Договор лизинга

Содержание

Что является предметом лизинга (финансовой аренды)?

Предмету лизинга посвящены ст. 666 ГК РФ и ст. 3 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ. Предметом договора финансовой аренды — лизинга — могут быть только объекты материального мира (т. е. вещи по физическому признаку), в связи с которыми у сторон договора возникают права и обязанности. В то же время ст. 128 ГК к вещам относит и имущественные права, физическими признаками не обладающие. Главным же признаком передаваемых в лизинг вещей выступает их непотребляемость. Этот признак предмета един для всех разновидностей аренды и соответствует ее сути — длительному использованию вещи с возможным ее возвратом или продажей.

Непотребляемые вещи ст. 607 ГК определяет как предметы, не утрачивающие своих качеств в процессе их использования по назначению. Так, сырье, пищевые продукты и топливо уничтожаются/перерабатываются и поэтому являются потребляемыми. Оборудование же, например, транспорт или здания со временем изнашиваются, но вещественной формы не теряют — значит, они непотребляемые.

ВАЖНО! Имущество, выступающее предметом договора лизинга, должно обладать индивидуальными признаками (т. е. его можно отличить от других таких же вещей). В лизинговом контракте обязательно указываются подробные сведения об имуществе, передаваемом арендатору. В противном случае условие о предмете не будет согласовано и договор не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Ранее закон предъявлял такое требование к предмету лизинга, как использование его в предпринимательских целях, но в 2010 году оно было исключено, что позволило заключать договоры лизинга и физлицам.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Примерный перечень предметов лизинга

Закон о лизинге приводит открытый перечень возможных предметов финансовой аренды:

  1. Предприятия. Ими являются имущественные комплексы, используемые для предпринимательства. Предметом лизинга предприятий могут быть также права на имущество (здания, землю, оборудование, продукцию и т. д.), долги и права требования, права на средства индивидуализации юрлиц и прочие исключительные права.
  2. Здания. Это объемная строительная система, в которую входят помещения и инженерно-технические сети. Назначение зданий при этом может быть различным: проживание людей, содержание животных, размещение производства или хранение товаров.
  3. Сооружения. К сооружениям относятся строительные системы (объемные, линейные и плоскостные), состоящие из несущих и ограждающих конструкций. Они могут быть предназначены для временного пребывания людей, осуществления производственной деятельности, хранения товаров, перемещения грузов.
  4. Оборудование. Это совокупность устройств, приборов, машин и механизмов, используемых в строительстве, производстве и бытовой деятельности.
  5. Транспорт. Им признаются устройства, конструктивно предназначенные для перевозки грузов, людей и оборудования.
  6. Другие движимые и недвижимые вещи. В частности, с 2010 года благодаря исключению признака использования предмета лизинга исключительно в предпринимательстве появилась возможность передавать в лизинг жилье (дома, квартиры или их часть).

ВАЖНО! При передаче в лизинг недвижимости должна существовать возможность ее самостоятельного использования (т. е. отдельно от других объектов недвижимости), поэтому, например, крыша здания предметом аренды быть не может инф. письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Что запрещено передавать в лизинг?

Предметом лизинга не могут быть:

  1. Земельные участки. Однако тут важно понимать, что существует также принцип единства земли и расположенной на ней недвижимости (ст. 273 ГК), поэтому данный запрет касается только передачи земли в лизинг отдельно. Передача же земли вместе с недвижимостью, находящейся на ней, допустима, при этом даже не требуется указывать землю в договоре как отдельный предмет (пост. Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 4904/08). В случае выкупа лизинговой недвижимости земельный участок под ней перейдет в собственность лизингополучателя (если лизингодатель был ее собственником) либо будет сдана ему в аренду (если лизингодатель арендовал ее).
  2. Любые другие, помимо земли, природные объекты (их оборот регулируются специальным законодательством).
  3. Изъятое из оборота или ограниченное в обороте имущество. Единого перечня таких предметов нет, соответствующие запреты и ограничения устанавливаются федеральными законами, регулирующими тот или иной вид общественных отношений (по поводу оружия и боеприпасов, наркотиков и психотропных веществ, пестицидов и химикатов).

До момента вступления в силу II части ГК допускалось передавать в лизинг имущественные права. В настоящее время это недопустимо, равно как и передача информации, услуг и работ, объектов интеллектуальной собственности и нематериальных блага.

***

Таким образом, предметом лизинга могут быть любые индивидуально определенные непотребляемые вещи, кроме природных объектов и объектов, изъятых из оборота и ограниченных в нем.

Лизинговые сделки: особенности договора

Лизинговые сделки просты в оформлении и не занимают много времени. Они удобней и практичней традиционных договоров аренды.

Навигация по статье

  • Лизинг как специфическая разновидность аренды
  • Субъекты договора лизинга и его стороны
  • Существенные и общие условия договора лизинга
  • Дополнительные или несущественные условия договора финансовой аренды
  • Форма и порядок заключения договора лизинга кратко
  • Предмет договора лизинга
  • Может ли предмет лизинга выступать в роли залогового имущества?
  • Могут ли нематериальные активы быть предметом лизинга?
  • Классификация договоров лизинга по видам
  • Срок действия договора лизинга и период финансовой аренды
  • Завершение договора
  • Проблемы правового регулирования договора лизинга
  • Особенности договора лизинга транспортного средства
  • Договор лизинга недвижимости
  • Требования к объекту лизинга недвижимости
  • Подготовка договора лизинга недвижимости

Услуга лизинга (финансовой аренды) становится все более популярной по нескольким причинам, одна из которых – относительно простое оформление. Тем не менее в процессе заключения договора финансовой аренды часто упускаются очень важные моменты. За видимой простотой скрываются особенности, которые необходимо учитывать, чтобы избежать проблем. О них будет рассказано в статье.

Лизинг как специфическая разновидность аренды

Распространено мнение о том, что лизинг представляет собой особый вид аренды, при котором предмет переходит должнику после истечения срока договора. Это верно, но лишь отчасти. Различия лизинга и аренды не в изменении права собственности, тем более что оно происходит не всегда. При оперативном лизинге объект возвращается владельцу.

Попытки объяснить своими словами (без ссылок на правовые акты) сущность финансовой аренды не всегда венчаются успехом. Основным документом, регулирующим лизинг в России, служит Федеральный закон 164-ФЗ, из которого следует, что по своей сути договор лизинга — это договор аренды, но с некоторыми особенностями. Согласно его условиям:

  • одна сторона (арендодатель, он же лизингодатель) обязуется купить указанное другой стороной (арендатором или лизингополучателем) некое имущество;
  • лизингополучатель выбирает продавца, но это может сделать и лизингодатель, если такое предусмотрено договором;
  • после приобретения предмета лизинга, арендодатель передает его лизингополучателю на возмездной основе во временное владение или пользование.

Таким образом, у аренды и лизинга общая правовая природа.

Субъекты договора лизинга и его стороны

В статье 4 Федерального закона 164-ФЗ дана характеристика возможных субъектов (не путать с участниками) соглашения о лизинге. Их три: лизингодатель, лизингополучатель и продавец:

  1. В качестве лизингодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо, выполняющее вышеперечисленные обязательства по приобретению и передаче имущества за вознаграждение. При этом пользование (владение) предоставленным предметом может быть временным или постоянным.
  2. Лизингополучателем также может быть любое лицо (юридическое или физическое), выполняющее договорные обязательства по приему предмета лизинга и оплате услуги лизингодателя.
  3. Продавец. Договор лизинга является двусторонним и заключается между лизингодателем и лизингополучателем. Поэтому продавец в нем не участвует, хотя считается его субъектом.

