Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Содержание

Порядок проведения государственной регистрации доверительного управления недвижимым имуществом

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

В соответствии со ст. 1012 Гражданского кодекса(далее по тексту ГК РФ) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. Сделки с таким имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии такого указания доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Статья 1013 ГК РФ предусматривает, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача такого имущества возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом, которыми являются:

— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

— срок действия договора.

Кроме того, договор доверительного управления имуществом может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Однако для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

В соответствии с положениями статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Таким образом, действующее законодательство напрямую связывает действительность заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом с фактом государственной регистрации. Однако указанная регистрация имеет свои особенности.

В данном случае государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление.

Доверительное управление недвижимостью

Связано это с тем, что в указанной выше норме ГК РФ содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

На государственную регистрацию ограничения права собственности на объект недвижимого имущества на основании договора доверительного управления должны быть представлены следующие документы:

— документ, удостоверяющий личность заявителя;

— нотариально удостоверенная доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия на представление интересов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области (в случае подачи заявления и документов представителем);

— документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию передачи имущества в доверительное управление (оплата вносится как за государственную регистрацию ограничения);

— для юридического лица:

учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

свидетельство о регистрации в Едином государственном реестре юридических ЛИЦ;

свидетельство инспекции ФНС России по Томской области о постановке на налоговый учёт;

документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица (выписка из протокола, приказ, т.д.);

— договор доверительного управления недвижимым имуществом;

— акт приёма-передачи имущества, передаваемого в доверительное управление;

— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по передаче имущества в доверительное управление, если объектом доверительного управления является недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности супругов;

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это – доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения – передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 19.07.1997 № 122-ФЗ, в соответствии с положениями ст.13 которого государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав.

Похожие документы:

  1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме проблемы и решения

    Документ

    … .: Кузнецова О.В. Государственнаярегистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним в кондоминиуме // Государственнаярегистрация прав на недвижимость: теория и практика …

  2. Закон о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) Принят Постановлением Народного Совета 24 июня 2016 года

    Документ

    недвижимогоимущества (сервитута, ипотеки, доверительногоуправления, аренды, соглашений, ареста имущества и других). Статья 3. Принципы государственнойрегистрации вещных прав 1. Государственнаярегистрация

  3. Программа дисциплины управление государственной и муниципальной собственностью для направления подготовки 081100 «Государственное и муниципальное управление»

    Программа дисциплины

    … . Управлениегосударственной собственностью, сданной в аренду. Государственная собственность в доверительномуправлении. Объекты доверительногоуправления. Национализация: цели, объекты, основания и условия проведения. Управление

  4. В связи с проведением 20 ноября 2013 года «Дня правовой помощи детям» информируем о действующих нормативных правовых актах на территории Российской Федерации, п

    Документ

    … рекомендаций по порядку проведениягосударственнойрегистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с … отдельными государственными полномочиями, государственной услуги "Оформление документов о доверительномуправленииимуществом несовершеннолетнего …

  5. Ы семинарских занятий курсу «Сделки с недвижимостью» Тема Общие положения о сделках с недвижимостью. Характеристика (правовой режим) объектов недвижимости, вещные права на которые подлежат государственной регистрации

    Планы семинарских занятий

    … . Распоряжение имуществом учреждения. Тема 3. Процедура государственнойрегистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Принципы государственнойрегистрации. 1. Заявительный порядокпроведениягосударственнойрегистрации. Документы …

Другие похожие документы..

Вознаграждение доверительного управляющего состоит из двух частей: «Вознаграждение за управление» и «вознаграждение за размещение средств»

6. «Вознаграждение за управление» начисляется и удерживается в размере 0,8% (Ноль целых восемь десятых) процентов годовых от стоимости имущества переданного Учредителем управления в управление и взимается при выводе денежных средств из Доверительного управления.

«Вознаграждение за размещение средств» составляет 2% от переданного Учредителем управления имущества. «Вознаграждение за размещение средств» взимается в случае досрочного расторжения договора до даты окончания срока действия Договора, указанного в п.4. стандартной инвестиционной стратегии. «Вознаграждение за размещение средств» не взимается после продления срока действия договора.

