Договор рсо

3 апреля 2018 г. Президент РФ подписал Федеральный закон № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Поправки затрагивают отношения собственников помещений в многоквартирном доме с ресурсоснабжающими организациями – вводится система «прямых» договоров.

Закон предоставляет собственникам право заключать договоры напрямую с ресурсоснабжающей организацией, минуя посредников, и, соответственно, производить оплату ей. Это возможно после приятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении ими «прямых» договоров. Также такие договоры могут заключаться в случае, если ресурсоснабжающая организация в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного между ею и управляющей организацией, ТСЖ либо иным лицом, осуществляющим управление в многоквартирном доме (аналогичные положения применяются в отношении договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных управляющей организацией с региональным оператором по обращению с ТКО). Односторонний отказ ресурсоснабжающей организации от исполнения договора возможен при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной задолженности в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате. Третий случай перехода к «прямым» договорам: между собственниками и ресурсоснабжающей организацией заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, на основании решения общего собрания собственников о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них при изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты принятия ими решения о заключении «прямых» договоров, либо с даты одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора, либо с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.

Принятый закон направлен на защиту добросовестных управляющих организаций от недобросовестных собственников. Так, ресурсоснабжающая организация при наличии «прямого» договора теперь вправе предъявлять требования о погашении задолженности непосредственно должнику.

Закон также направлен на защиту добросовестных собственников от недобросовестных управляющих организаций. Такие организации часто расходуют средства нецелевым образом, т.е. денежные средства, полученные от собственников в счет оплаты коммунальных услуг, не направляются поставщикам услуг, а расходуются по усмотрению руководства управляющей организации. В некоторых случаях собственники сталкиваются с проблемой неучтенной разницы между показателями счетчиков и нормативами. Так, при отсутствии домовых узлов учета тепловой энергии в платежных документах отражается сумма, которая формируется с учетом типа и возраста жилой постройки. Оплата управляющей организацией производится по показаниям магистральных счетчиков, которая может быть значительно ниже оплаты по нормативам. Собственникам же соответствующая разница не возвращается.

Таким образом, после введения «прямых» договоров может быть снижена плата за коммунальные услуги за счет правильности расчета общедомовых показателей. Однако остается нерешенным вопрос об увеличении тарифов в связи с необходимостью для ресурсоснабжающих организаций выстраивать системы для принятия новых абонентов.

Следует отметить, что при заключении «прямых» договоров управляющая организация не исчезает, а продолжает нести ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, а также за обеспечение готовности инженерных систем.

Одним из актуальных рисков в такой ситуации является представление «двойных» платежных документов по оплате коммунальных услуг, как это случалось при «прямых» расчетах. Для минимизации риска начисления управляющей организацией платы за коммунальные услуги при наличии «прямых» договоров законодатель предусмотрел штрафные санкции в двукратном размере суммы, подлежащей уплате. При этом собственник, оплативший коммунальные услуги на основании платежных документов управляющей организации, признается надлежаще исполнившим обязанность, а ресурсоснабжающая организация в данном случае будет взыскивать задолженность с управляющей организации. Несмотря на попытку минимизировать риск, полагаем, подобная практика в условиях низкой правовой грамотности потребителей будет реализована некоторыми недобросовестными управляющими организациями.

При обсуждении законопроекта возникал вопрос о том, как собственники будут защищать свои интересы перед ресурсоснабжающей организацией в случае спорных ситуаций, как они будут доказывать, что имели место неверные начисления. Законом предусмотрена обязанность управляющей организации принимать от собственников обращения о нарушении требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги. Управляющая организация должна взаимодействовать с ресурсоснабжающей организацией при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ. Однако об эффективности такого взаимодействия пока ничего не известно. Поскольку договором с точки зрения гражданского права является соглашение двух или нескольких лиц об установлении прав и обязанностей, а сторонами договора являются ресурсоснабжающая организация и собственник, неясно, почему претензии к качеству коммунальных услуг и в связи с нарушениями при расчетах собственники должны предъявлять управляющей организации.

Резюмируя вышесказанное, отметим, что идея нововведений с точки зрения устранения посредников при расчетах носит положительный характер, однако процесс реализации может быть затруднен.