Итак, есть только две стороны лизинга – арендодатель и арендатор. Исключение составляют следующие ситуации:

  • Продавец сам сдает в финансовую аренду принадлежащий ему предмет. В этом случае он выступает в роли лизингодателя.
  • Продавец берет в аренду приобретаемый у себя же предмет. В этом случае он лизингополучатель. Подобная ситуация ограничена одним лизинговым правоотношением (это означает, что такой договор лизинга, простыми словами, может заключаться только один раз).

В тексте 164-ФЗ прямо указано отсутствие ограничений на статус субъекта. Ему не обязательно быть резидентом РФ.

Существенные и общие условия договора лизинга

Понятие договора финансовой аренды и его структура предполагают деление условий соглашения на существенные и прочие (дополнительные). Это не значит, что одни из них важны, а другие нет. Просто при отсутствии дополнительных пунктов соглашение может трактоваться на основании соответствующих им действующих правовых норм. Если же не будут указаны существенные условия, договор лизинга в целом будет признан юридически недействительным.

Гражданский кодекс Российской Федерации относит к существенным следующие условия договора финансовой аренды (лизинга):

  • Предмет. Им, согласно статье 666 ГК, может быть любая вещь, не предназначенная для потребления. При этом договор должен содержать информацию, позволяющую отличить объект лизинга от любого другого, похожего на него внешне (серийный номер, для недвижимости – точный адрес и тому подобные признаки). Важно также указать лицо, у которого приобретен предмет по договору купли-продажи. Лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что купленный объект предназначен для передачи в лизинг.
  • Порядок платежей. По определению договор лизинга является средством извлечения дохода, поэтому значение этого условия велико. Общая сумма выплат, совершенных лизингополучателем, составляет так называемый лизинговый платеж. Он должен включать в себя компенсацию расходов лизингодателя на приобретение и передачу имущества, оказание сопутствующих услуг и работ, стоимость пользования заемными средствами плюс прибыль. Федеральный закон 164-ФЗ позволяет расчет, в том числе и в натуральной форме, то есть продукцией, произведенной на арендованном оборудовании.

Кроме предмета лизинга и порядка выплат некоторые юристы склонны к существенным условиям относить также временной фактор. Под ним понимаются сроки поставки и действия договора финансовой аренды. Это условие действительно является очень важным, а в некоторых случаях решающим, однако вопрос остается спорным.

Дополнительные или несущественные условия договора финансовой аренды

К несущественным условиям относятся следующие пункты, обычно включаемые в текст договора финансовой аренды:

  • Порядок страхования имущества. Стремление обезопасить себя от порчи или утраты предмета лизинга свойственно обеим сторонам договора. Вопрос лишь в том. кто берет на себя эту процедуру. Так как арендодатель, как правило, регулярно проводит лизинговые операции и имеет опыт оформления полисов, то обычно он этим и занимается. Оплату также может производить любая из сторон, однако в конечном счете она входит в общую цену услуги. Страхование финансовых рисков не является обязательным, в отличие от транспортных и прочих средств, характеризуемых повышенной опасностью.
  • Передача арендуемого предмета. Согласно статье 668 ГК РФ, лизингодатель доставляет объект лизингополучателю, если иной порядок не указан в договоре.
  • Улучшения арендованного предмета. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Отличить их просто: если изменения (преимущественно конструктивные) обратимы, то они отделимые. Этот пункт в случае надобности следует внести в лизинговый договор. Своими словами он описывается просто: лизингодатель либо соглашается с возможностью улучшения, либо не допускает его.
  • Регистрация права собственности на предмет лизинга. Чаще всего этот пункт необходим при финансовой аренде транспортных средств. Обычно собственником остается лизингодатель (до истечения срока договора), а получатель пользуется предметом в качестве владельца или пользователя. Основание – 164-ФЗ п. 2 и 3.
  • Обслуживание предмета. В некоторых случаях соблюдение порядка технического сервиса является условием права на гарантийные обязательства производителя. В договоре следует указать обязательство лизингополучателя соблюдать установленные регламенты ТО или возложить это на лизингодателя.
  • Право на ускоренную амортизацию. Чем быстрее будет списана с баланса стоимость объекта, тем скорей арендатор получит возможность стать его собственником. С другой стороны, возрастают и суммы лизинговых платежей.
  • Право на сублизинг. Согласие арендодателя на передачу предмета третьему лицу обязательно.
  • Ответственность сторон. Этот пункт входит в основные положения любого договора и предусматривает действия участников в случае нарушения прописанных условий. В данном аспекте речь также идет о распределении рисков, связанных с порчей или утратой имущества на разных этапах выполнения соглашения.
  • Период действия договора. Даты заключения и истечения привязаны к возможностям поставки и сроку полезного использования объекта.
  • Выкупная цена. При финансовой (невозвратной) форме финансовой аренды она составляет не более четверти начальной стоимости. По этой цене лизингополучатель может купить предмет у лизингодателя.
  • Бухучет предмета. Стороны приходят к согласию относительно того, кто примет объект на свой баланс. Это может быть лизингодатель или лизингополучатель (164-ФЗ, статья 31).

Форма и порядок заключения договора лизинга кратко

Субъекты лизинга в обязательном порядке заключают договор в письменном виде на бумаге, независимо от срока действия. Кроме этого, юридическая практика указывает на следующие требования к документу: в названии должно быть слово лизинг (как форма договора аренды) с указанием вида (финансовый, оперативный, простой договор или сублизинг). Структура документа может быть произвольной.

Если в процессе лизинговой деятельности возникают хозяйственные отношения, не имеющие прямого отношения к аренде предмета, на каждое из них заключается дополнительное соглашение, прилагаемое к основному договору. Имеются в виду гарантийное, послегарантийное или текущее обслуживание, подряд на монтаж, наладку, запуск и пр.

К основному документу прилагаются сопутствующие и обязательные договоры, имеющие к нему непосредственное отношение. Эти соглашения регламентируют:

  • кредитование, залог, поручительство (сопутствующие);
  • приобретение предмета лизинга по договору купли-продажи (обязательный).

В тексте обязательно присутствуют существенные элементы договора лизинга, описанные выше. Все остальные требования соответствуют стандартным представлениям о договоре. В него входят реквизиты сторон, преамбула, регистрационные отметки, подписи и печати.

В силу сложности и многообразия условий, проект договора рекомендуется проверить у специалиста, знающего все тонкости лизингового права.

Предмет договора лизинга

Согласно статье 666 Гражданского кодекса РФ, предметом договора лизинга могут быть объекты движимого и недвижимого имущества, не предназначенные для потребления и не являющиеся природными объектами (в частности, земельными ресурсами).

Непотребляемость в данном аспекте означает способность объекта (вещи) сохранять свои натуральные свойства в процессе эксплуатации (статья 607, пункт 1 ГК РФ).

Есть, однако, исключения для активов, оборот которых законодательно ограничен. Например, военное имущество предоставляется иностранным государствам на основании международных договоров (114‑ФЗ, регулирующий аспекты военно-технического сотрудничества РФ с другими странами). Порядок финансовой аренды иностранного производственного оборудования установлен указами и распоряжениями Президента России.

При внешней простоте формулировки статьи 666 ГК, возникает несколько вопросов, требующих разъяснения.

Может ли предмет лизинга выступать в роли залогового имущества?

Статья 15 164-ФЗ относит договор залога к разряду сопутствующих (в отличие от обязательного договора купли-продажи). Он несет функцию обеспечения обязательств лизингополучателя. Иными словами, если арендатор не будет выплачивать оговоренные в договоре суммы, объект будет изъят у него владельцем.

Может, однако, возникнуть ситуация, при которой залог лизингополучателем предмета лизинга будет предоставлен третьему лицу, а не лизингодателю. Правомочно ли такое действие? Ведь в статье 335 (пункт 2) ГК сказано, что залогодателем может выступать собственник вещи, а не арендатор.