Сумма вознаграждения взимаемого с Учредителя Управления Управляющим в виде «Вознаграждения за управление» и «Вознаграждения за размещение денежных средств» не может превышать совокупный доход Учредителя Управления полученный с даты начала действия Договора.

В соответствии с п.п.

Особенности доверительного управления недвижимостью

12.2 п.2 ст. 149 НК РФ услуги, оказываемые Доверительным управляющим, не облагаются НДС.

Возврат из управления части имущества Учредителю управления до истечения срока действия Договора не допускается.

Отчетный период — квартал.

Допускаются дополнительные взносы.

* Ожидаемая доходность стандартной инвестиционной стратегии не гарантируется компанией ООО «ИК «ТФБ Финанс» и не является идентичной фактической доходности управления имуществом Учредителя управления, преданного в доверительное управление. Ожидаемая доходность указана без учета комиссионных расходов и налогообложения.

Приложение 4

к Договору доверительного управления имуществом (договор присоединения)

Заявление на изменение стандартной инвестиционной стратегии

Прошу изменить инвестиционную стратегию по Договору доверительного управления имуществом (договор присоединения) № _______ от ______________ с ООО «ИК ТФБ Финанс» на следующую инвестиционную стратегию:________________________________________________________

название инвестиционной стратегии

Учредитель управления __________________________/__________________________

подпись Фамилия И.О

«___»______________20___г.

Принято: «___»______________ 20___г.

Доверительный управляющий/Уполномоченный агент Доверительного управляющего:

_______________________________________________ ____________________/___________________________/

Должность подпись ФИО

Приложение 5

к Договору управления имуществом (договор присоединения)

Документы для предоставления Учредителем управления

При заключении Договора клиент — физическое лицо представляет следующие документы:

1. Копию паспорта.

2. Оформленную в соответствии с действующим законодательством РФ доверенность, подтверждающую полномочия лица, действующего от имени Клиента (в случае наличия представителя Клиента);

3. Анкету физического лица (Учредителя управления) по форме Приложения 2 к Договору;

4. ИНН (при наличии)

В случае возникновения необходимости в дополнительном предоставлении Клиентом каких-либо документов, не перечисленных в настоящем Приложении к настоящему Договору, Клиент представляет данные документы после получения соответствующего уведомления.

Приложение 6

к Договору доверительного управления имуществом (договор присоединения)

Утвержден

Приказом Генерального директора № 0819

от « 19 » августа 2016 года

РЕГЛАМЕНТ

Доверительного управления имуществом

Казань, 2016

Общие положения

1.1. Настоящий Регламент не распространяется на учредителей управления, ранее заключивших Договор доверительного управления имуществом с ООО «ИК «ТФБ Финанс» до вступления в силу настоящего Регламента. Настоящий Регламент вступает в силу с даты его утверждения уполномоченным лицом ООО «ИК «ТФБ Финанс».

1.2. Настоящий Регламент является неотъемлемой частью Договора доверительного управления имуществом (договора присоединения) (далее – Договор), определяет основания, условия и порядок, на которых Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом, а также регулирует отношения между Учредителем управления и Доверительным управляющим (далее – «Стороны»), возникающие при исполнении Договора.

1.3. В соответствии с п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Стороны договорились, что Доверительный управляющий имеет право вносить изменения и дополнения в Регламент или другие Приложения к Договору.

1.4. Изменения и дополнения, вносимые в Регламент и (или) другие приложения к Договору в связи с изменениями в нормативных правовых актах Российской Федерации, вступают в силу одновременно со вступлением в силу соответствующих нормативных правовых актов.

1.5. Изменения и дополнения в Регламент или другие приложения к Договору, вступившие в силу в соответствии с установленным настоящим Регламентом порядком, распространяются на всех Учредителей управления, присоединившихся к Договору, неотъемлемой частью которого является Регламент или другие приложения к Договору, в том числе на лиц, присоединившихся к Регламенту и подписавших Заявление о присоединении к Договору ранее даты вступления изменений и дополнений в силу.

1.6. Не менее чем за 10 календарных дней до вступления в силу Договор, Регламент, а также изменения и дополнения в Регламент или другие Приложения к Договору размещаются на официальном сайте в сети Интернет по адресу www.finance.tfb.ru. Такое размещение признается Сторонами надлежащим уведомлением.