Выпрямление договоров

04.09.19mos.ru

Правительство упростило правила заключения прямых соглашений между РСО и потребителями

В начале августа вступило в силу постановление правительства, которое напрямую затрагивает интересы миллионов рядовых потребителей коммунальных услуг. Документ существенно корректирует правила предоставления коммунальных услуг, требования к договорам между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и управляющими компаниями (УК), а также требования к расчетам за ресурсы (постановления правительства от 06.05.2011 №354, от 14.02.2012 №124 и от 28.03.2012 №253). Тем самым открывается простор для реализации принятого в апреле 2018 года федерального закона №59-ФЗ, который вносил изменения в Жилищный кодекс и давал «зеленый свет» заключению прямых договоров между жителями МКД и поставщиками коммунальных ресурсов. Надо сказать, что за прошедшие с момента принятия закона полтора года перейти на прямые отношения с ресурсниками решилось очень незначительное число граждан. Теперь процесс должен пойти легче, так как новый документ предлагает среди прочего типовые условия договора поставки коммунальных ресурсов. Это выгодно и потребителям, которые могут получать коммунальный ресурс и платить за него, не опасаясь, что промежуточное звено (управляющая организация) вдруг обанкротится и исчезнет вместе с деньгами, и ресурсникам, которые также не будут нести потери из-за того, что УК вовремя не переводят им средства и прокручивают их на своих счетах.

Специалисты в сфере ЖКХ в целом позитивно оценивают инициативы правительства. Так, независимый эксперт в сфере ЖКХ Людмила Кайсарова считает тему заключения прямых договоров весьма актуальной. По ее мнению, население явно переплачивает за тепло и другие ресурсы, причем размер переплаты может составлять от 35 до 50% от реальной цены. Такая ситуация связна с непрозрачностью отношений между потребителями и поставщиками, поэтому, по словам Кайсаровой, прямой договор между общим собранием собственников жилья и РСО является хорошим решением. Дело в том, что дом является единым архитектурно-инженерным объектом, и именно МКД оборудуются узлами и приборами учета на точке входа/выхода ресурса в дом. Основные характеристики ресурса — давление и температуру — проконтролировать можно только в точке поступления в дом, где, кстати, и заканчивается ответственность поставщика за качество. Ведь за состояние инженерных систем внутри дома он уже не отвечает. Теоретически возможно оборудование приборами учета отдельных квартир, но, во-первых, это дорого, а во-вторых, не ясно, кто будет отвечать за качество ресурса на точке входа в квартиру.

Однако эксперты указывают на целый ряд обстоятельств, которые могут препятствовать расширению практики прямых договоров. Одно из препятствий носит чисто технический характер. Пока не понятно, насколько сами РСО готовы к бурному росту числа контрагентов, есть ли у них для этого ИТ-инфраструктура, персонал, помещения? Ведь вместо сотен УК придется иметь дело с сотнями тысяч физических лиц.

Есть и другие проблемы. Как отмечает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева, ряд пунктов предложенного типового договора вызывает вопросы даже у специалистов. Так, УК не исключается полностью из цепочки взаимоотношений, компании обязана предоставлять РСО большой объем информации о собственниках. При этом некоторыми данными они просто не обладают, например, сведениями о мерах социальной поддержки (льготы и субсидии) потребителей. Также в типовом договоре не предусматриваются характеристики качества услуги, ничего не говорится о температуре подаваемой в дом воды или теплоносителя, о давлении газа. Изза этого потребителю, подписавшему такой договор, впоследствии будет сложно предъявить поставщику претензии по качеству, так как его параметры не оговорены. Не прописана также процедура разрешения споров и выплаты штрафов в случае оказания некачественных услуг. «Из типового договора следует, что УК принимает жалобы от потребителей, оформляет претензию к ресурсоснабжающей организации, и затем они вместе проверяют обоснованность жалобы, — говорит Светлана Развортнева. — А что происходит дальше — вопрос открытый. Споры и ожидание выплат непонятно от кого могут затянуться на годы. И потребитель тут совершенно беспомощен».