В данном случае следует опираться на совокупность статей Гражданского кодекса РФ и Федерального закона 164-ФЗ, не содержащих прямого запрета на залог прав на лизинг имущества при выполнении одного из двух условий:

  • в договоре лизинга не содержится запрет на передачу права от лизингополучателя третьему лицу без согласия лизингодателя;
  • лизингодатель письменно выразил свое согласие на передачу прав лизинга.

Данный порядок соответствует положениям Конвенции УНИДРУА («О международном финансовом лизинге»), применяемой в международной юридической практике.

Могут ли нематериальные активы быть предметом лизинга?

В статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что предметом договора лизинга является имущество. Это общее правило для всех видов аренды, в том числе и финансовой.

Нематериальный актив по своей природе является не предметом, а правом на использование интеллектуальной собственности. Для его передачи необходим другой договор – лицензионный, к аренде или лизингу не имеющий отношения.

Классификация договоров лизинга по видам

Многообразие характеров отношений, возникающих в результате лизинговых операций, задает необходимость их классификации. Критериями могут служить различные отличительные признаки. Например, договор международного лизинга является таковым, если одна из его сторон не является российским резидентом. Этим он отличается от внутреннего, участники которого зарегистрированы в РФ. Разница между финансовой и оперативной арендой уже рассматривалась выше. Теперь о классификации по другим признакам.

Критерий Виды лизинга Описание
Отношение к обслуживанию предмета лизинга Чистый («сухой») Сервис оплачивается лизингополучателем.
Полный («мокрый») Сервис оплачивается лизингодателем.
Частичный (смешанный) Лизингодатель оплачивает сервис частично
Тип финансирования Срочный Одноразовый лизинг
Револьверный (возобновляемый) Серия договоров лизинга с возможностью аренды более совершенных образцов
Состав субъектов Прямой Имущество сдается в финансовую аренду непосредственно его собственником, без участия лизинговой компании
Косвенный Лизинг через посредника (лизинговую компанию)
Раздельный (групповой, акционерный) Характеризуется участием многих сторон с многоканальным финансированием. Применяется при лизинге технически сложных объектов (самолетов, судов, предприятий и пр.)
Тип предмета лизинга Движимого имущества Предметами выступают автомобили (чаще всего) и другие перемещаемые объекты
Недвижимого имущества Арендуются капитальные сооружения
Степень амортизации за один цикл лизинга Полная окупаемость Амортизируется не менее 75% начальной стоимости предмета
Неполная окупаемость В период действия договора списывается часть стоимости объекта. Характерно для оперативного лизинга
Наличие или отсутствие поднайма Двусторонний Предмет арендуется лизингополучателем у лизингодателя напрямую
Сублизинг Лизингополучатель передает предмет третьему лицу

Каждой разновидности лизинга соответствуют свои специфические требования к оформлению договора и его содержанию. В первую очередь это касается заголовка документа, однозначно указывающего на характер возникающих после его подписания отношений.

Срок действия договора лизинга и период финансовой аренды

Очень важно различать срок лизинга и период действия договора финансовой аренды. В момент подписания соглашения передача имущества, как правило, не происходит. Следовательно, хотя договор уже действует, сам лизинг фактически еще не начался.

При установлении срока финансовой аренды стороны руководствуются допустимым временем эксплуатации, в течение которого производится полная амортизация предмета.

Если оговаривается выкупная цена, то срок плановой продолжительности полезной службы уменьшается на ее долю в первоначальной стоимости. В качестве примера можно рассмотреть следующие условия договора лизинга:

  • Суммарная выплата по лизингу нового станка – 1 млн руб.
  • Остаточная стоимость – 200 тыс. руб.
  • Срок полезного использования станка – 5 лет.

В таком случае срок лизинга составит полных четыре года.

Исходя из расчетного срока лизинга, устанавливается срок действия договора – периода обязательного исполнения его условий сторонами. Он должен быть:

  • меньше или равен времени полезного использования предмета;
  • продолжительнее оговоренной доли его амортизации до момента выкупа.

В идеале срок действия договора финансовой аренды точно равен сумме периодов доставки, подготовительных работ и времени запланированной доли амортизации до перехода права собственности на объект лизингополучателю.

Завершение договора

Прекращение договора лизинга наступает по двум причинам:

  • истечение срока действия (по плану);
  • по инициативе одной из сторон или по их соглашению.

При плановом завершении стороны действуют в соответствии с условиями договора. Объект возвращается арендодателю или переходит в собственность лизингополучателя (выкупается).

Обстоятельства досрочного прекращения действия соглашения разнообразнее. Оно может произойти по нескольким причинам:

  • В случае досрочного погашения лизингового платежа. Этот вариант выгоден лизингодателю только в том случае, если арендатор оплачивает недополученную выгоду.
  • На досрочном прекращении договора настаивает лизингодатель. Такая ситуация наступает чаще всего потому, что арендатор не выполняет взятых обязательств (не платит, нарушает технические эксплуатационные регламенты и пр.) Следствием расторжения договора становится изъятие имущества и требование финансовой компенсации.
  • Не исключена ситуация, при которой инициатором прекращения действия договора выступает лизингополучатель. Это бывает, если взятый в аренду предмет не оправдывает коммерческих ожиданий (не приносит запланированной прибыли) или не соответствует заявленным качественным параметрам. Каждый отдельный случай решается соглашением сторон, а если оно не достигнуто – в арбитраже.
  • Полная гибель или утрата предмета лизинга при стандартном договоре не освобождает арендатора от выполнения условий договора – ответственность за сохранность объекта лежит на нем. Компенсация убытков (полная или частичная) может быть достигнута за счет страховой премии. Договор лизинга расторгается в случае отсутствия претензий со стороны лизингодателя.

Проблемы правового регулирования договора лизинга

Федеральный закон 164-ФЗ, регулирующий лизинговую деятельность и аренду, претерпевает изменения. Его дополняют, некоторые статьи упраздняются – эти изменения производятся для совершенствования правового акта. Тем не менее, пробелы остаются, хотя их и становится меньше.

Начать можно с того, что само понятие «лизинг» употребляется в юридической литературе нечасто, а термин считается полуофициальным. Это происходит не только в Российской Федерации, но и в других странах, например, в США применяется понятие finance lease, дословно переводящееся на русский язык как «финансовая аренда». Производное слово leasing обозначает и лизинг, и обычную аренду.

Но проблемы договора лизинга состоят не только в неопределенности терминологии. Дело в том, что разработать законодательную базу, равновесно учитывающую интересы всех сторон и субъектов (лизингополучателя, лизингодателя и продавца) действительно сложно.

Недостатки отечественного законодательства в сфере финансовой аренды выражаются чаще всего в несоответствии некоторых его положений международным юридическим нормам, в частности, Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге».

  • В 164-ФЗ отсутствуют условия, позволяющие продавцу выступать в роли лизингополучателя более одного раза (статья 4). При этом сложность лизинговых операций зачастую создает необходимость в возникновении нескольких правоотношений при выполнении одного договора и сопутствующих ему соглашений (купли-продажи, на оказание различных услуг).
  • Другая серьезная проблема – не установленная законодательно ответственность лизингополучателя в случае нарушения сроков платежей, а также специальных правовых механизмов и эффективных способов воздействия на недобросовестных участников лизинговых отношений.
  • Вопросы у специалистов вызывает право лизингодателя использовать в качестве залога арендуемый предмет, платеж за который еще не погашен, с целью привлечения кредитных средств.
  • Параграф 6 главы 34 ГК РФ практически исключает переход лизингового имущества арендатору, если лизингодатель обанкротился. В данном случае отсутствует защита прав добросовестных лизингополучателей.