1.7. Основанием для возникновения прав и обязанностей Учредителя управления и Доверительного управляющего при осуществлении доверительного управления является Заявление о присоединении к Договору, составленное по форме Приложения 1 к Договору, подписанное Учредителем управления или его Уполномоченным представителем.

1.8. Заявление о присоединении составляется в двух экземплярах и подписывается Учредителем управления или его Уполномоченным представителем. Один экземпляр передается Доверительному управляющему, другой – Учредителю управления.

1.9. Договор вступает в силу на условиях, содержащихся в Регламенте и Стандартной инвестиционной стратегии, после подписания между Сторонами Договора в форме Заявления о присоединении к Договору, с даты первоначального зачисления денежных средств Учредителем управления на банковский счет Доверительного управляющего.

2. Термины и определения

Имущество – денежные средства, предназначенные для инвестирования в ценные бумаги и/или ценные бумаги, передаваемые в доверительное управление по настоящему Договору, а также ценные бумаги и / или средства, приобретенные Доверительным управляющим в процессе исполнения обязательств по настоящему Договору.

Стандартная инвестиционная стратегия– неотъемлемая часть Договора, определяющая перечень надлежащих объектов инвестирования Имущества, объектов, которые могут быть переданы в доверительное управление требования к структуре Имущества, соблюдать которые в течение всего срока действия Договора обязан Доверительный управляющий, информация об инвестиционном профиле стратегии, допустимом риске инвестиционного портфеля, ожидаемой доходности, размере вознаграждения Доверительного управляющего и другие параметры предлагаемого продукта.

Накладные расходы – расходы, понесенные Доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления, необходимые расходы (брокерское вознаграждение, сборы, взимаемые торговыми системами).

Отчетная дата — дата, указанная в письменном запросе учредителя управления, а если такая дата не указана, — дата получения запроса Доверительным управляющим либо последний календарный день отчетного периода, либо дата расторжения договора.

Отчетный период — период времени, исчисляемый с даты, на которую был сформирован предыдущий отчет (первый отчетный период – с даты заключения договора доверительного управления), до отчетной даты включительно. Отчетный период определяется в Стандартной инвестиционной стратегии.

Отчет Доверительного управляющего — исполненный Доверительным управляющим за Отчетный период документ, содержащий в обязательном порядке сведения указанные в п.7.4 настоящего Регламента

Рабочие дни — для целей настоящего Регламента под рабочими днями понимаются любые дни, кроме субботы и воскресенья (если только они не определены в качестве рабочих в порядке переноса выходных дней нормативными правовыми актами), а также кроме выходных и праздничных дней, установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Татарстан.

Оценочная цена ценной бумаги – цена, определенная либо рассчитанная в соответствии с Методикой оценки стоимости активов, применяемой в ООО «ИК «ТФБ Финанс», действующем в качестве доверительного управления (размещается на сайте в сети Интернет по адресу www.finance.tfb.ru.).

Стоимость Имущества (СИ) – выраженная в рублях Российской Федерации стоимость всего Имущества Учредителя управления, рассчитанная на день передачи Имущества в управление, вывода имущества из управления, а также на отчетную дату в порядке, предусмотренном Договором ДУ.

Биржевая сделка – зарегистрированный биржей договор (соглашение), заключаемый участниками биржевой торговли в отношении биржевого товара в ходе биржевых торгов. Порядок регистрации и оформления биржевых сделок устанавливается биржей.

Внебиржевая сделка – сделка купли-продажи, совершенная не на торгах организаторов торговли.

Уполномоченный агент Доверительного управляющего — юридическое лицо, заключившее с ООО «ИК «ТФБ Финанс» агентский договор по привлечению клиентов на услугу доверительного управления.

Система «Личный кабинет» — информационный сервис в сети Интернет по адресу http://lk.finance.tfb.ru, предназначенный для размещения отчетности, уведомлений и сообщений Учредителю управления.

Специальный счет — счет открытый Доверительным управляющим для осуществления расчетов, связанных с деятельностью по доверительному управлению по договорам ДУ.