С учетом всего сказанного вряд ли стоит ожидать взрывного роста числа прямых договоров между населением и РСО в ближайшие месяцы. Скорее всего, это будет эволюционный процесс, количество договоров будет увеличиваться постепенно. Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов считает, что прямые договоры — не панацея от всех бед и проблем жилищно-коммунального хозяйства страны, поэтому стимулировать или тем более заставлять граждан их заключать категорически нельзя. Должна сложиться практика их применения, сформироваться опыт, как положительный, так и отрицательный, и каждый собственник (наниматель) должен для себя решить, какой вариант ему лучше подходит. «Задача властей в настоящий момент должна заключаться в том, чтобы информировать граждан, что у них есть такая возможность — заключать прямые договоры с РСО, рассказывать о возможных плюсах и минусах таких договоров. Это и будет лучшим способом продвижения этого инструмента, может помочь в увеличении числа прямых договоров в стране», — резюмирует Дмитрий Баранов. По его мнению, хорошо уже то, что у граждан появляется выбор и они могут самостоятельно решить, какой вариант расчетов им удобнее — напрямую с РСО или через УК. Если говорить о перспективах процесса, то, скорее всего, что в течение нескольких лет большая часть потребителей продолжит работать через УК, а прямые договоры с РСО заключит меньшинство граждан.

Справочно:

Федеральный закон №59-ФЗ от 03.04.2018 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» устанавливает возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг. Для заключения прямых договоров по инициативе собственников и нанимателей помещений требуется принятие соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В работе управляющей компании (УК) иногда случаются проблемы, которые могут дорого ей обойтись. Из-за поломки общедомового счетчика ресурсоснабжающая организация может выставить счет в 20 раз больше, если применит отраслевые правила расчета. Если услуга некачественная, но управляющая компания неправильно составила акт — ей придется заплатить полную цену. Кроме того, ресурсоснабжающая организация может вынуждать УК содержать фактически бесхозные коммунальные сети или оплатить услуги, за которые УК не собирала деньги с жильцов. Есть ли выход из этих ситуаций? Сергей Сергеев из МКА «Арбат” рассказывает, когда управляющей компании можно не переплачивать.

Управляющие компании против ресурсоснабжающих: ловушка переплаты

Управляющие компании (УК) оплачивают коммунальный ресурс, как правило, согласно показаниям общедомовых счетчиков. Большинство домов содержат такие приборы, а с 2010 года их обязательно устанавливают в новостройках. Проблемы начинаются тогда, когда счетчики не работают. Первые три месяца счета выставляют исходя из средних показателей, а дальше объем определяется расчетным способом. Как именно считать, единого ответа нет.. Наоборот — в нормативно-правовых актах существует противоречие, которое может дорого обойтись потребителю.

2,2 млн руб. за месяц – такова может быть разница в расчетах управляющей компании и ресурсоснабжающей организации (РСО). Эту цифру приводит юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев, который делится случаем из своей практики. Одна управляющая компания ведала четырьмя домами по 110-130 человек в каждом, в которых некоторое время не было счетчиков, рассказывает он. По версии РСО, за водоснабжение и водоотведение ей были должны 2,3 млн руб. Эту сумму организация посчитала по пропускной способности трубы (согласно отраслевым «Правилам организации коммерческого учета воды, сточных вод», утвержденных постановлением Правительства от 4 сентября 2013 г. N 776).

2,2 млн руб. в месяц

Такова может быть разница в расчетах управляющей компании и ресурсоснабжающей организации

У управляющей компании, по словам Сергеева, получилось в 20 раз меньше — 113 012 руб. Она считала согласно другим нормам — пп. «в» п. 21 «Правил, обязательных при заключении управляющей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями» № 124, которые Правительство утвердило 14 февраля 2012. Там приводится формула, которая, в частности, учитывает показатели других приборов учета (в том числе квартирных), а если их нет – нормативы потребления ресурса.

