Арендодатель производит перепланировку

Полное описание

21 мая 2013 г. Президиум ВАС РФ рассмотрел дело № А60-53822/2011 по иску о взыскании с общества «ДВМ-Урал» (Арендатор по договору аренды, Общество) упущенной выгоды в размере 4 350 000 рублей, ссылаясь на то, что общество «ДВМ-Урал» должно быть возвратить спорное помещение не позднее 12.05.2009 (по истечении трехмесячного срока, установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ), с момента направления в его адрес требования об освобождении помещения), в то время как фактически помещение передано арендодателю на основании решения суда судебным приставом-исполнителем 31.08.2011. Арендодатель считает, что вследствие противоправных действий арендатора у арендодателя возникли убытки в виде упущенной выгоды в размере 4 350 000 рублей неполученных доходов, которые он мог бы получить, заключив договор аренды с иным лицом.

В период с 12.05.2009 г. по 31.08.2011 г. ООО «Неруш Ю» (Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании арендатора освободить занимаемое помещение, по результатам рассмотрения которого вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2011 на общество «ДВМ-Урал» возложена обязанность по освобождению спорного помещения.

01.06.2010 г. Арендодатель заключил предварительный договор аренды на спорное помещение с иным арендатором с намерением до 01.11.2010 заключить основной договор аренды. Последний во исполнение условий предварительного договора перечислил на счет Арендодателя авансовый платеж в размере 209 900 рублей. Впоследствии, после фактического возврата имущества в 2011 г., сторонами был заключен основной Договор аренды.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции сочли доводы Истца неубедительными и отказали во взыскании убытков.

Вместе с тем, Высший Арбитражный Суд РФ не согласился с указанной позицией нижестоящих судов, сформировав новую правовую позицию по подобным делам.

В частности, суд счел доказанными все необходимые условия для применения к арендатору меры ответственности в виде возмещения убытков (противоправность, убытки, причинная связь и вина арендатора) и взыскал неполученные доходы в виде арендной платы, которую мог получить Истец при сдаче имущества в аренду с момента возникновения обязанности по возврату арендуемого имущества у первоначального арендатора.

Также суд указал, что общество «ДВМ-Урал» не представило надлежащих доказательств завышения суммы убытков, заявленных к взысканию, или несоответствия ставки арендной платы, используемой арендодателем при расчете упущенной выгоды, рыночной.

Указанное Постановление Президиума ВАС РФ имеет важное правовое значение, поскольку в нем определены необходимые основания для взыскания убытков в виде упущенной выгоды в случае, когда арендатор не возвращает ранее арендуемое имущество, вследствие чего арендодатель лишается дохода, на получение которого он мог бы рассчитывать, заключив Договор с новым арендатором.

Маркова Д.Б.

Юридическая фирма Тюмень

г. Москва
1 ноября 2013 г. Дело N А40-3926/13-40-37

Резолютивная часть постановления объявлена 28.10.2013.

Полный текст постановления изготовлен 01.11.2013.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Комаровой О.И., Волкова С.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «ЛОРИН» — Петровская Н.И. — доверен. от 01.11.2012

от ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» — Полевиков И.Б. — доверен. от 09.02.2013 N МА/Д-2164

от ООО «Компания «ВАШ ДОМ» — Матвеев К.В. — доверен. от 29.10.2012

рассмотрев в судебном заседании 28.10.2013

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Таманская 95»

на решение от 06.05.2013

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Ким Е.А.,

на постановление от 24.07.2013

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Красновой С.В., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

по делу N А40-3926/13-40-37 по иску общества с ограниченной ответственностью «Таманская 95»

к обществу с ограниченной ответственностью «ЛОРИН»

третьи лица: открытое акционерное общество «МОСДАЧТРЕСТ», общество с ограниченной ответственностью «Компания «ВАШ ДОМ»

о расторжении договора аренды и обязании ответчика привести здание в первоначальное состояние

УСТАНОВИЛ:

ООО «Таманская 95» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ЛОРИН» о расторжении договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0020 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: г. Москва, улица Таманская, дом 95, строение 10; обязании ООО «ЛОРИН» привести здание, расположенное по адресу: г. Москва, улица Таманская, дом 95, строение 10, кадастровый (или условный) номер: 274362, в состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0020 в приложениях к нему — в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу; обязании ООО «ЛОРИН» освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, улица Таманская, дом 95, строение 10, и передать его ООО «Таманская 95» по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с даты вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «МОСДАЧТРЕСТ», ООО «Компания «ВАШ ДОМ».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2013 по делу N А40-3926/13-40-37 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу N А40-3926/2013 отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, а именно: расторгнуть договор долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0020 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95 строение 10. Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЛОРИН» привести здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 10, кадастровый (или условный) номер 274362 в состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0020 недвижимого имущества (здания) в приложениях к нему — в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 (десяти) календарных дней с даты вступления решения (постановления) в законную силу. Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЛОРИН» освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дом 95, строение 10, кадастровый (или условный) номер 274362, и передать его Обществу с ограниченной ответственностью «Таманская 95» по акту приема-передачи в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты вступления решения (постановления) в законную силу.

В качестве оснований обоснованности жалобы истец ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам по делу ; ошибочные выводы судов о том, что проведенная ответчиком самовольная реконструкция объекта аренды не является существенным нарушением условий договора, неправильное применение судами норм материального права (ст. ст. 451, 619 ГК РФ), поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу N А40-3926/2013 отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Третье лицо — ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» поддержало доводы кассационной жалобы.