Инвестиционный профиль Учредителя управления – инвестиционные цели Учредителя управления на определенный период времени и риск возможных убытков, связанных с доверительным управлением ценными бумагами и денежными средствами, который Учредитель управления способен нести за тот же период времени.

Инвестиционный горизонт – период времени, за который определяются ожидаемая доходность и допустимый риск для Учредителя управления;

Ожидаемая доходность – доходность от доверительного управления, на которую рассчитывает Учредитель управления на инвестиционном горизонте;

Допустимый риск – риск, возможных убытков, связанных с доверительным управлением ценными бумагами и денежными средствами, который способен нести Учредитель управления, за определенный период времени.

Предмет договора

3.1. В соответствии с настоящим Регламентом Доверительный управляющий обязуется за вознаграждение в течение срока действия Договора осуществлять доверительное управление Имуществом, принадлежащим Учредителю управления на праве собственности, в интересах Выгодоприобретателя. Выгодоприобретателем по настоящему договору является Учредитель управления.

3.2. Под доверительным управлением Имуществом в смысле настоящего Регламента понимается профессиональная деятельность Доверительного управляющего на рынке ценных бумаг, заключающаяся в совершении им комплекса юридических и фактических действий с переданным ему Имуществом, а также с Имуществом, приобретенным им в ходе исполнения Договора, с целью получения дохода.

3.3. Объектами доверительного управления в рамках настоящего Регламента могут быть следующие виды активов:

— денежные средства в валюте РФ;

— ценные бумаги, полученные Доверительным управляющим в процессе деятельности по управлению ценными бумагами;

— денежные средства, полученные в результате управления ценными бумагами в валюте РФ и иностранной валюте.

3.4. Доверительное управление Имуществом осуществляется Доверительным управляющим исключительно в интересах Учредителя управления в строгом соответствии со Стандартной инвестиционной стратегией, указанной Учредителем управления в Заявлении о присоединении к Договору.



Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.

Обязательна ли регистрация доверительного управления?

434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Между тем, согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление .

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это — доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения — передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

— решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Государственный регистратор                                                                                                   С.А. Кульченков

 

Как не допустить ошибок при передаче имущества в доверительное управление?

Бычков Александр, начальник юридического отдела ЗАО "ТГК "Салют".

Алгоритм действий: обязательные: изучить нюансы доверительного управления; разобраться с правами и обязанностями доверительного управляющего; исследовать договор доверительного управления; задаться вопросом, какие риски возникают в процессе доверительного управления имуществом.

1. Прежде чем принять решение о передаче имущества в доверительное управление, убедитесь, все ли нюансы оказания подобных услуг вы знаете. Определение доверительного управления (далее — ДУ) вы не найдете ни в одном нормативно-правовом документе. Но, по логике, ДУ — это некий процесс управления вашим имуществом, который осуществляет профессиональный управляющий в ваших интересах. Последний, например, может сдавать в аренду коммерческую недвижимость или инвестировать средства для извлечения прибыли из них.

Внимание!

В случае доверительного управления ценными бумагами оказывать такую услугу имеют право только профессиональные участники рынка ценных бумаг.

Оказываются услуги доверительного управления на основе соответствующего договора. Сторонами в нем являются: учредитель управления (собственник имущества), доверительный управляющий (индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия), выгодоприобретатель. Объектом договора доверительного управления могут быть предприятия, имущественные комплексы, ценные бумаги и т.д. Процедура заключения договора доверительного управления регламентируется ст. 1012 — 1026 ГК РФ.

2. Имущество, передаваемое в управление, не становится собственностью того, кто им распоряжается. Разберитесь с правами и обязанностями доверительного управляющего. Передача имущества в доверительное управление не означает переход права собственности на него. Доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах его собственника или выгодоприобретателя.

Регистрация договора доверительного управления имуществом

По сути, он наделен теми же правами, что и собственник имущества, переданного в доверительное управление. И даже может распоряжаться недвижимым имуществом, если это предусматривает договор о доверительном управлении.

Сделки с имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени.

