Инвестиционный контракт на строительство с администрацией

Может ли предмет действующего инвестиционного контракта являться самовольной постройкой?

44-ФЗ позволяет заключить специальный инвестиционный контракт, который направлен на модернизацию или создание промышленности. Разберемся с его особенностями.

Особенности инвестиционного договора

Это документ, в соответствии с которым складываются взаимоотношения инвестора и заказчика.

Заказчиком выступает тот, кто непосредственно ведет проект, в который инвестировала другая сторона соглашения — инвестор. Инвестиционный контракт в строительстве, например, может еще иметь в качестве стороны соглашения подрядчика (его основная задача — решение организационных вопросов, к примеру, поиск заказчика и инвестора с целью реализации очередного проекта).

Также существует и такое понятие, как специальный инвестиционный контракт, который заключается в соответствии с нормами 44-ФЗ. Это соглашение содержит обязанности инвестора создать, модернизировать либо освоить производство промышленной продукции на территории России. А вторая сторона (РФ либо субъект РФ) обязуется стимулировать деятельность в сфере промышленности в соответствии с нормативными правовыми актами. Таким образом, подобный инструмент создан с целью модернизации промышленности путем предоставления льгот и преференций инвесторам. Специальный инвестиционный контракт Минпромторг заключает от имени Российской Федерации.

Существенные условия соглашения

К существенным условиям относятся:

  1. Предмет. С целью согласования стороны должны указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о строящемся объекте: местонахождение земельного участка, расположение объекта, целевое назначение, наличие балконов, гаражей, подвалов, мансард, общая площадь объекта.
  2. Стоимость. Существуют несколько возможных способов указать стоимость договора. Первый — указать фиксированную сумму, которая остается неизменной на весь период реализации проекта. Второй — приблизительную прибыль, то есть конечные выплаты будут зависеть от полученной прибыли.
  3. Сроки. Такое условие определяется в виде конкретных дат (важно использовать принцип разумности срока, то есть необходимо объективно оценивать возможности и особенности того или иного проекта).

Реализация инвестиционных контрактов со стороны заказчика включает в себя, к примеру, предоставление отчетов о реализации проекта, участка или офиса, привлечение необходимых лиц, а со стороны инвестора — передачу денежных средств, принятие объекта после его сдачи, а также выплату вознаграждения заказчику.

Как заключить договор инвестирования

Разберемся подробнее, каким образом заключить специнвестконтракт. Льгота предоставляется на основании акта Правительства РФ, если соблюдаются следующие условия:

  • заключается РФ (субъектом РФ либо муниципалитетом);
  • объем инвестиций составляет более 3 млрд руб.;
  • производство продукции будет осуществляться российской организацией;
  • страна происхождения продукции — Российская Федерация.

Также, помимо вышеобозначенных критериев, необходимо указать в контракте отлагательные условия, которые касаются возможности инвестора заключать договоры на поставку продукции в качестве единственного поставщика, а также предельное количество поставляемой продукции и ответственность за его превышение.

Необходимо обратить внимание, что указанный выше критерий вступает в силу с момента издания Правительством РФ акта о назначении единственным поставщиком инвестора.

Образец инвестиционного контракта

Типовая форма специнвестконтракта закреплена в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2015 № 708 для различного рода отраслей промышленности (к примеру, машиностроение, авиационная или фармацевтическая продукция).

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. N Ф03-1589/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2015 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.
при участии
от ТСЖ "Ришувил": Власова Н.А., представитель по доверенности без номера от 23.06.2014
от администрации города Хабаровска и от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Тарчук Е.Н., представитель по доверенностям от 28.11.2014 N 1.1.27-649 и от 26.12.2014 N 13115/02-12
от других участвующих в деле лиц: представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Ришувил"
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015
по делу N А73-11133/2014 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Усенко Ж.А., в апелляционном суде судьи Гетманова Т.С., Козлова Т.Д., Михайлова А.И.
По иску товарищества собственников жилья "Ришувил"
к администрации города Хабаровска
третьи лица: Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Водоканал", общество с ограниченной ответственностью "Тех*Фасон" (правопреемник ООО "Керинг-Хабаровск")
о принятии сетей и назначении эксплуатирующей организации
Товарищество собственников жилья "Ришувил" (ОГРН 1102721002097, ИНН 2721174568; адрес (место нахождения): 680021, г. Хабаровск, ул.