Таким образом, можно констатировать наличие указанных и других пробелов в российском лизинговом законодательстве. Вероятно, в ближайшее время они будут устранены.

Особенности договора лизинга транспортного средства

Лизинговый договор на автомобиль по праву считается наиболее распространенным типом соглашения о финансовой аренде. Ему, в силу особенностей эксплуатации этого транспортного средства, присущи специфические черты. Они выражаются следующими условиями:

  • Сроком договора. Он относительно невелик – 1–4 года (иногда, но редко – 5 лет, а для российских машин, как правило, 2 года). За это время автомобиль должен быть полностью амортизирован с применением ускоряющих методов и коэффициентов.
  • Суммой лизингового платежа. В нее, помимо первоначальной стоимости, процентов обслуживания привлекаемых средств и вознаграждения, обязательно входят тарифы техобслуживания, и они довольно дорогие. В целом переплата относительно цены приобретения достигает 30% за срок финансовой аренды.
  • Авансовыми платежами. Большинство лизинговых компаний включают это условие в договор. Арендатору следует помнить о невозможности отнесения авансовых и выкупных платежей к издержкам.
  • Строгими требованиями к страхованию на весь период действия договора. Это – одно из обязательных условий лизинговых компаний. Полис оформляется на лизингодателя и в случае утраты автомобиля при ДТП, угоне, взрыве, пожаре и пр., а также ущербе (повреждении) арендодатель освобождается от обязательств по погашению задолженности.

Договор лизинга недвижимости

Недвижимость может быть предметом лизинга так же, как и любое другое имущество, но договор финансовой аренды в этом случае обладает рядом специфических черт.

Лизингополучатель решает одну из следующих задач:

  • изыскивает возможность приобретения объекта недвижимости в условиях недостатка финансовых ресурсов;
  • рефинансирует сделку по приобретению в кредит недвижимости, осуществляя возвратный лизинг;
  • финансирует приобретение строящегося объекта недвижимости.

Требования к объекту лизинга недвижимости

Обязательным условием заключения договора финансовой аренды недвижимого имущества является его сдача в эксплуатацию и регистрация в Госреестре (ЕГРП).

Другие требования к объекту недвижимости, приобретаемому в порядке лизинга:

  • отсутствие обременений – предмет не должен быть в залоге, долгосрочной аренде (длительнее одного года) или находиться под арестом;
  • расторжение текущих (краткосрочных) договоров аренды до передачи в лизинг;
  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • наличие правоустанавливающих документов;
  • соответствие объективных параметров данным, указанным в техническом паспорте и информации БТИ;
  • по требованию лизинговой компании – предоставить застрахованный титул, подтверждающий юридическую чистоту правоустанавливающих документов и учитывающий события, произошедшие в прошлом, но способные повлиять на состояние объекта в будущем (например, пожар или затопление).

Подготовка договора лизинга недвижимости

Практика показывает, что перед составлением договора лизинга недвижимости целесообразно принять следующие подготовительные меры:

  • предварительное согласование договора финансовой аренды в территориальном подразделении ФРС с получением письменного заключения;
  • подготовка договоров купли-продажи и лизинга объекта с единой датой подписания с целью подачи на регистрацию в одном пакете.

Текст договора купли-продажи должен содержать информацию о том, что объект приобретается для сдачи в лизинг с указанием лизингополучателя. Этот пункт свидетельствует о том, что продавец уведомлен в назначении предмета как того требует статья 667 Гражданского кодекса.

Так как объекты недвижимости сдаются в лизинг не всегда новыми, их остаточная стоимость, числящаяся на балансе, может оказаться значительно ниже рыночной цены. В этом случае на продавца возлагается повышенная фискальная нагрузка в виде обязательств по налогу на прибыль и НДС ().

Чтобы избежать этого, следует произвести переоценку или другие учетные мероприятия, устраняющие ценовой дисбаланс.

ДОГОВОР ЛИЗИНГА

ДОГОВОР ЛИЗИНГА
ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ; ДОГОВОР ЛИЗИНГА (англ. to lease — брать в аренду) — гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Д.ф.а. является разновидностью договора аренды, и к нему применяются общие положения о договоре аренды. Особенность финансовой аренды состоит в том, что предметом ее является имущество, специально приобретенное арендодателем с целью передачи его в аренду.Смысл такого договора для арендатора состоит.в возможности получить дорогостоящее ооорудование, не уплачивая сразу его полную стоимость (т.е. по сути в кредит), а для изготовителя-продавца — наоборот, в возможности сразу получить полную стоимость оборудования за счет посредника-арендодателя (лизингодателя). Поэтому в качестве арендодателей здесь часто выступают банки, другие кредитные или созданные ими организации, получающие, таким образом, выгодную возможность вложения свободных средств, т.е. по сути финансирующие эту сделку.Возникнув в США еще в середине прошлого века, Д.ф.а. получил широкое применение в деловой практике фирм всех стран.,Лизинг,нашел признание в судебной практике многих стран, не имеющих специального законодательного регулирования (США, ФРГ, Япония и др.), но в некоторых странах изданы специальные нормативные акты по лизинговым отношениям (Франция — закон от 2 июля 1966 г.; Англия — закон об аренде-продаже 1965 г.). Широкое распространение этого вида договора привело к разработке Конвенции о международном финансовом лизинге, подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г. основная цель которой — устранить правовые барьеры на его пути.Мировая практика и доктрина выделяют две формы лизинга: финансовый лизинг, называемый иногда подлинным лизингом, и операционный, или эксплуатационный, лизинг.В отличие от обычного договора аренды финансовый лизинг охватывает более сложный комплекс хозяйственно-экономических отношений, участниками которых выступают не две, а три стороны:фирма — изготовитель (поставщик) машины или оборудования, лизинговая фирма (арендодатель) и фирма-пользователь (арендатор).Операционный договор лизинга заключается на срок, значительно меньший полного срока амортизации имущества. и по его истечении объект повторно сдается внаем. Исключается право арендатора на приобретение имущества в собственность. Предполагается оказание арендодателем услуг по поддержанию имущества в рабочем состоянии.Хотя ГК РФ не связывает лизинг с постепенным приобретением арендатором в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей, такая возможность не исключена. Более того, общая сумма лизинговых платежей должна включать полную (или близкую к ней) стоимость арендованного имущества на момент заключения договора. В этом случае арендныйплатеж по договору лизинга одновременно является и выкупным. Если договор аренды заключается на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что предполагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду, к нему нормы о лизинге (финансовой аренде) не применяются. Во Франции н Бельгии условие о выкупе арендатором оборудования по окончании срока аренды является обязательным пунктом договора о лизинге, в США — включается по усм. отрению сторон, в Великобритании, напротив, исключено законом.Особенностью состава сторон договора лизинга является наличие трех лиц:продавца (изготовителя) имущества, его приобретателя — арендодателя(лизингодателя) и арендатора(лизингополучателя). Арендодатель заключает с продавцом имущества, предназначенного для передачи в аренду,договор купли-продажи, а с арендатором — Д.ф.а. Условия двух указанных договоров взаимосвязаны между собой, и по существу арендатор имущества участвует в заключении договора купли-продажи как заинтересованное лицо. Хотя арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако он наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей.В роли лизингодателя выступает компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг. Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.Предмет договора — любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других при-;родных объектов.Главной обязанностью арендодателя является (в отличие от обычного договора аренды) приобретение в свою собственность избранного арендатором имущества у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи. Договором может быть предусм. отрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется самим арендодателем.Передает арендатору предмет договора лизинга непосредственно продавец имущества, а не арендодатель, если иное не предусм. отрено самим договором.Обычные обязанности арендодателя (производить капитальный ремонт,предупреждать арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество и возместить стоимость согласованных сним неотделимых улучшений) в договоре лизинга сохраняются в неизменном виде. Аналогичны и все обычные обязанности арендатора. В дополнение к ним на арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества.Если продавца и имущество выбирает сам арендатор, арендодатель не отвечает за его недостатки. Соответственно, арендатор вправе напрямую предъявлять продавцу имущества, являющегося предметом Д.ф.а., требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем. При этом арендатор имеет права и несет обязанности,предусм. отренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнутьдо-говор купли-продажи без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность. Если выбор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие. из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут по отношению к нему солидарную ответственность.Особенность заключения Д.ф.а. проявляется и в обязанности арендодателя в договоре купли-продажи указать, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду такому-то лицу.Лит.: Гражданское право в 2-х т. Том 2: Учебник. М., 1993; Гражданское право: Учебник. Ч. 2. Издание второе/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997; Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М., 1993; Евстратов А. Лизинговые операции в зарубежной коммерции//Материально-техническое снабжение. 1990,№ 1. С. 93-94; его же: Лизинг в СССР. Перспективы и реальность//Материально-техническое снабжение, 1990, № 2. С. 93;Амуржуев О. Лизинг: перспективы раз-вития//Хозяйство и право. 1991. №9. С. 49.