Но указывает при этом, что он — доверительный управляющий. В документах, используемых в процессе управления имуществом, после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка "Д.У.". В противном случае доверительный управляющий обязан лично отвечать перед третьими лицами принадлежащим ему имуществом. Хотя, как показывает практика, отсутствие в договоре отметки "Д.У." само по себе не влечет его недействительность. Но только если можно установить, что договор действительно заключает доверительный управляющий, действующий в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Пример. В одном судебном деле истец, добиваясь признания недействительным договора аренды, указывал на отсутствие в нем отметки "Д.У". Но суд установил, что сдаваемое по договору аренды имущество находится в собственности муниципального образования. Арендодатель имеет право сдавать имущество в аренду по договору доверительного управления. И в договоре однозначно определено, что он действует в качестве доверительного управляющего. Следовательно, арендатор, заключая договор аренды, знал о том, что арендуемое имущество является муниципальной собственностью, а арендодатель выступает в качестве доверительного управляющего. При таких условиях само по себе отсутствие пометки "Д.У" в договоре аренды не влечет его недействительность <1>.

<1> Постановление ФАС Центрального округа от 23.09.2011 по делу N А54-5695/2010.

Как только действие договора доверительного управления прекращается, доверительный управляющий лишается своих прав относительно имущества собственника. Он уже не вправе от имени учредителя управления обращаться в суд в защиту его прав. Зато собственник может при необходимости обратиться в суд за защитой своих прав, нарушенных в процессе взаимодействия с доверительным управляющим в рамках действия договора ДУ.

Кстати, перечень всех прав, которыми доверительный управляющий наделяется, обычно прописывают в составе переданного в доверительное управление имущества. А одной из его обязанностей является предоставление отчета о деятельности учредителю управления. В каком порядке и в какие сроки это следует делать, определяете вы, прописывая в договоре доверительного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

3. Механизм контроля за действиями доверительного управляющего должен быть заложен в договоре. Этому документу следует уделить должное внимание. Для начала определимся с объектом договора доверительного управления.

В соответствии со ст. 1013 ГК РФ к таковым относят:

  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
  • ценные бумаги;
  • права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
  • исключительные права и другое имущество.

Для отражения операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, предлагается использовать счет 79 "Внутрихозяйственные расчеты" субсчет 3 "Расчеты по договору доверительного управления имуществом". Такой субсчет будет присутствовать и в рабочем плане счетов учредителя управления, и в плане счетов, используемом доверительным управляющим при ведении обособленного баланса. Зеркальные остатки по данным субсчетам связывают эти два баланса и показывают стоимостную оценку имущества в доверительном управлении.

В некоторых случаях самостоятельным объектом доверительного управления могут быть денежные средства. Например, при передаче их в управление:

  • паевому инвестиционному фонду (ст. 13 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах");
  • профессиональному управляющему на рынке ценных бумаг (ст. 5 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг");
  • кредитной организации (ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности") и др.

Обратите внимание, объекты договора, переданные в доверительное управление, обособляются от другого имущества собственника и управляющего. Это имущество отражается на отдельном балансе доверительного управляющего, и по нему ведется самостоятельный учет. А для осуществления расчетов в процессе деятельности, связанной с доверительным управлением, необходимо открыть банковский счет. Это правило следует соблюдать. В противном случае доверительный управляющий рискует понести лишние расходы и, как следствие, остаться без компенсации. Кстати, размер вознаграждения управляющему является одним из существенных условий договора доверительного управления. Закон наделяет его правом на вознаграждение, а также — на возмещение расходов, понесенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от его использования. Выгодоприобретатель, в свою очередь, тоже вправе получать доход от использования имущества, переданного в доверительное управление за вычетом вознаграждения управляющего. Но рассчитывать на него он может только в случае прибыльности проекта — доверительное управление приносит доход. Бывает и так, что даже если доверительное управление работает "в минус", выгодоприобретатель получает какую-либо сумму от управляющего. Но обычно такие условия обговариваются при заключении договора.

К существенным условиям договора доверительного управления относят:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора.

К сведению, договор доверительного управления заключается сроком на 5 лет. Такое условие нормально для договоров, связанных с использованием какого-либо имущества. Вы можете уполномочить своего управляющего заключать договоры и большей продолжительностью (ст. 421 ГК РФ). Но это следует прописать в договоре доверительного управления. Иначе по его истечении все договоры, заключенные ранее доверительным управляющим сроком более 5 лет, прекратятся. В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет (для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки действия договора).