Инвестиционный контракт: спорные вопросы

Дикопольцева, 26; далее — ТСЖ "Ришувил", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700305978, ИНН 2702015107; адрес (место нахождения): 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее — администрация) о возложении на муниципальное образование "Городской округ "Город Хабаровск" в лице администрации следующих обязанностей:
— — в течение 6 месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о постановке на учет в качестве бесхозяйного имущества участка коммунальных сетей водоснабжения и водоотведения — от колодца ВК-1 (включая колодец) и ЗПГ (в отношении холодного водоснабжения) до наружной стены МКД N 26, от (.) 5 сущ. А (включая (.) Б ск-2, (.) 1 сущ.), сети водоотведения, до наружной стены МКД N 26 по ул. Дикопольцева в г. Хабаровске;
— — осуществить регистрацию права муниципальной собственности на спорные участки сетей;
— — в течение одного месяца со дня вступления в законную силу судебного акта определить единую эксплуатирующую организацию для содержания и обслуживания сетей водоснабжения и водоотведения.
Иск заявлен на основании статьи 225 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьи 8 (пункт 5) Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", статей 14, 16, 17, 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), пункта 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), и обусловлен тем, что спорные внешние (наружные) инженерные сети не являются общим имуществом многоквартирного дома, управление которым осуществляет товарищество, поэтому собственники помещений не должны нести необоснованные затраты по содержанию и эксплуатации не принадлежащего им имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее — Департамент), муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Водоканал" (далее — МУП "Водоканал", унитарное предприятие), общество с ограниченной ответственностью "Тех*Фасон" (далее — ООО "Тех*Фасон", общество).
Решением суда от 08.12.2014 заявленные ТСЖ "Ришувил" требования удовлетворены в полном объеме ввиду отсутствия доказательств возникновения права собственности на спорные сети водоснабжения у собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем это имущество является бесхозяйным в силу закона.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 названное решение по настоящему делу, отменено, в удовлетворении требований товарищества отказано.
Принятое апелляционной инстанцией постановление мотивировано тем, что указанные истцом инженерные сети созданы одновременно с возведением единого жилого комплекса, переданы застройщиком во владение ТСЖ "Ришувил" и эксплуатируются им, что не позволяет признать такое имущество бесхозяйным.
В кассационной жалобе товарищество выражает несогласие с данным постановлением апелляционного суда и просит его отменить как принятое с неправильным применением норм материального права.
Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены доводы об отсутствии надлежащих доказательств отнесения спорных сетей к общедомовому имуществу многоквартирного дома. Ни техническая документация, ни приемо-передаточный акт, подписанный между застройщиком и товариществом, такими доказательствами, по мнению истца, являться не могут. При этом согласно выданным застройщику техническим условиям им осуществлялось не создание новых сетей в интересах участников долевого строительства, а реконструкция уже имеющихся централизованных сетей водоснабжения (водоотведения), которые после ввода объекта в эксплуатацию подлежали передаче в муниципальную собственность. С учетом этих обстоятельств и принимая во внимание, что ответчик так и не оформил документы по принятию спорных сетей, товарищество считает, что суд первой инстанции правомерно понудил администрацию принять необходимые меры, связанные с постановкой данного имущества на учет как бесхозяйного.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменений. При этом ответчик ссылается на нормы статьи 135 ГК РФ, статей 36, 39 Жилищного кодекса РФ и полагает возможным отнесение спорных наружных инженерных сетей, созданных непосредственно для обслуживания многоквартирного дома, к общей собственности всех собственников помещений этого дома.
МУП "Водоканал", ООО "Тех*ФАСОН" и Департамент отзывы на кассационную жалобу не представили.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ТСЖ "Ришувил" поддержал изложенные в поданной жалобе доводы и настаивал на ее удовлетворении. При этом, отвечая на вопросы суда, пояснил, что правоотношения по вопросу водоснабжения (водоотведения) многоквартирного дома урегулированы между товариществом и унитарным предприятием в соответствии с условиями действующего договора.