Энциклопедия юриста. 2005.

Виды и суть лизинговой сделки

Для начала прочитайте статью о том, что такое лизинг. Лизинг представляет собой особенный вид инвестиций в предприятие, которые подразумевают приобретение имущества или транспорта в рассрочку. Этот вариант сочетает свойства финансовой аренды, но имеет некоторые особенности. Как и любая сделка, он предусматривает заключение специального договора, в котором будут указаны важные моменты и нюансы.

В отличие от привычной финансовой аренды, лизинговые сделки объединяют несколько участников и сложных этапов. Они начинаются с выбора необходимого оборудования и заканчиваются его покупкой в собственность через указанный в документе промежуток времени. Именно заключение договора является прямым основанием для осуществления всех последующих действий и платежей. Поэтому предприниматель должен внимательно изучить его и постараться учесть все важные для себя параметры.

Перед подписанием договора необходимо ознакомиться со всеми тонкостями процедуры лизинга. Это особый вид долгосрочной аренды, позволяющий арендатору впоследствии выкупить объект сделки. Сам договор может быть заключен на любой срок (от 6-ти месяцев до нескольких лет) по взаимному согласию сторон.

В качестве объекта сделки, относительно которого составляется договор лизинга, может выступать любое дорогостоящее оборудование, автотранспорт, рабочие мощности и цеха. До недавних изменений в законодательстве приобрести таким способом можно было лишь необходимые для основного производственного процесса объекты. Теперь ограничения сняты и все больше предприятий приобретают солидные автомобили для руководства.

Большинство договоров заключается по двум основным направлениям долгосрочной аренды:

  • Оперативный лизинг (с неполной амортизацией) – лизинговая компания передает объект сделки во временное использование и владение на определенных условиях. Этот вариант редко используется в отечественной практике.
  • Выкупной лизинг – компания обязуется выкупить необходимый объект и передать его лизингодателю в пользование за определенную регулярную плату. Этот более распространенный вариант предусматривает, что предмет договора лизинга будет впоследствии выкуплен по остаточной стоимости. Это своеобразный долгосрочный кредит на развитие предприятия, при котором инвестициями выступает различная техника или производственное оборудование.

Основная цель договора лизинга – это закрепление отношений между всеми участниками такой лизинговой сделки во избежание сложных спорных ситуаций, разграничение их полномочий и определение последовательности всех действий.

Субъекты договора лизинга

Все основные субъекты договора лизинга будут обязательно указаны в составленном документе:

  1. Лизингодатель: в этой роли зачастую выступают специализированные компании, которые могут относиться к определенным банкам. Они являются связующей между производителем техники или продавцом производственных мощностей и будущим владельцем имущества. На весь период действия договора именно лизингодатель является собственником объекта сделки, передавая его в пользование.
  2. Лизингополучатель: определенное юридическое лицо, берущее объект в долгосрочное пользование за определенную оплату с возможностью выкупить его за небольшую остаточную стоимость. Это могут быть любые предприятия, фирмы или некоммерческие организации, которые планируют использовать указанный в договоре транспорт или технику в процессе своей деятельности.
  3. Продавец объекта – любое физическое или юридическое лицо, реализующее по договору купли-продажи необходимое лизинговой компании имущество или технику на определенных условиях.

В качестве лизингодателя практически всегда выступают специализированные компании. Предоставление услуг по длительной финансовой аренде является их основным видом работы. Зачастую это дочерние ответвления крупных банков, которые могут даже носить схожие названия.

Обычно лизинговая компания специализируется на одном из направлений (автотранспорт или только производственное оборудование), обеспечивая по нему полный комплекс услуг. Они сотрудничают с проверенными страховщиками, станциями техобслуживания для обеспечения сохранности и качественной работы объекта лизинговой сделки.

Законодательно предусмотрено, что в сделке могут принять участие заинтересованные третьи лица. В этом случае с ними составляются дополнительные договоры:

  • Кредиторы;
  • Поручители;
  • Подрядные организации;
  • Юридические лица, которые обслуживают объект аренды во время эксплуатации.

В сделке обязательно участвует страховая компания. Чаще ее выбирает фирма, предоставляющая услуги лизинга, желая застраховать все передаваемое в эксплуатацию имущество от порчи или кражи. Иногда лизинговая компания может предоставить на выбор список из страховщиков, с которыми можно заключать договор.

Объекты договора лизинга

С помощью лизинга многие небольшие предприятия могут без больших финансовых затрат пополнить свои производственные мощности и реализовать новые проекты. Предметом договора лизинга могут быть практически любые виды движимого или недвижимого имущества:

  • Лизинг оборудования;
  • Сооружения (под цеха, гаражи, склады);
  • Здания;
  • Целые предприятия;
  • Сельскохозяйственная техника;
  • Средства и оборудование для связи разного типа (спутники, радиостанции);
  • Различный транспорт (включая грузовой или строительный, железнодорожные вагоны).

Исключением для лизинговой операции являются природные объекты, земельные участки и любое оружие. Это означает, что для сделки можно выбрать объекты со свободным обращением на внутреннем рынке, которые не требуют специальных разрешительных лицензий.

Многие компании на этапе становления все чаще обращают внимание на лизинг, предпочитая такой экономный способ аренды обычным кредитам с большими процентами. Решающую роль играет возможность практически сразу применять оборудование в производственных целях, выплачивая ежемесячные платежи за счет прибыли, параллельно сокращая расходы.

Особенности договора лизинга

Самый частый из практикующихся вариантов – это договор финансового лизинга. В юридической и хозяйственной практике его выделяют в отдельный вид договорных обязательств аренды. С ней договор объединяет факт передачи имущества во временное владение и эксплуатацию стороннему предприятию, которое осуществляется на платном (возмездном) основании.

Договор лизинга как вид договора аренды состоит в самой сути документа: лизингодатель обязуется приобрести необходимое будущему арендатору имущество или технику у определенного продавца, а затем передать в долговременное использование за определенную плату. Сам арендодатель, в роли которого выступает лизинговая компания, не несет никакой ответственности за выбор продавца и модели оборудования.

Законом сделано исключение для бюджетных организаций: в этом случае договором предусматривается, что выбор продавца необходимого оборудования полностью находится в компетенции лизинговой компании.