Здесь права управляющая компания, уверен Сергеев: ведь в силу ст. 4 Жилищного кодекса специальное правовое регулирование (правила № 124 или другие, аналогичные правила № 354) имеет приоритет над отраслевым (например, правилами № 776). Поэтому УК должна оплатить коммунальные ресурсы именно в том объеме, что и конечные потребители – собственники квартир, а не больше, подчеркивает Сергеев. По его словам, РСО может оправдывать использование отраслевых правил тем, что она не имеет отношений с жильцами и продает коммунальный ресурс, а не оказывает услугу. Однако, как решил Верховный суд, управляющая компания действует лишь как посредник между РСО и конечными потребителями, без собственного экономического интереса (Определение от 18 августа 2016 г. N 305-ЭС16-3833 по делу № А40-39666/2015). Это, опять-таки, значит, что УК оплачивает ровно столько, сколько все конечные потребители.

Свобода договора как аргумент в пользу управляющей компании

Еще один аргумент, которым РСО объясняют использование выгодных им отраслевых правил – это договор с управляющей компанией. В нем может быть прописан порядок расчетов, которые противоречит новому закону — это характерная примета для договоров, заключенных до 2014 года, комментирует Сергеев. Этим пользуются некоторые ресурсоснабжающие организации, чтобы насчитать больше. Но публичные договоры не могут противоречить актам Правительства, а значит, спорные условия просто перестают действовать, когда акты вступают в силу. С новыми договорами проще: об их условиях можно спорить, перед тем как подписать документ. Со старыми договорами сложнее.

Сергеев рассказывает, как определить, не переплачивает ли управляющая компания:

  1. Сначала нужно изучить порядок расчета в договорах ресурсоснабжения и проверить, соответствует ли он нормам № 124.
  2. Проверить платежно-расчетные документы (счета, счета-фактуры), особенно за те периоды, когда домовой прибор учета не работал. Это нужно, чтобы понять, как затраты считает РСО.
  3. Рассчитать сумму, которая подлежит оплате, может сама управляющая компания, ведь она выставляет счета собственникам квартир и обладает всей нужной информацией.

Если обнаружены переплаты, здесь можно пойти двумя путями, рассказывает Сергеев. Можно перечислять РСО завышенные суммы, а затем потребовать в суде переплату (неосновательное обогащение), а также проценты за пользование деньгами. Второй способ, по словам Сергеева, — оплачивать ресурс по своим данным и дождаться иска от РСО, которая захочет взыскать «недоплаченное”. А в суде заявлять, что требования безосновательны, потому что доначисления противоречат закону.

«Золотая» вода для управляющей компании

Оспорить доначисления в суде удалось ООО «ДЭЗ» (дело № А41-81723/16). «Водоканал» предъявил к ней иск на 3,4 млн руб., и первая инстанция его удовлетворила. Но апелляция отменила это решение и подтвердила долг в размере всего лишь 140 444 руб. – в 24 раза меньше. Спор возник вокруг оплаты холодной воды и приема сточных вод за сентябрь 2016 года, когда в пяти домах не работали счетчики. «ДЭЗ» снял их весной 2016 года, а экспертиза показала, что они завышают показания. В сентябре они еще не работали. Поэтому «Водоканал» счел правильным посчитать оплату исходя из пропускной способности труб, согласно отраслевым правилам № 776. Судя по выставленному многомиллионному счету, вода оказалась практически «золотой». В то же время, по расчетам «ДЭЗ», она должна была за сентябрь всего 140 444 руб. (согласно правилам № 124). РСО отказывалась исправлять счет, управляющая компания отказывалась по нему платить. Встретились они в суде.

Арбитражный суд Московской области занял сторону «Водоканала». Первая инстанция сочла, что правила № 124 можно применять в тех случаях, если прибор вышел из строя или был утрачен (в результате аварии и т.д.), а «не самовольно демонтирован». Поэтому плату следует считать по отраслевым правилам.

10 Арбитражный апелляционный суд с этим не согласился. Жилищное законодательство не предусматривает расчета по пропускной способности трубы, если между сторонами есть договор. Кроме того, цена и способ ее определения не зависят от того, по чьей вине не работает прибор учета и действий, которые по этому поводу предпринимаются. Ответчик не допускал здесь злоупотреблений – в этом апелляция убедилась, изучив переписку сторон. В итоге суд признал правоту управляющей компании и освободил ее от оплаты 3,4 млн руб.