Представитель администрации и Департамента возражал против отмены обжалуемого судебного акта, считая его законным и обоснованным. Кроме того, сообщил, что органы местного самоуправления не возражают против передачи спорных сетей в муниципальную собственность при выполнении определенных условий, в том числе после оформления необходимой технической документации.
Остальные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили.
Проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления не имеется.
Как установлено апелляционным судом в ходе рассмотрения настоящего спора и подтверждается материалами дела, ТСЖ "Ришувил" осуществляет управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 26, в том числе обеспечивает эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом данного дома.
Строительство указанного дома с офисами и подземной автопарковкой осуществлял застройщик — ООО "Керенг-Хабаровск", правопреемником которого является ООО "Тех*ФАСОН".
Возведение спорных инженерных коммуникаций (сетей водоснабжения и водоотведения), за счет которых жилой комплекс обеспечивается коммунальными ресурсами, осуществлялось застройщиком в соответствии с выданными ему МУП "Водоканал" техническими условиями от 20.10.2005 N 532 на подключение к городским сетям канализации и на водоснабжение строящегося объекта, согласно которым заказчик (абонент) несет ответственность за нормальную работу и техническое состояние сетей и сооружений в течение одного года со дня их ввода в эксплуатацию и в дальнейшем до момента передачи их в муниципальную собственность (пункты 18, 20). Заказчик (абонент) также обязан передать сети в хозяйственное ведение Департамента муниципальной собственности в месячный срок после получения заключения о пригодности их к эксплуатации (пункты 23, 25).
Согласно выданному МУП "Водоканал" заключению от 10.12.2009 N 80 технические условия от 20.10.2005 N 532 исполнены застройщиком в полном объеме, построенные наружные сети пригодны к эксплуатации и подключены к городским сетям.
В соответствии с полученным застройщиком разрешением от 27.02.2010 N RU-27301000-7/10 жилой дом с офисами и подземной автопарковкой по ул. Дикопольцева, 26 в г. Хабаровске введен в эксплуатацию.
Между застройщиком и товариществом 14.05.2010 подписаны акты приема-передачи объектов инженерной инфраструктуры (водовод и канализация).
Впоследствии на общем собрании членов ТСЖ "Ришувил" собственники помещений приняли решение о передаче внешних объектов инженерной инфраструктуры на баланс муниципального образования, в связи с чем в адрес администрации направлено соответствующее обращение (письмо от 28.05.2010 исх. N 11/10).
Однако до настоящего времени данный вопрос сторонами спора в добровольном порядке не разрешен.
Полагая, что спорные наружные сети водоснабжения и водоотведения в силу прямого указания закона не относятся к общедомовому имуществу МКД, однако собственники помещений несут необоснованные расходы по их содержанию, товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя предъявленный иск, руководствовался нормами статей 36 и 39 Жилищного кодекса РФ, а также пунктами 5, 6 Правил N 491 и признал, что спорное имущество не относится к внутридомовым системам водоснабжения и водоотведения, не принадлежит товариществу, поэтому является бесхозяйным.
Апелляционный суд пришел к противоположному выводу об отсутствии в данном случае у внешних инженерных сетей признаков бесхозяйного имущества и на этом основании отказал товариществу в удовлетворении заявленных требований.
Суд кассационной инстанции считает отказ апелляционного суда в иске обоснованным и правомерным в силу следующих обстоятельств.
Согласно пункту 1 статьи 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (пункт 3 статьи 225 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).
В пункте 5 Правил N 491 конкретизирован состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Так, в состав такого имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Кроме того, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (пункт 8 Правил N 491).
Также согласно абзацу 2 пункта 2 Правил N 354 "внутридомовые инженерные системы" — являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).
Абзацем 18 названной нормы предусмотрено, что "централизованные сети инженерно-технического обеспечения" это совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых инженерных систем).