Для имущества, переданного клиентом в доверительное управление, иной предельный срок доверительного управления законом не установлен. Договор аренды не мог превышать срок действия договора доверительного управления без согласия учредителя. Поскольку он такого согласия не давал, с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными.

Теперь что касается формы договора. Она сродни той, что предусмотрена для договора купли-продажи недвижимого имущества. Соответственно, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход на него права собственности (ст. 1017 ГК РФ).

При наличии к тому оснований договор доверительного управления должен быть одобрен как крупная сделка или сделка с заинтересованностью. По договору доверительного управления доверительный управляющий получает в управление активы клиента и может в числе прочего производить их отчуждение третьим лицам. В результате заключения такого договора, таким образом, возникает возможность отчуждения имущества клиента. В одном деле суд признал недействительным заключенный договор доверительного управления, поскольку стоимость имущества, переданного в доверительное управление, составила более 25% стоимости имущества учредителя управления, определенной по данным его бухгалтерской отчетности (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2008 по делу N А13-6201/2006).

Иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления имуществом, можно обнаружить, к примеру, в следующих правовых актах РФ:

  • доверительное управление паевым инвестиционным фондом сроком на 15 лет (ст. 12 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах");
  • договор доверительного управления накоплениями для жилищного обеспечения сроком на 3 года (ст. 17 Федерального закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих");
  • срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет (ст. 19 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах") и др.

4. В договоре доверительного управления необходимо предусматривать пределы полномочий управляющего. И в целом хорошо бы просчитать все риски взаимодействия с ним. В одном деле учредитель управления поручил доверительному управляющему проводить операции с его активами на рынке ценных бумаг с целью выгодных инвестиций. При этом полномочия управляющего ограничили в рамках инвестиционной декларации, которую оформили в качестве приложения к договору доверительного управления.

Документом было предусмотрено, что максимально допустимые отрицательные финансовые показатели в результате осуществления доверительного управления активами клиента не должны превышать 20% от стоимости активов клиента на момент их передачи в доверительное управление за вычетом стоимости выведенных клиентом активов.

Чтобы этого не случилось, клиент обязал доверительного управляющего реализовать все ценные бумаги, составляющие активы, по рыночной цене при условии достижения стоимости активов клиента значения на 18% меньше стоимости активов клиента на момент передачи их в доверительное управление.

Согласно инвестиционной декларации сделать это надо было сразу же на следующий день.

Продажу ценных бумаг управляющий должен был осуществить по рыночной цене на момент совершения сделки.

Доверительный управляющий должен был приступить к реализации ценных бумаг при достижении ими определенной стоимости.

Но управляющий не исполнил свои обязательства по договору, чем и поплатился. Учредитель управления подал на него в суд и выиграл дело. Суд указал, что в результате неправомерного бездействия управляющего, выразившегося в нарушении условий договора доверительного управления, у учредителя управления возникли убытки <2>.

<2> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2011 по делу N А67-3077/2010.

Читайте в следующих номерах: какие риски могут возникнуть при передаче имущества в доверительное управление?

5. При заключении договора доверительного управления имуществом не следует забывать о запретах, предусмотренных антимонопольным законодательством РФ. Обратите внимание, если в доверительное управление передается государственное или муниципальное имущество, то для заключения такого договора требуется проведение торгов. В одном деле суд установил, что при заключении сторонами договора доверительного управления конкурс на размещение муниципального заказа не проводился. Согласно ст. 10 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" размещение муниципального заказа производится с проведением торгов. В соответствии с п. 5 ст. 10 вышеназванного Закона нарушение предусмотренного порядка является основанием для признания судом недействительным размещения заказа <3>.

<3> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2010 по делу N А46-18490/2009.

Предприятие может передать свое имущество на определенный срок в управление другому предприятию (лицу), которое будет осуществлять управление этим имуществом непосредственно в интересах учредителя управления или указанного им лица. Лицо, передающее управление, является учредителем управления, лицо, получающее имущество в управление – доверительным управляющим. Операции по договору управления регламентируются ГК РФ. Доверительный управляющий может совершать в отношении полученного имущества любые юридические сделки в интересах учредителя управления. Сделки совершаются от его имени, при этом указывается, что он действует как доверительный управляющий. Передача имущества в управление не влечет за собой право перехода собственности.