Существенные условия договора лизинга во многом сходятся с оформлением аренды, но особенностями являются некоторые тонкости:

  1. Продавец техники или другого объекта лизинга не указывается в качестве одной из сторон, но также выступает в роли обязанного лица наравне с лизинговой компанией и лизингополучателем;
  2. В отличие от привычного договора аренды, лизингодатель обязан сразу уведомить продавца, что это имущество будет передано по договору лизинга другому юридическому лицу;
  3. Основная роль при заключении договора лизинга принадлежит именно арендодателю, которым является лизинговая компания;
  4. В договоре лизинга прописывается специфическая схема финансовой аренды: арендодатель приобретает имущество за свой счет у продавца, а тот сразу передает его в пользование арендатору. При этом автомобиль или оборудование поставляется непосредственно от продавца, минуя лизинговую компанию.

В документе должна обязательно быть обозначена ответственность сторон по договору лизинга, которая касается обслуживания арендованной техники, оплаты различных сборов и налогов.

Существенные условия договора лизинга


Этот юридический термин обозначает в документе те условия, которые могут прямо повлиять на сумму сделки, размер платежей и налогов, общую оценку эффективности всей лизинговой операции. При этом «юридический» и «экономический» перечень таких условий отличаются по количеству, и первый всегда будет содержать меньше пунктов. Поэтому под понятием «существенные» зачастую понимаются именно финансовые вопросы сделки.

При работе над договором необходимо проанализировать и согласовать такие существенные условия, по которым всем сторонам следует достигнуть компромисса и соблюдать в дальнейшем:

  1. Все характеристики объекта лизинговой сделки, включая его название, модель, технические характеристики, качество и количество;
  2. Сумма договора лизинга и стоимость объекта по договору купли-продажи. Эту информацию можно приложить в специальном дополнении, чтобы не перегружать объемный текст документа;
  3. Все обязательства по уплате налогов и сборов при покупке и эксплуатации предмета сделки, включая платежи в бюджет и соответствующие фонды;
  4. Общая цена договора лизинга, которая включает сумму вознаграждения лизинговой компании;
  5. Размеры и периодичность уплаты регулярных платежей;
  6. Ответственность продавца за поставку предмета лизинга;
  7. Обстоятельства возможного досрочного возврата предмета сделки;
  8. Общий срок действия договора;
  9. Права и финансовая ответственность сторон договора, включая возможность дальнейшего выкупа объекта в собственность;
  10. Условия технического обслуживания и эксплуатации;
  11. Сведения о виде страхования самого предмета договора и рисков от совершения сделки;
  12. Сведения о дополнительных гарантиях, залогах или денежных задатках;
  13. Любые возможные форс-мажорные обстоятельства.

Договор может быть дополнен любыми пунктами, которые являются важными для всех сторон лизинговой сделки. Это поможет избежать многих спорных и неприятных ситуаций во время сотрудничества. Невыполнение сторонами таких существенных пунктов может привести к долгим судебным разбирательствам.

Перед заключением договора лизинговой компании подается заявка. В ней указываются не только модель, но и основные характеристики желаемого объекта (договор лизинга автомобиля предусматривает даже указание цвета кузова и другой внешней комплектации). Такая точная идентификация необходима, чтобы в дальнейшем избежать возможных недоразумений со стороны лизингополучателя по поводу несоответствия производственных мощностей или параметров.

Подробное описание необходимо и для последующих проверок условия сохранности и работы арендованного оборудования или автомобиля, а также для возможного изъятия их при нарушениях договора. Для самого лизингополучателя составление такого уточняющего описания – это гарантия аренды (и последующей покупки) именно требуемого предмета.

Права владения и использования предметом лизинговой сделки также должны быть закреплены в договоре. Внимание уделяется возможности переоборудовать, модернизировать или передать имущество в субаренду. Последнее может быть запрещено лизинговой компанией и закреплено договором, хотя и не воспрещается законодательно.

В договоре указываются и условия передачи предмета финансовой аренды. В этом пункте прописывается место, время и все условия с особой точностью. Это важная необходимость, ведь с этого момента вся ответственность перекладывается на плечи лизингополучателя, который финансово отвечает за полученный предмет сделки. При аренде оборудования часто указывают даже место его эксплуатации, изменить которое можно только с разрешения и под контролем представителей лизинговой компании.

Приложения к договору

Документ всегда заключается в письменной форме. В нем подробно расписываются права и обязанности сторон по договору лизинга. Все особенности построены на сочетании двух основных операций:

  • Типичных отношений, возникающих при аренде;
  • Необходимостью заключения отдельного договора купли-продажи по объекту сделки с продавцом и его дальнейшей передаче.

Участники договора лизинга выступают сразу в роли продавца и покупателя с разных сторон. Это требует дополнительного заключения сопутствующих соглашений:

  • Гарантийного договора;
  • О привлечении денежных средств;
  • Договора поручительства;
  • Договора залога.

Обязательно должны прилагаться документы, подтверждающие полное страхование техники или автомобиля от любого повреждения, кражи или потери. Иногда отдельно выделяют условия и место технического обслуживания, что особенно часто встречается, если составляется договор лизинга транспортного средства.

Согласно законодательству права сторон, исполнение и другие особенности договора лизинга полностью регулируются:

  • Федеральным законом «О финансовой аренде» №164-ФЗ;
  • Гражданским законодательством государства.

Договор должен содержать требования к продавцу по качеству и комплектации, срокам передачи или выкупа, а также любую другую уточняющую информацию. Для достоверности ее подтверждают справками или финансовыми документами.

Процедура заключения договора лизинга


В разных лизинговых компаниях могут быть самостоятельно установлены сроки проверки документации, но общая процедура заключения договора лизинга практически совпадает по всем этапам:

  1. Лизингополучатель должен выбрать продавца необходимого оборудования, лизинговую компанию, определиться с финансовыми возможностями;
  2. Пакет подготовленных документов подается потенциальному лизингодателю с указанием в заявлении всех нюансов;
  3. Сотрудники компании совместно со службой безопасности внимательно анализируют предоставленную документацию на предмет достоверности всех данных, а также платежеспособность нового клиента;
  4. После одобрения начинается оформление самого договора лизинга. В нем указываются все основные моменты касательно оплаты, суммы и срока действия, обязательно оговаривается дальнейший выкуп объекта;
  5. Указывается первоначальный авансовый платеж по договору лизинга, после которого техника или оборудование переходит в пользование арендатору.

Заключение документа требует взвешенного подхода, поэтому стороны договора лизинга стараются привлечь компетентных юристов. Они обозначат возможные подводные камни и спорные моменты.

Права и обязанности лизингодателя

В этой роли выступают лизинговые компании, которые на протяжении всего срока действия договора являются фактическими владельцами предмета финансовой сделки. Они всего лишь отдают его во временное и возмездное пользование. Кроме этого, основные указанные права и обязанности лизингодателя:

  • Приобрести за свой счет у названного продавца определенную технику или оборудование, оплатить все расходы, связанные со сделкой купли-продажи;
  • Передать его для дальнейшего использования лизингодателю на определенных условиях;
  • Изъять предмет сделки в случае, если нарушено исполнение договора лизинга в любой его части;
  • Реализовать объект по остаточной стоимости после окончания срока действия документа.;
  • Осуществлять финансовый контроль в части, которая касается расчетов по платежам за арендованный объект, на его техническое обеспечение. Это реализуется по мере необходимости с помощью письменных запросов.

Компания-лизингодатель должна осуществлять контроль за соблюдением пунктов договора, которые касаются сохранности и правильности эксплуатации. Для этого могут проводиться специальные инспекции службой безопасности или техническим отделом. Количество и периодичность проверок определяется в отдельно заключенном дополнении.