Таким образом, состав общего имущества многоквартирного дома, (включая расположенные в нем инженерные коммуникации), расходы по содержанию которого возложены на собственников помещений этого дома, подробным образом определен действующим законодательством.
Следовательно, предусмотренных приведенными выше нормами права оснований для включения наружных сетей водоснабжения (водоотведения), то есть расположенных за пределами границ дома, в состав общедомового имущества МКД не имеется.
Однако указанные обстоятельства не являются безусловными основаниями для признания судом этого имущества бесхозяйным и понуждения органа местного самоуправления к совершению действий по постановке его на учет.
Действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия или их должностных лиц, могут быть оспорены в судебном порядке в случае, если они противоречат закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Суд кассационной инстанции полагает, что в рассматриваемой ситуации действия (бездействие) администрации в отношении спорного имущества не могут повлиять на права и законные интересы товарищества, выступающего от имени собственников управляемого им дома.
Исходя из положений статьи 161 Жилищного кодекса РФ и пункта 8 Правил N 354 товарищество является исполнителем коммунальных услуг и приобретает их у ресурсоснабжающих организаций.
Соответствующие правоотношения, возникающие между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией, регулируются заключаемыми между ними договором.
При этом организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (пункт 15 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Между ТСЖ "Ришувил" и МУП "Водоканал" имеется договор от 01.06.2010 N 1379 на отпуск и прием сточных вод.
На момент его заключения действовали Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167 в соответствующей редакции.
В настоящее время отношения в сфере водоснабжения и (или) водоотведения в числе прочего урегулированы Правила холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644.
В соответствии с указанными Правилами (как ранее действовавшими, так и действующими в настоящее время) граница балансовой принадлежности является линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или владения, на ином законном основании.
Под границей эксплуатационной ответственности понимается линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.
Условия о границе эксплуатационной ответственности являются существенными для договоров водоснабжения и водоотведения (пункт 13 Правил N 167, пункты 21 и 26 Правил N 644).
Согласно пункту 14 Правил N 167 и пунктам 31, 32 Правил N 644 к договорам водоснабжения (водоотведения) прилагаются акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности граница этой ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства либо другого абонента.
В случае если подача воды абоненту осуществляется по бесхозяйным сетям, переданным в эксплуатацию организации водопроводно-канализационного хозяйства, граница эксплуатационной ответственности организации водопроводно-канализационного хозяйства устанавливается по границе бесхозяйных сетей, переданных в эксплуатацию организации водопроводно-канализационного хозяйства.
Нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" также позволяют ресурсоснабжающей организации эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов.
Как усматривается из содержания иска и подтверждается пояснениями представителя товарищества, заявленные по данному спору требования направлены на защиту прав собственников помещений многоквартирного дома путем освобождения их от необоснованных затрат, связанных с эксплуатацией внешних коммунальных сетей.
Однако, вопреки ошибочному утверждению товарищества, отсутствие у спорных сетей собственника, само по себе не может возлагать на абонента бремени по их содержанию.
Вопросы об эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства в любом случае определяются условиями заключаемого между ними договора, стороной которого администрация, выступающая ответчиком по настоящему делу, не является.
При возникновении спора между МУП "Водоканал" и ТСЖ "Ришувил" по вопросу бремени содержания спорных инженерных коммуникаций, товарищество не лишено возможности заявлять о несправедливости условий действующего между ними договора в части определения границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска и не свидетельствуют о незаконности обжалуемого постановления.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), апелляционным судом не допущено.
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу N А73-11133/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ

Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Ю.ЛЕСНЕНКО

Заключаем инвестиционный контракт

Особенности договорных отношений при долевом строительстве жилого дома

1. Общие положения

Любое строительство обычно начинается с инвестиционного конкурса. Организация, которая выигрывает конкурс, становится генеральным инвестором и заключает с муниципальным образованием (администрацией города) инвестиционный (инвестиционно-строительный) контракт.

Предметом инвестиционного контракта является инвестирование средств инвесторов в капитальное строительство, которое в результате надлежащего исполнения договора переходит в индивидуальную собственность инвестора (или в долевую собственность нескольких инвесторов, но в этом случае это уже будет не просто инвестиционный договор, а инвестиционный договор долевого строительства).

Суть инвестиционного договора заключается в выделении администрацией города коммерческой организации, желающей построить либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних строительных организаций некий объект, земельного участка и в принятии решения на строительство, на основании которого организация может получить разрешение на строительство.

Следует заметить, что практика взаимоотношений организаций, желающих строить, с администрациями городов, муниципалитетами такова, что местные власти в полной мере используют свои властные полномочия, прежде всего в отношении распоряжения земельными участками, понуждают застройщиков передавать в свою собственность недвижимое имущество либо осуществлять иную деятельность в интересах муниципального образования (администрации города), при этом само муниципальное образование (администрация города) не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик лишен возможности выбора модели поведения. Следовательно, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не приходится.

Обычно местные власти предоставляют землю и разрешают строительство жилого дома в обмен либо на квартиры, если целью строительства является многоквартирный дом, либо на строительство иных объектов социального назначения, например детских садов, музыкальных школ и т.д.

Иными словами, название договора "инвестиционный" свидетельствует лишь о цели договора вложения денежных средств. Фактически между сторонами договора заключается возмездный договор, ввиду того что местные власти не предоставляют право на земельный участок и не выдают решение на строительство жилого дома на безвозмездной основе.

При этом читателям журнала следует иметь в виду, что если условием существования подобного инвестиционного договора является предоставление администрации города или муниципального образования какого-либо социально значимого объекта в качестве платы за предоставление администрацией земельного участка для строительства, то расходы на возведение социально значимого объекта генеральный инвестор может отнести на увеличение стоимости объектов недвижимости, выделяемых другим инвесторам. Так, например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2001 по делу N А56-12068/01 признано обоснованным отнесение организацией на себестоимость реализованных квартир затрат по строительству музыкальной школы, так как строительство школы было условием для строительства жилого дома (примечательно, что налоговый орган настаивал, что затраты по строительству музыкальной школы должны были относиться за счет собственной прибыли организации). В вышеуказанном Постановлении арбитражного суда констатировалось, что суды первой и апелляционной инстанций подтвердили правильность занятой обществом позиции, признав затраты на строительство музыкальной школы и ее последующую передачу в городскую собственность обязательным платежом на развитие городской инфраструктуры (обязательным взносом на право застройки), без которого строительство дома было бы невозможно, то есть расходами, связанными со строительством спорного жилого дома и поэтому увеличивавшими себестоимость 1 кв. м жилой площади. Арбитражный суд также отклонил довод налогового органа о безвозмездной передаче музыкальной школы, так как передача не носила безвозмездного характера, поскольку была осуществлена в счет обязательного платежа на развитие городской инфраструктуры.

2. Правовые отношения между застройщиком, заказчиком и дольщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Земельный участок, на котором будет возводиться дом, передается застройщику распоряжением местных властей о предоставлении участка для строительства, либо с переходом к застройщику права собственности, либо права пользования по договору аренды.

Застройщик финансирует строительство самостоятельно или привлекает инвесторов (соинвесторов) с заключением договора участия в долевом строительстве. В зависимости от содержания этого договора инвестор (соинвестор) вправе (не вправе) привлекать других инвесторов (соинвесторов).