Некачественная услуга: как подтвердить

Если из-под крана вместо холодной воды течет теплая или электричество отключили на значительный срок (в том числе из-за ремонта или профилактики) – это повод требовать перерасчета или вовсе отказаться от оплаты услуг. Об этом говорит ст. 98 правил № 354, которые также устанавливают требования к качеству коммунальных услуг.

Если услуга некачественная, управляющей компании очень важно это правильно зафиксировать, чтобы получить подтверждение самого факта нарушения и его периода. Как это сделать, рассказывает юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев. Получив жалобу жителя, управляющая компания должна оперативно провести проверку и составить акт. При проведении проверки Сергеев советует учитывать некоторые нюансы: «Например, давление и температуру в системах холодного или горячего водоснабжения надо измерять в часы пик: с 7:00 до 9:00 или с 19:00 до 22:00». Чтобы подтвердить, что некачественный ресурс поставляет именно ресурсоснабжающая организация, Сергеев предлагает проводить замеры не только в помещениях, но и на границе балансовой принадлежности сетей.

По результатам замеров составляется акт. Если участник проверки на нее не пришел или отказался его подписывать, документ должны подписать другие участники и не менее двух незаинтересованных лиц. Это не могут быть сотрудники управляющей компании, предупреждает Сергеев. Пригласить можно муниципальных чиновников или сотрудников инженерной службы. МОЭК с этой целью направлял уведомления в управы районов или местные ГУ ИС, делится Сергеев. По его словам, в акте важно отразить данные незаинтересованных лиц (к примеру, реквизиты паспорта или номер удостоверения).

Кроме того, нужно точно определить период нарушения качества. О том, что исполнитель возобновил подачу качественного ресурса, могут свидетельствовать:

  • запись об этом в журнале регистрации;
  • сообщение потребителя в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя;
  • показания общедомового или индивидуального прибора учета.

Если период не совсем ясен, нужно провести повторную проверку. Сергеев также советует в любом случае составлять акт о том, что коммунальные услуги опять оказываются качественно. После окончания процедуры можно обратиться в ресурсоснабжающую организацию за перерасчетом. РСО должна отразить это в корректировочных счетах-фактурах и первичной документации, обращает внимание Сергеев.

План Б: как выйти из бюрократического тупика

Управляющие компании нередко нарушают правила актирования недостатков коммунальных услуг. РСО обычно не посылают своих сотрудников для участия в проверке, а УК не может самостоятельно соблюсти процедуру. Однако некачественную услугу обязательно надо задокументировать, перед тем как оплатить ее «со скидкой”, иначе РСО через суд потребует оставшуюся сумму. А суд встанет на ее сторону, потому что нарушение договора не доказано согласно правилам № 354.

Безвыходная ситуация? Вовсе нет, обнадеживает Сергеев. Ведь закон не запрещает защитить свое право иным способом. Его предлагает п. 2 ст. 542 Гражданского кодекса, который позволяет абоненту отказаться от оплаты некачественной энергии. С учетом показаний приборов учета, а также факта использования данных показаний РСО – суд может принять решение и без установленных документов, говорит Сергеев.

«Отказаться от оплаты некачественной энергии» — значит, не платить вообще ничего, уточняет Сергеев. С другой стороны, если энергия все-таки пригодилась, РСО вправе потребовать неосновательное обогащение – по сути, «компенсацию» за ее использование. Но от юридической формулировки этой суммы, по сути, зависит судьба иска в суде. РСО должна заявить ко взысканию именно неосновательное обогащение (не основанное на договоре). Если она потребует долг по договору – УК может защищаться тем, что она в принципе отказывается оплачивать услугу согласно п. 2 ст. 542 ГК, подсказывает Сергеев. В этом случае суд откажет, а РСО вынуждена будет подать другой иск. Второй вариант – оплатить некачествественный ресурс в полном размере и, наоборот, взыскать неосновательное обогащение с РСО.

Есть еще одно обязательное условие для того, чтобы УК снизили плату за коммунальный ресурс – нужно доказать, что она уже «симметрично» пересчитала плату конечным потребителям. «Это есть во всех судебных актах без исключения,» — подчеркивает Сергеев.