Права и обязанности лизингополучателя

В роли лизингополучателя выступает физическое или юридическое лицо, обратившееся в лизинговую компанию с целью аренды определенного имущества. В оформленном договоре лизинга закрепляются его права и обязанности:

  • Принять в пользование на указанный в договоре срок предмет сделки в порядке, который предусмотрен и одобрен сторонами;
  • Оплачивать регулярные взносы в оговоренной сумме с соблюдением сроков;
  • По окончании срока действия лизингового договора выкупить имущество в собственность или вернуть его лизингодателю (исходя из ранее обговоренного варианта);
  • Соблюдать все требования, направленные на сохранность и обеспечение стабильной работы арендованного имущества;
  • Предоставлять лизингодателю полную и правдивую информацию по вопросам, которые касаются предмета договора.

Обычно в договоре указано, что все затраты на техническое обслуживание, ремонт или наладку техники берет на себя лизингополучатель. В некоторых случаях они сразу оплачиваются лизинговой компанией продавцу имущества, но в дальнейшем эти расходы будут включены в сумму договора.

Выкупная стоимость по договору лизинга

По статистике большинство лизинговых сделок заканчивается выкупом арендованного имущества. Особенно востребована такая процедура, если заключен договор лизинга автомобиля или другого транспортного средства. Под выкупной стоимостью понимается цена объекта лизинговой сделки при обычных условиях купли-продажи. Но особенность лизинга состоит в том, что предмет практически сразу переходит к лизингодателю в производство, а его цена выплачивается владельцу частями.

Каждый регулярный платеж, который поступает от предприятия, состоит из двух сумм:

  • Платы за временную аренду имущества, которая является прибылью лизинговой компании;
  • Непосредственно выкупной стоимости, которая компенсирует цену арендованного имущества.

У лизинговых компаний существуют разные подходы к расчету и оформлению лизинговых платежей, которые учитываются при заключении договора:

  • Выкупную стоимость выделяют в отдельную сумму, которая будет внесена после окончания сделки и договора.
  • Выкупная стоимость входит в общую сумму договора и выплачивается одновременно с регулярными платежами.

Иногда в договорах встречается символическая выкупная сумма, например, в размере 1000 рублей. Это связано с необходимостью правильного оформления имущества в бухгалтерском и налоговом учете предприятия. Срок полезного использования по договору лизинга истекает и лизингополучатель приобретает в компании ранее арендованное имущество по этой стоимости. Проведенная остаточная стоимость по договору лизинга дает право поставить на баланс основное средство даже при условии полной амортизации.

Собственник определяет общую сумму, внося ее в договор выкупного лизинга. Она делится на количество планируемых платежей. Они могут быть ежемесячными или ежеквартальными по согласованию сторон. У юридических лиц, которые имеют сезонный характер производства, следует предусмотреть возможность выплат только в период работы арендованного оборудования или техники.

Срок договора лизинга

Под временем действия договора финансовой аренды понимается срок выполнения всех условий сторонами вплоть до выкупа предмета сделки. Зачастую он исчисляется с момента подписания. Окончанием становится переход прав к арендатору и закрепление этого в специальном акте передачи.

Срок действия договора и срок лизинга – это немного разные понятия, которые отличаются небольшим промежутком времени. Во втором случае началом считается процесс запуска техники в работу. Он несколько меньше срока договора из-за задержки за счет доставки, установки и отладки оборудования или техники, на которые уходит немало времени.

Таким образом, договор лизинга может заключаться на любой срок, который устраивает обе стороны. Но фактический срок начинает исчисляться только с момента полной передачи предмета на баланс лизингополучателю. Это важно для правильного оформления финансовых документов и расчета суммы обязательных регулярных платежей. При этом часть из них может быть внесена по договору на момент подписания акта передачи и запуска оборудования в работу.

Амортизация по договору лизинга

Возможность применения способа ускоренной амортизации при исполнении договора лизинга – еще одно из преимуществ этого варианта финансовой аренды. Материальная выгода методики очевидна для любого юридического лица:

  • Уменьшение налога на имущество;
  • Снижение налога на прибыль;
  • Возможность приобретения объекта по минимальной стоимости после окончания срока договора.

В первом случае уменьшается сама база для налогообложения, которая рассчитывается на основании остаточной стоимости лизинговой техники или автомобиля. Применение ускоренной амортизации помогает быстрее списать стоимость таких основных фондов, а значит уменьшить налоговые выплаты в бюджет.

В свою очередь, большие амортизационные выплаты снижают базу налогообложения для расчета налога на прибыль. Это происходит на протяжении всего время действия лизинговой сделки.

Все важные вопросы должны быть отражены в заключенном договоре лизинга. Основной из них – определение, на чьем балансе будет учитываться предмет лизинга. Зачастую это именно юридические лица, которым финансово выгодно такое расположение. Обязательно согласовывается общая сумма амортизационной стоимости за весь период действия данного договора.

НДС по договору лизинга

Налог на добавочную стоимость является одним из основных способов пополнения бюджета. Практически любая услуга и производимые товары облагаются этим налогом, поэтому лизинговые платежи не являются исключением. Расчет во многом зависит от балансодержателя предмета договора. Это может стать выгодной ситуацией для лизингополучателя, который с договором лизинга принимает на баланс новое оборудование или автомобиль. Благодаря этому он имеет законное право на возврат НДС, но при соблюдении некоторых условий:

  • Предмет лизинговой сделки должен участвовать в финансовых операциях, облагаемых НДС (например, его купля-продажа);
  • В его стоимость заложен НДС;
  • Он должен быть учтен в бухгалтерских документах;
  • На перечисляемые лизинговые платежи должны предоставляться счета-фактуры.

Это даст предприятию полное право обратиться в налоговые органы с документами, подтверждающими возможность вычета:

  • Договор лизинга с полным графиком погашения арендных платежей;
  • Чеки или платежные поручения, справки из банка, подтверждающие регулярные оплаты и отсутствие задолженности.

База по налогообложению формируется исходя из первоначальной стоимости объекта лизинга, поэтому важно учесть все расходы на доставку, монтаж и страхование объекта финансовой сделки. В любом случае вопросы, связанные с начислением и порядком уплаты НДС при лизинговых операциях, остаются предметами споров даже среди компетентных юристов, и нередко приводят стороны договора в суд.

Окончание договора лизинга

Договор может быть завершен в обычном плановом порядке согласно установленного срока. Это плановое окончание сделки, при котором имущество либо возвращается лизинговой компании, либо выкупается лизингополучателем.

Иногда документ предусматривает варианты, по которым расторжение договора лизинга может быть раньше запланированного срока:

  • Досрочное погашение договора лизинга;
  • Досрочное расторжение по инициативе одной из сторон.

Под первым вариантом понимается возможный выкуп предмета договора ранее положенного срока. Фактически это расторжение договора лизинга лизингополучателем, которое возможно через 9–12 месяцев после заключенной сделки. Для этого необходимо внести все учтенные в графике суммы платежей с учетом процентов и прибыли лизинговой компании.

Расторжение договора лизинга по инициативе стороны лизингодателя часто возникает при нарушениях различных обязательств: задержка платежей, неправильная эксплуатация или условия хранения. В этой ситуации вполне реальным становится изъятие предмета договора, наложение штрафов или пени. В идеале все основания должны быть подробно перечислены в договоре.

Отдельным пунктом всегда рассматривается последовательность действий при полной потере предмета лизинга. Это может быть угон, техногенная авария или пожар, способные полностью уничтожить объект лизинга. Как основное лицо, на которое ложится полная ответственность за переданное лизинговое имущество, лизингополучатель будет обязан полностью погасить все оставшиеся регулярные платежи, включая прибыль лизинговой компании.

Для возмещения убытков в такой неприятной ситуации предмет сделки всегда страхуется на полную стоимость. Если полученной от страховщика суммы не хватает на покрытие всех затрат, лизингополучателю приходится доплачивать до указанной цены договора за счет своей прибыли.