Статус застройщика в инвестиционном контракте с администрацией города не влечет реальных последствий о принятии обязанностей по полному финансированию. В первую очередь названная застройщиком коммерческая организация является ответственной за то, чтобы строительство было осуществлено и администрация города получила обещанные ей квартиры.

Иными словами, коммерческая организация, имеющая:

  • зарегистрированное право (аренды, собственности) на земельный участок;
  • разрешение на строительство;
  • опубликованную или размещенную проектную документацию, уже приобретает статус застройщика в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 214-ФЗ), в то время как обязанности финансировать строительство своими силами у нее не возникает.

Застройщик по инвестиционному контракту имеет право построить дом на выделенном ему участке. При привлечении средств дольщиков (инвесторов) переуступки права требования у застройщика не происходит. Объясняется это тем, что денежные средства привлекаются для строительства объекта, а застройщик, владея правом построить, в определенной части оказывает инвесторам (дольщикам) услугу, которая в основном и состоит в том, чтобы привлечь достаточное количество денежных средств.

Переуступка права на строительство происходила бы в случае, если бы право на строительство передавалось новому застройщику либо если застройщик осуществлял передачу прав на уже профинансированные им площади для себя.

Застройщик может поручить заказчику само возведение дома. Если застройщик будет строить сам, договор застройщика с дольщиком будет регулироваться договором подряда. Заказчик может выполнять функции генерального подрядчика и привлекать для выполнения отдельных работ другие организации — субподрядчиков. Договор подряда и субподряда может содержать условие о переходе части квартир застройщику, заказчику или субподрядчику, которые точно так же могут продавать права на квартиры, точнее, привлекать инвесторов.

Таким образом, продавать квартиры, точнее сказать, права на получение квартир, в домах-новостройках может любой, кто приобретает право на получение квартиры. Если право на квартиру продается через агентство недвижимости, то риелтор действует на основании договора комиссии (договора поручения), согласно которому он привлекает частного инвестора и получает за это комиссионное вознаграждение или выкупает у застройщика, инвестора (соинвестора) права на квартиру, также становясь инвестором (соинвестором), с целью перепродажи права на строительство либо впоследствии готовой квартиры.

Форма и смысл договора, который заключается с физическим лицом, зависят от того, кто продает ему право на получение квартиры. Застройщик заключает договор долевого участия в реализации инвестиционно-строительного контракта. Все остальные участники заключают договор уступки (переуступки) права требования, что означает, что они передают (уступают) свои права на получение квартиры.

3. Содержание договора, который подписывает дольщик

Как бы ни назывался договор, который подписывает дольщик, в нем должны быть приведены следующие сведения:

  1. описание квартиры согласно проектно-строительной документации, в том числе строительный адрес дома, номер подъезда или секции, этаж, количество комнат в квартире, планировка, метраж, высота стен, наличие или отсутствие отделки и в каком объеме (электропроводка, канализация, сантехника, другая инженерная "начинка", потолок, стены, пол и т.д.). Это необходимо для того, чтобы дольщик в итоге приобрел именно ту квартиру, на которую он рассчитывает;
  2. цена квартиры и стоимость квадратного метра. Последнее важно потому, что при приемке дома государственной комиссией по обмерам БТИ площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной. Разница может составлять до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры. Некоторые организации практикуют "фиксацию цен". Это означает, что дольщик, начиная участвовать в инвестиционном проекте на ранних этапах строительства и заплатив определенную сумму, может не волноваться о том, что придется доплачивать при повышении цен на стройматериалы, рабочую силу и т.д. К сожалению, этот пункт договора пока не имеет законодательного обеспечения. Поэтому реальная фиксация цен возможна только в стабильных компаниях, которые уже успешно проводили такие акции;
  3. сроки строительства. В качестве срока сдачи объекта указывается квартал года, но этот срок может быть перенесен;
  4. штрафные санкции за невыполнение обязательств. Оговаривается также ответственность перед дольщиком в случае изменений параметров квартиры против изначально указанных в договоре.