Как Верховный суд облегчил задачу доказывания

27 июня 2017 года вышло Постановление Пленума Верховного суда № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”

Согласно п. 22 документа, при разрешении споров о перерасчете платежей за коммунальные услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, факт неоказания или ненадлежащего оказания коммунальных услуг может подтверждаться не только составленными исполнителем коммунальных услуг актом нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, но и любыми другими средствами доказывания, предусмотренными статьей 55 ГПК РФ (например, показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта).

Исполнитель коммунальных услуг освобождается от ответственности за оказание услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывом, превышающим установленную продолжительность, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3 статьи 401 ГК РФ, пункт 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей”).

Таким образом, процесс доказывания факта оказания услуг ненадлежащего качества должен существенно упроститься. К чему это приведет, покажет практика. Сергеев готовит подобное исковое заявление в отношении нескольких РСО.

Споры о точке присоединения: когда компромисс невозможен

Границы балансовой принадлежности определяют ответственных за части инженерной инфраструктуры. Их устанавливают в акте разграничения – обязательном приложении к договору ресурсоснабжения. Закон говорит, что такие границы определяются по признаку собственности (законного владения), говорит юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев. Казалось бы, все просто: если оба собственника известны – точка поставки будет находиться на границе их сетей. Как правило, граница балансовой принадлежности проходит по внешней стене дома, если иное не установлено законодательством (п. 8 правил № 491). Есть также позиция, что обслуживание имущества на участке под многоквартирным домом (например, теплового пункта) – это прерогатива собственников помещений (определения Мосгорсуда от 26 февраля 2015 N 33-6038 и от 16.04.2014 по делу N 339112).

Проблема заключается в том, что многоквартирный дом присоединен к сетям ресурсоснабжающей организации опосредованно через сети третьих лиц, рассказывает Сергеев. По его словам, они обычно не находятся на балансе УК, РСО или иной теплосетевой организации. РСО обычно давит на УК, чтобы та согласилась взять под свою ответственность этот «ничейный» участок. Таким образом ресурсоснабжающая организация хочет снять с себя ответственность за нарушения качества, которые могут случиться на этом отрезке. Получается, управляющая компания должна будет оплачивать содержание и ремонт спорного участка сетей, а также потери коммунального ресурса, которые на нем неизбежны, предупреждает Сергеев.

Здесь сложно найти компромисс, потому что никто не хочет отвечать за чужое имущество. Если техусловия или инвестконтракт не предусматривают, что спорный отрезок должен входить в состав общего имущества дома – значит, управляющую компанию нельзя заставить его содержать, полагает Сергеев. В подобных ситуациях управляющая компания должна быть готова отстаивать свои права в суде. Там Сергеев советует в первую очередь доказывать, что спорный участок сетей не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, поэтому они не обязаны его содержать.

Многоэтажки подключают к коммунальным сетям через участки сетей, владелец которых неизвестен. Управляющие компании и ресурсоснабжающие организации спорят, кто должен содержать и ремонтировать «бесхозное» имущество. Делать это, понятно, не хочет никто.

Судебная практика здесь на стороне управляющих компаний. Если собственник сетей неизвестен, но они не имеют статуса бесхозяйных – это еще не повод «вешать» ответственность на собственников помещений дома. Такую позицию занял в деле А40-141381/2013 Верховный суд. Более того – суды признают незаконным бездействие муниципальных чиновников, которые не передают бесхозяйные сети в ведение РСО. Так закончилось, например, дело А40-95542/14, в котором московская фабрика подала соответствующий иск к местным властям. Спор разгорелся из-за «ничейного» теплопровода: фабрика просила подготовить его к зимнему отопительному сезону (опрессовать), а МОЭК отказывалась, ссылаясь на отсутствие договора. Чиновники сообщили, что передадут бесхозные сети в ведение МОЭК в течение полутора лет, а пока фабрика должна готовиться к зиме за свои средства. Но суды встали на сторону истца, а бездействие властей признали незаконным.

А в деле А40-45275/12 суд решил: акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности еще не говорит о том, что управляющая компания владеет спорным участком сети. А других доказательств того, что он передавался ей во владение, РСО не представила. В итоге суд признал акт разграничения недействительным, поскольку он противоречит п. 8 правил № 491 о том, что точка поставки находится на внешней стене многоквартирного дома. В 2013 году правоту такого решения подтвердил Высший Арбитражный суд.