Лизинг автомобилей — особенности

Приобретение автомобилей посредством лизинга набирает все большую популярность, занимая на рынке не менее 30% всех заключенных сделок.

Существует как лизинг авто для юридических лиц, так и лизинг авто для физических лиц.

Таким способом можно приобрести новый или подержанный автомобиль с любыми параметрами. Условия и проценты одинаковы для машин с разным объемом двигателя, поэтому выбор зависит от личных предпочтений.

Основными преимуществами автолизинга специалисты называют:

  • Хороший размер общих скидок;
  • Небольшой авансовый платеж (иногда его полное отсутствие);
  • Быстрый срок рассмотрения заявок и пакета документов;
  • Возможность внесения в регулярные лизинговые платежи всех дорогостоящих затрат на техническое обслуживание и страховку;
  • Удобный график платежей.

Для юридических лиц к несомненным плюсам добавляется возможность ускоренной амортизации и уменьшения налогообложения. Приятные бонусы в виде скидок на запчасти или бесплатного обслуживания в СТО способствуют экономии бюджета как физического лица, так и целого предприятия.

Многие лизинговые компании значительно облегчили подачу пакета документов для физических лиц. При наличии первоначального взноса иногда достаточно приложить к заявке заверенную копию паспорта и кода. Для приобретения бюджетных моделей авто может даже не требоваться подтверждение платежеспособности или гарантии со стороны поручителей.

Среди отрицательных моментов приобретения автомобиля в лизинг можно отметить:

  • Невозможность тюнинговать и переоснащать машину по своему вкусу;
  • Привязка к определенным станциям техобслуживания, которые указаны в договоре;
  • Штрафы и невыгодные условия при досрочном расторжении договора лизинга.

В отношении автолизинга также есть возможность потерять автомобиль в результате угона или ДТП, поэтому страховка на полную стоимость является важным вопросом именно для лизингополучателя. Это единственный шанс возместить свои убытки в случае непредвиденной ситуации.

В договоре должны быть обязательно перечислены все причины для изъятия автомобиля лизингодателем и досрочного расторжения сделки. Чаще всего это нарушение срока выплаты или просрочка более двух месяцев. Автомобиль изымается, а все ранее оплаченные суммы не возвращаются владельцу. Они становятся штрафными компенсациями и должны покрывать амортизацию транспортного средства.

Несмотря на спорные моменты и минусы, договор лизинга достаточно выгоден для юридических и физических лиц. Правильный и полноценный документ, который будет учитывать интересы всех сторон, станет залогом долгого и бесконфликтного сотрудничества.

Условия договора лизинга

Существенные условия договора финансовой аренды (лизинга).

Под существенными условиями понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а, следовательно, порождающим права и обязанности у сторон. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенные условия — условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора лизинга являются:

  • Предмет лизинга. В соответствии со ст. 666 ГК РФ предметом договора лизинга являются любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. В договоре лизинга должны быть указаны индивидуальные признаки и характеристики имущества, позволяющие выделить его из других похожих на него предметов. Ими могут быть заводской номер, дата изготовления (выпуска), идентификационный номер, местонахождение и т.д. При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете лизинга, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (п. 3 ст. 15 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).
  • Указание продавца предмета лизинга, порядка его определения или нахождения, указание на заключение договора купли-продажи предмета лизинга и уведомления продавца о сдаче приобретаемого по договору товара в лизинг. Согласно ст. 667 ГК РФ лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
  • Лизинговые платежи.

Лизинговые платежи – это общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок. В сумму лизинговых платежей включаются:

  • возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей имущества лизингополучателю (стоимость предмета лизинга);
  • возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором услуг (обучение персонала работе на оборудовании, ремонт и т.п.);
  • доход лизингодателя.

ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предусматривает возможность осуществления расчетов по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей также определяются в договоре.

В силу специфики договора лизинга невозможна оплата по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК РФ), так как сами обстоятельства заключения договора лизинга, определения его предмета и сопутствующих услуг являются индивидуальными, и не могут быть сравнимы с чем-либо. С условием о цене неразрывно связано условие о сроке договора лизинга, он должен быть определен, чтобы определить величину отдельно взятого лизингового платежа.

Дополнительные условия договора лизинга.

Страхование предмета лизинга и предпринимательских (финансовых) рисков. Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга должен быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизингополучателем или лизингодателем в пользу одной из сторон. Также в договоре могут быть указаны условия о страховании предпринимательских (финансовых) рисков сторон, а также право лизингополучателя застраховать риск своей ответственности за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя, которые не являются обязательными и осуществляются по желанию сторон (п.1,2,4 ст.21 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Порядок и место передачи предмета договора лизинга. Желательно предусмотреть порядок и место передачи предмета договора лизинга, чтобы избежать лишних недоразумений по доставке. В п. 1 ст. 668 ГК РФ указывается, что имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором. Также в некоторых случаях предмет лизинга может передаваться непосредственно лизингодателю, а местом передачи стороны могут по взаимному соглашению предусмотреть любое место для передачи предмета лизинга.

Отделимые и неотделимые улучшения предмета лизинга. В договоре сторонам желательно предусмотреть условие о произведенных лизингополучателем отделимых и неотделимых улучшениях предмета лизинга.

Порядок регистрации предмета лизинга и прав на него. Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие), регистрируются по соглашению сторон практически всегда на имя лизингодателя и в редких случаях на лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества (п. 2,3 ст.20 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Предоставление во временное владение и пользование предмета договора лизинга, его обслуживание. Предмет лизинга передается в финансовую аренду вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором. На практике обязанность по осуществлению технического обслуживания, капитального и текущего ремонта лежит на лизингополучателе, однако стороны могут предусмотреть обязанность лизингодателя осуществлять текущий ремонт и техническое обслуживание или капитальный ремонт (п.2,3 ст.17 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Применение ускоренной амортизации. Стороны договора имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию, которая является выгодным для налогообложения предмета лизинга (п.1 ст.31 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Сублизинг. Стороны в договоре могут предусмотреть право лизингополучателя сдавать предмет лизинга в сублизинг, при этом обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме на передачу предмета в сублизинг. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга (п.1, 2 ст.8 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Распределение рисков и ответственность сторон. Статья 669 ГК РФ, и ст.22 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предусматривают диспозитивные нормы ответственности сторон. Поэтому ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки, риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки обычно несет лизингополучатель, как сторона, определяющая предмет лизинга и продавца предмета лизинга, но договором по соглашению сторон может быть предусмотрено иное.

Права и обязанности сторон. Желательно в договоре указать все права и обязанности сторон, хотя, например, право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга указывается по соглашению сторон.

Срок договора лизинга обычно увязывается с периодом эффективной службы оборудования, а также лизинговые платежи рассчитываются в зависимости от срока договора, поэтому срок договора лизинга должен быть указан в договоре лизинга.

Выкупная цена предмета лизинга. Договор лизинга может предусматривать переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по выкупной цене предмета.

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению (ст. 31 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Скачайте договоры финансовой аренды (лизинга) в приложении FreshDoc:

  • Договор лизинга
  • Договор купли-продажи для лизинга
  • Договор купли-продажи о выкупе предмета лизинга
  • Соглашение о выкупе предмета лизинга

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор лизинга авто
  • Договор лизинга для физических лиц
  • Договор лизинга квартиры
  • Договор лизинга недвижимого имущества (образец)
  • Форма договора лизинга оборудования

Популярные документы и процедуры:

  • Доверенность на получение товара
  • Прейскурант
  • Уведомление ССП об увольнении работника-должника
  • Доверенность от имени гражданского истца по уголовному делу