Дольщику необходимо изучить все те документы, которые определяют строительство, всю цепочку его участников: существуют ли вообще инвестиционный контракт, распоряжение муниципальных властей о предоставлении участка для строительства, договор аренды; имеет ли право генеральный инвестор по договору с администрацией города самостоятельно реализовывать права на квартиры в строящемся доме. Если инвестор обратился к дольщику (соинвестору), то необходимо изучить договор между ним и застройщиком (генеральным инвестором). В этом договоре должно быть указано, имеет ли право дольщик (соинвестор) на реализацию квартир. Кроме договора, должны существовать акты выполнения дольщиком обязательств или иные документы, подтверждающие внесение платы. Кроме того, необходимо проверить, соответствует ли описание квартиры в договоре проектно-строительной документации;

  1. гарантийный срок на объект долевого строительства (причем он не может быть меньше пяти лет);
  2. адрес. Заметим, что, когда начинается строительство, объект застройки еще не имеет почтового адреса. Поэтому в договоре может быть указан строительный адрес, который значится в разрешении на строительство.

4. Правовые отношения, возникающие при окончании строительства

Заключительным этапом строительства является прием дома государственной комиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого застройщик и дольщик подписывают передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости).

Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в комитете прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения государственной регистрации на руки выдается Свидетельство о регистрации права. После этого дольщик будет считаться с юридической точки зрения покупателем квартиры.

В целях защиты граждан от противоправных действий введена учетная регистрация договоров инвестирования и уступки требования, которая является единственной гарантией того, что на квартиру не претендуют еще несколько человек.

Исходя из п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ, вступившего в силу с 1 апреля 2005 г., его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.

Поскольку иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до его вступления в силу, то действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости, а следовательно, договоры долевого участия и договоры уступки доли регистрации не подлежат.

А.В.Титаева

Консалтинговая компания

"Налогово-правовые инновации"

Одними из субъектов инвестиционной деятельности, участниками капитального строительства являются заказчики или застройщики, или заказчики-застройщики – по сути, это одно и то же.

В статье приведен ряд определений понятиям «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик». Разберемся поподробнее, кто есть кто.

Заказчик

  1. Согласно статье 702 Гражданского кодекса заказчиком является сторона договора подряда, которая обязывает другую сторону – подрядчика – выполнить по соответствующему заданию определенную работу и сдать ее результат; заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. Заказчик — юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику). В качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).
  3. Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Застройщик

  1. Застройщик согласно п.

    Инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости на территории Московской области

    1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 214-ФЗ – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

  2. Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Такое определение дается в пп. 16 статьи 1 Градостроительного кодекса.

Заказчик-застройщик

  1. В соответствии с Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 заказчик-застройщик – это юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
  2. Заказчиками-застройщиками по стройкам и объектам, включенным в перечень (далее — заказчики-застройщики), могут являться:
    а) государственные или муниципальные учреждения, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме учреждения (далее — дирекция);

    б) государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме государственного или муниципального унитарного предприятия на праве оперативного управления (далее — дирекция);

    в) негосударственные коммерческие организации, которым государственные капитальные вложения на финансирование принадлежащих им строек и объектов, включенных в перечень, предоставлены при условии передачи в собственность Российской Федерации части акций (паев) этих организаций в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

    г) органы государственной власти Российской Федерации и их территориальные органы в отношении включенных в перечень строек и объектов, находящихся у них в оперативном управлении
    (п. 7 Постановления Правительства РФ от 11.10.2001 №714 «Об утверждении положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета».

Несмотря на такие различия в представленных нами определениях, следует сказать, что чаще всего слова «заказчик», «застройщик» или «заказчик-застройщик» употребляются как одинаковые по смыслу.