В договоре доверительного управления должны быть указаны:

1) срок договора (не может превышать 5 лет);

2) состав имущества;

3) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом;

4) размер и форма вознаграждения управляющему.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя, а также от имущества доверительного управляющего.

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Открывается отдельный расчетный счет, операции ведутся самостоятельно и открываются на отдельном балансе.

Права, обязанности и ответственность доверительного управляющего определяются законодательно.

Бухгалтерский учет имущества, переданного в управление, у учредителя управления

В соответствии с планом счетов для учета расчетов с доверительным управляющим, учредитель управления открывает счет 79 (субсчет 3 «Расчеты по доверительному управлению»). На этом субсчете отражаются балансовая стоимость переданного имущества и расчеты с доверительным управляющим по прибыли или убыткам.

Передача имущества в доверительное управление оформляется актами приема-передачи или соответствующими документами, на которых ставят пометку «Доверительное управление». Учредитель управления на основе первичных документов делает следующие записи:

1) при передаче основных средств на сумму первоначальной стоимости:

Дебет счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», Кредит счета 01 «Основные средства»;

2) на сумму накопительных амортизационных отчислений: Дебет счета 02 «Амортизация основных средств», Кредит счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты»;

3) на сумму ценных бумаг по стоимости, по которой они учитываются в балансе:

Дебет счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», Кредит счета 58 «Финансовые вложения»;

4) при передаче денежных средств:

Дебет счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», Кредит счета 51 «Расчетный счет».

При прекращении договора переданное ранее имущество приходуется на соответствующие счета в корреспонденции со счетом 79.3 «Внутрихозяйственные расчеты». На сумму вознаграждения доверительному управляющему производится следующая запись:

Дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы», Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Сумма причитающегося вознаграждения должна быть показана по основному балансу как выручка от реализации услуг, связанных с доверительным управлением.

Учет имущества и операций на обособленном балансе у доверительного управляющего

Доверительный управляющий ведет учет операций на обособленном балансе, открывая для этого счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты», на котором он будет отражать стоимость денежных бумаг и перечисленных средств в любых формах, кроме денежных.

Помимо этого, в соответствии с ГК РФ, доверительный управляющий открывает отдельный банковский счет и другие счета по учету денежных средств. Операции по этим счетам будут отражаться на счетах 50 «Касса» и 51 «Расчетный счет». Учет полученного от учредителей управления имущества или ценных бумаг доверительный управляющий должен вести в обычном порядке на соответствующих счетах. Перечисление полученной прибыли записывается им в виде погашения задолженности перед учредителем:

Дебет счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом», Кредит счета 51 «Расчетный счет».

Какие бы операции с имуществом ни совершал доверительный управляющий, собственником результатов деятельности остается всегда учредитель управления. Доверительный управляющий ведет учет по операциям доверительного управления и, следовательно, является плательщиком налогов, начисляемых с полученной выручки. Результаты от деятельности должны определяться ежемесячно несмотря на срок окончания договора доверительного управления. Учредитель управления в процессе составления бухгалтерской отчетности за текущий период должен включать в нее отчетность доверительного управляющего путем построчного суммирования аналогичных показателей. По окончании срока договора имущество, полученное от учредителя или приобретенное в ходе договора, должно быть передано учредителю управления. При этом в учете необходимо сделать следующие проводки:

1) Дебет счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом», Кредит счета 51 «Касса» – на сумму перечисленных средств;

2) Дебет счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом», Кредит счета 01 «Основные средства», 10 «Материалы», 40 «Готовая продукция», 08 «Вложения во внеоборотные активы», 58 «Финансовые вложения» или 04 «Нематериальные активы» – на стоимость переданного имущества.

Полученные средства в виде прибыли учитываются на счете 91.1, как внереализационный доход. Для доверительного управляющего услуги, связанные с осуществлением договора доверительного управления, являются видом деятельности. Поэтому он отражает в своем учете результаты этой деятельности следующей проводкой:

Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», Кредит счета 90 «Продажи» – на сумму причитающегося вознаграждения.

Расходы по осуществлению этой деятельности отражаются, как правило, на счете 20 «Основное производство».