДС арендаторами в случае получения счетов-фактур от ООО?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 24 января 2013 г. N 03-11-06/2/12

 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает, что согласно Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

При этом информируем, что согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее &#8211; Кодекс) при применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.

В случае заключения организацией агентских договоров следует иметь в виду, что согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее &#8211; ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 &#8220;Комиссия&#8221; ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям гл. 52 &#8220;Агентирование&#8221; ГК РФ или существу агентского договора.

Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

Согласно положениям п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.

В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.

При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Что касается вопроса применения арендатором вычетов налога на добавленную стоимость по коммунальным услугам на основании счетов-фактур, оформленных арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения и осуществляющим приобретение указанных услуг от своего имени на основании агентского договора, то сообщаем следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 171 гл. 21 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, подлежат вычетам в случае приобретения этих товаров (работ, услуг) для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость. При этом согласно п. 1 ст. 172 Кодекса такие вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами товаров (работ, услуг), и после принятия на учет этих товаров (работ, услуг).

В случае если на основании агентского договора арендодатель недвижимого имущества (агент) оказывает арендатору этого недвижимого имущества (принципалу) услуги по приобретению от своего имени коммунальных услуг, то вычеты налога на добавленную стоимость по коммунальным услугам производятся арендатором (принципалом) на основании счетов-фактур, составленных арендодателем (агентом) в соответствии с Правилами заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 N 1137. При этом согласно пп. &#8220;в&#8221; п. 1 данных Правил при составлении счета-фактуры арендодателем (агентом), приобретающим услуги от своего имени, в частности коммунальные услуги, в строке 2 счета-фактуры указывается полное или сокращенное наименование фактического продавца услуг, а не арендодателя (агента).

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

Вверх

Консультант Плюс

БухОнлайн.ру

Главная — Статьи

УСН: коммунальные расходы арендаторов — упрощенцев

В наше время свое помещение для многих организаций — недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги.

ВАС разъяснил, когда собственник оплачивает потребленные арендатором коммунальные услуги

В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом "доходы минус расходы"), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.

 

Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем. Основные варианты, примерные формулировки, которые можно использовать в договорах, а также виды налоговых расходов, которые появятся в каждом случае, приведены в таблице. Отдельный столбец посвящен документам (помимо платежных (Пункт 2 ст. 346.17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

 

Вариант оплаты
коммунальных
услуг

Примерные записи об
оплате коммунальных
услуг в договорах

Вид расходов,
в составе
которых
учитываются
затраты на
коммунальные
услуги

Документы

Коммунальные платежи включаются в состав арендной платы

Коммунальные
платежи —
фиксированная
часть арендной
платы

Из договора аренды:
"Арендная плата
устанавливается в
размере ____ руб., в том
числе НДС ____ руб.,
за месяц и включает
стоимость потребляемых
Арендатором коммунальных
услуг"

Арендные
платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)

— договор аренды;
— счет
арендодателя на
арендную плату
(если его
выставление
предусмотрено
договором
аренды)

Коммунальные
платежи —
переменная
часть арендной
платы

Из договора аренды:
"Арендная плата
устанавливается в виде
фиксированного платежа в
размере ____ руб., в том
числе НДС ____ руб.,
за месяц и переменного
платежа в размере
стоимости коммунальных
услуг, потребленных
Арендатором за этот
период. Сумма
переменного платежа
определяется на
основании счетов
коммунальных служб
пропорционально
занимаемой Арендатором
площади и уплачивается
на основании счета,
выставляемого
Арендодателем с
приложением копий счетов
коммунальных служб" <*>

Арендные
платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)

— договор аренды;
— счет
арендодателя
на арендную
плату;
— копии счетов
коммунальных
служб

Коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендной платы

Коммунальные
платежи
уплачиваются
арендодателю
по его счету

Из договора аренды:
"Арендная плата
устанавливается в
размере ____ руб., в
том числе НДС ____ руб.,
за месяц.
Арендатор обязан
компенсировать
Арендодателю стоимость
коммунальных услуг,
потребленных Арендатором
за этот период.
Соответствующая сумма
определяется
на основании счетов
коммунальных служб
пропорционально
занимаемой Арендатором
площади и уплачивается
на основании счета,
выставляемого
Арендодателем с
приложением копий счетов
коммунальных служб" <*>

Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)

— договор аренды;
— счет
арендодателя
на коммунальные
платежи;
— копии счетов
коммунальных
служб

Коммунальные
платежи
уплачиваются
арендодателю по
посредническому
договору

Из агентского договора
с арендодателем:
"Агент обязуется:
— заключать договоры
с поставщиками
коммунальных услуг:
______________ в целях
обеспечения
электричеством,
отоплением,
водоснабжением
помещения, арендуемого
Принципалом по договору
аренды N _________
от _________;
— перечислять указанным
организациям принятые у
Принципала денежные
средства в качестве
оплаты оказанных ими
услуг;
— не позднее чем
через _______ дней после
окончания каждого месяца
направлять Принципалу
отчет о выполнении
поручения,
предусмотренного
настоящим Договором.
Принципал обязан
выплачивать Агенту
вознаграждение за
совершенные по
настоящему Договору
действия в размере
_________ руб. в месяц"

Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Вознаграждение
посреднику
учитывается в
расходах как
выплаты
комиссионных,
агентских
вознаграждений
и
вознаграждений
по договорам
поручения (Подпункт 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)

— договор аренды;
— посреднический
договор с
арендодателем;
— счет
посредника на
коммунальные
платежи;
— отчет
посредника (Статьи 974, 999, 1008 ГК РФ);
— копии счетов
коммунальных
служб

Коммунальные
платежи
уплачиваются
поставщикам
коммунальных
услуг

Арендатор сам заключает
договор с поставщиками
коммунальных услуг (Статьи 539, 548 ГК РФ)

Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)

— договор аренды;
— договоры с
поставщиками
коммунальных
услуг;
— счета
поставщиков

<*> Объем потребленных арендатором услуг может определяться по отдельным счетчикам, пропорционально арендуемой площади, в процентных долях расходов на коммунальные услуги (например, 40% расходов на электроэнергию).

УСН