Сложности «переходного” периода

В судебной практике часто встречаются дела, когда РСО требуют у УК долги за коммунальный ресурс в отсутствие договора. Такая ситуация может сложиться, когда жители только избрали новую управляющую компанию, а соглашение с РСО она еще не заключила, или в процессе перезаключения договора. Должна ли УК платить в «переходный» период — решают суды. Ответчики-управляющие компании обычно возражают, что нет договора, а значит, и обязанности платить, рассказывает юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев. До 2015-2016 года суды отклоняли подобные аргументы: раз УК фактически стала исполнителем коммунальных услуг, то должна платить ресурсоснабжающим организациям. И это правило действует даже тогда, когда конечные потребители рассчитываются напрямую с РСО – ответственной за оплату коммунальных ресурсов остается управляющая компания (Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа (далее — АС СЗО; до 06.08.2014 — ФАС СЗО) от 10.10.2014 по делу N А21-7874/2013, от 27.10.2014 по делу N А21-10174/2013, от 28.04.2015 по делу N А21-7468/2013). Эта позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного суда от 24 декабря 2014 года.

Однако вскоре после этого судебная практика начала меняться в направлении, интересном для управляющих компаний. Теперь (чего раньше не было) законодательство допускает прямые отношения между ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений (ч. 17–18 ст. 12 Закона № 176-ФЗ, п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

«Таким образом, в момент выбора новой управляющей компании собственники должны решить, передавать ли ей полномочия или остаться на прямых договорах с ресурсоснабжающей организацией, — рассказывает Сергеев. – Но даже если УК с одобрения жильцов обратится в РСО за договором – его заключение может растянуться на месяц-два или даже дольше». В этот период, продолжает Сергеев, может возникнуть противоречие:

  • РСО выставляет счета напрямую жителям, поскольку договор с УК ещё не заключен, или не выставляет их вообще никому;
  • Жители в свою очередь не получают, а если получают — то не оплачивают счета от РСО, поскольку передали полномочия по оплате в УК;
  • Выставить счета в адрес УК РСО не может, поскольку между ним и УК еще не заключен договор.

Управляющая компания должна будет платить поставщику ресурса только с момента заключения договора. Конечно, его можно подписать и «задним числом», говорит Сергеев. Но если УК до этого не собирала деньги с жителей – логично проявить принципиальность и заключить соглашение текущим числом. В этом случае ресурсоснабжающей организации ничего не останется, кроме как попытаться через суд взыскать с УК деньги за ресурс, который был фактически поставлен в «переходный» период.

Управляющая компания может защищаться тем, что договор не заключен или еще не был заключен в этот период, поэтому предъявлять требования надо собственникам помещений в домах. Особенно если те совершали конклюдентные действия – то есть оплачивали счета.

Если иск к управляющей компании будет отклонен – ресурсоснабжающая должна будет взыскивать задолженность с жильцов. Если УК ведает 5 домами по 300 квартир и достаточно было подать один иск и одну претензию – то теперь их должно быть по 300, делится Сергеев. По словам эксперта, это серьезная нагрузка на юристов РСО, которые и так, мягко говоря, не сидят без дела. «Конечно, РСО может напрячься в отношении одной УК, но это потребует от нее колоссальных усилий и ресурсов,» — признает эксперт.

Получается, что, с одной стороны, у управляющей компании есть обоснованные аргументы, чтобы защищаться от иска. С другой стороны – РСО все-таки имеет больше шансов получить деньги с управляющей компании, чем с 300 собственников, рассуждает Сергеев. Заплатить кому-то в итоге, конечно, придется. Но существующие противоречия грозятся серьезно обострить проблему. Известны случаи, когда управляющая компания расторгала договор, а затем затягивала подписание нового, делится Сергеев.

Впрочем, проблема может решиться путем перехода РСО на прямую оплату услуг собственниками помещений, когда управляющая компания перестанет быть «передаточным звеном» для денег между ними. Например, в Московской области местные чиновники заставляют УК передать списки всех собственников подшефных им домов. «С какой целью – никто не говорит, — рассказывает Сергеев. – Но мы предполагаем, что сведения нужны как раз для перехода на прямую модель договоров и защиты прав РСО»

Жилищно-коммунальная сфера – многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические, организационно-технические вопросы, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием населения. Отсюда иногда возникают сложности и недопонимание.