Третье лицо — ООО «Компания «ВАШ ДОМ» просило судебные акты оставить без изменения.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене вышеуказанных судебных актов и удовлетворении заваленных исковых требований, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, что ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» являлось собственником здания площадью 250,2 кв. м, расположенного по адресу: ул. Таманская, д. 95, стр. 10 ( свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2004 серии 77 АВ N 415011).

Судами установлено, что на основании заключенного между ОАО «Компания «ВАШ ДОМ» и ООО «ЛОРИН» договора о передаче прав и обязанностей от 20.10.2005, права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды перешли к ответчику; договор зарегистрирован в ГУ ФРС по Москве- 30.01.2006.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.10.2012 передача ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» указанного здания ООО «Таманская 95» в качестве вклада в уставный капитал послужила основанием для регистрации права собственности истца.

Предъявляя исковые требования, истец указал, что ответчик произвел переоборудование части помещений, которые не соответствуют поэтажному плану по состоянию на 28.09.2004, а именно: помещение 4 (гостиная) — перенос перегородок, переоборудование; помещение 5 (санузел совмещ.) — перенос перегородок, переоборудование; помещение 6 (подсобное помещение) — перенос перегородок, переоборудование; помещение 10 (кабинет) — самовольно возведена перегородка; помещение 16 (кладовая) — переоборудована; помещение 17 (санузел совмещ.); комната «а» первого этажа — утеплена, переоборудована, устройство санузла; комната 18 второго этажа переоборудована, а также оборудовало подвальное помещение, чем существенно нарушило условия договора — пункты 5.3.7, 8.1, 8.2 договора.

По условиям вышеназванного договора ( п.п 5.3.7;8.1.8.2) арендатор обязался не производить переустройство, перепланировку и переоборудование на объекте аренды, влекущие изменение показателей, учитываемых органами технической инвентаризации.

В случае необходимости капитальный ремонт объекта аренды производится арендатором. Порядок, сроки и условия проведения капитального ремонта подлежат согласованию сторонами путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору. Проведение арендатором работ по перепланировке объекта аренды, возведение пристроек к объекту аренды, разборка отдельных частей или реконструкция объекта аренды условиями настоящего договора не предусмотрены.

Суды установили, что в 2007 году ответчик без согласования с арендодателем произвел переоборудование части помещений здания, а именно: перепланировку шкафов и служебных помещений вокруг спальни на втором этаже (помещение N 15 согласно поэтажному плану БТИ); перепланировку гостиной на первом этаже с санузлом и коридором (помещения 4, 5 и 6 согласно поэтажному плану БТИ); перепланировку кабинета на первом этаже и примыкающих к нему помещений; перепланировка кабинета на первом этаже в спальню (помещение 10 на поэтажном плане), перепланировку помещения «а» в санузел и кладовку, возведение схода из трех ступеней. Ответчик факт указанных перепланировок не оспаривает.

В соответствии с пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что при изменении объекта аренды без согласия арендодателя последний вправе рассчитывать на то, что произведенные арендатором изменения, не ухудшающие потребительские свойства объекта аренды, перейдут к арендодателю безвозмездно при прекращении договора

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Абзацем вторым статьи 619 Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец 27.12.2012 г. обратился к ответчику с требованием об устранении нарушений договора, а в случае отказа от их устранения — с предложением расторгнуть договор аренды; в установленный срок — 30 дней ответчик требование не исполнил.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований исходили из того, что истцом не представлено доказательства того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.

Вместе с тем правильно установив фактические обстоятельства, суды пришли к ошибочным выводам, а именно:

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного

самоуправления.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого жилого помещения представляет в том числе заявление о его переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на соответствующее жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, его технический паспорт (статья 26 Жилищного кодекса).

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными, а лицо, самовольно его переустроившее и (или) перепланировавшее, несет предусмотренную законодательством ответственность (статья 29 Жилищного кодекса).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного Кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение схода из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу и содержанию ст.ст.608,623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества — также по разрешению соответствующих органов публичной власти.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Поскольку судами все юридически значимые для данного спора обстоятельства установлены, однако нормы права применены неверно, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для направления дела на новое рассмотрение, а в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принимает новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного заявленные требования о расторжении вышеназванного договора аренды подлежат удовлетворению в силу ст.ст.450,617.619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требование истца о приведении помещений в первоначальное состояние и освобождении указанных помещений, кассационная коллегия признает правомерными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика..

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу N А40-3926/13-40-37 отменить.

Расторгнуть договор долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0020 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: г. Москва, улица Таманская, дом 95, строение 10; обязать ООО «ЛОРИН» привести здание, расположенное по адресу: г. Москва, улица Таманская, дом 95, строение 10, кадастровый (или условный) номер: 274362, в состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0020 в приложениях к нему — в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу; обязать ООО «ЛОРИН» » освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, улица Таманская, дом 95, строение 10, и передать его обществу с ограниченной ответственностью «Таманская 95» по акту приема-передачи.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛОРИН» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Таманская 95» расходы по уплате госпошлине в размере 14 000 (четырнадцать тысяч) рублей.

Председательствующий судья Н.Ю. Дунаева
Судьи О.И. Комарова
С.В. Волков