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление ТСЖ и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (УК). Напомним, что форму управления выбирают на общем собрании жильцов.

Разберем эти три способа.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего оборудования (ст, 164 ЖК РФ) заключают на основании решений общего собрания. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, тепло- и газоснабжения заключают с каждым собственником помещения. Соответственно и оплата за эти услуги осуществляется напрямую ресурсоснабжающей организации.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых УК, их стоимость, права, обязанности и ответственность. (ст. 162 ЖК РФ).

Исполнитель коммунальных услуг (ИКУ), а именно УК и ТСЖ, обеспечивает получение жильцами электрической и тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, производимых ИКУ самостоятельно либо приобретаемых у других организаций. Как следует из п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг, именно исполнители коммунальных услуг подписывают договоры с ресурсоснабжающей организацией (РСО). То есть, РСО поставляет ресурс УК и ТСЖ, а те поставляют услугу гражданам. За собственниками жилья остается оплата по квитанциям, выставленным управляющими организациями. (ст. 155 и 161 ЖК РФ).

Такой механизм договорных отношений не всегда устраивает как управляющие и ресурсоснабжающие организации, так и собственников помещений. УК и ТСЖ недовольны навязанной им ролью ответственных за качество и своевременную оплату коммунальных ресурсов перед РСО, а также необходимостью работать с задолженностью жильцов. Сами собственники помещений не всегда заинтересованы в посредниках для оплаты услуг.

Закон трактует, что именно УК и ТСЖ отвечают за своевременную оплату коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией (РСО). Только при НСУ, о котором мы уже говорили ранее, РСО сама занимается сбором денег за поставленный ресурс, используя допустимые законом методы. Этими же правами обладают ТСЖ и УК.

В крупных городах нашей республики, а именно в Якутске и Нерюнгри, сложилось так, что Энергосбыт выступает платежным агентом для УК и ТСЖ и принимает платежи от населения за жилищно-коммунальные услуги по заключенным агентским договорам. Для удобства жителей действует сеть платежных пунктов, а в столице республики работает современный Центр обслуживания потребителей, где работают кассы по приему платежей. В соответствии с договорами, действующими между Энергосбытом и УК (ТСЖ), энергосбытовой филиал может засчитать часть полученных средств от населения в счет оплаты заключенных договоров энергоснабжения с этими же УК и ТСЖ. На сегодня Энергосбыт только в Якутске заключил 180 таких соглашений с УК и ТСЖ. Так что разговор о посредниках между ресурсниками и исполнителями коммунальных услуг излишен по определению. Ведь стороны заинтересованы в друг друге неразрывно.

Якутская процессинговая компания «Платежи» (ЯПК «Платежи»), недавно появившаяся на рынке услуг в столице, создана для организации сбора платежей и их расщепления. Она помогает УК и ТСЖ распределить финансовые поступления от разных платежных агентов между РСО и исполнителями ЖКУ. «Дом. Онлайн» – это модуль ЕИИАС, созданный на уровне Правительства республики. Пользователями этого программного обеспечения являются ЯПК «Платежи», МКУ «РБЦ», ИКУ, РСО, а также специалисты «Якутскэнерго», осуществляющие прием платежей населения в кассах Энергосбыта. При условии расторжения агентских договоров ИКУ с Энергосбытом будет исключена возможность приема платы в кассах компании, ввиду отсутствия информации по ним из «Дом. Онлайн».

Сегодня никто не должен лишать права выбора исполнителей коммунальных услуг выбирать через какого агента он будет организовывать сборы за оказанные коммунальные услуги. Здесь важен результат, в котором заинтересованы и РСО, и УК, и ТСЖ, и население, то есть каждый из нас. Своевременная и в полном объеме внесенная оплата за энергоресурсы – это гарантия того, что и в дальнейшем потребитель будет получать услугу вовремя и с должным качеством. Значит в его квартире будут свет, вода и тепло.

Пресс-служба Энергосбыта ПАО «Якутскэнерго»