Инвестиционная собственность

Признание, оценка и раскрытие информации об инвестиционном имуществе регламентируется IAS 40 «Инвестиционное имущество». Инвестиционное имущество представляет собой объекты собственности, такие как земля и здания (может быть часть здания), либо оба элемента совместно, удерживаемые компанией в целях получения дохода от аренды и/или дохода от прироста их стоимости.

Если часть объекта недвижимости используется для получения арендной платы, а другая для производства товаров (работ, услуг), то компания обязана их учитывать отдельно. Однако, если только незначительная часть используется для производства, то стандарт допускает классификацию объекта как инвестиционного имущества. Недвижимость, которую арендует материнская или дочерняя компания не относится к инвестиционному имуществу, поскольку для группы компаний это недвижимость занимаемая владельцем.

Инвестиционное имущество признается, когда существует вероятность поступления будущих экономических выгод и ее стоимость можно достоверно определить.

Первоначально инвестиционное имущество оценивается по фактическим затратам на покупку, которые состоят из стоимости имущества и прямых затрат на покупку. В последствии, компания должна определить в учетной политике выбранный метод учета инвестиционного имущества: либо по справедливой стоимости, либо по фактическим затратам. При этом выбранный метод учета нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость объекта – это сумма, на которую данный объект может быть обменен при совершении сделки между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Изменения справедливой стоимости отражаются на счете прибылей и убытков того периода, в котором они возникли.

Модель учета по фактическим затратам предполагает учет инвестиционной собственности по стоимости ее приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (если имеются), что соответствует учету основных средств.

Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из нее происходит при изменении назначения имущества:

— окончание договоров аренды и перевод имущества в недвижимость, занимаемую владельцем;

— началом реконструкции в целях продажи, при переводе в запасы;

— началом операционной аренды по договору.

Признание инвестиционного имущества должно быть прекращено, когда от объекта не предполагается получение экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционного имущества происходит при его продаже или передаче в финансовую аренду.

Обязательным раскрытием информации является: модель учета инвестиционного имущества, критерии для классификации инвестиционного имущества, степень оценки, произведенной независимым оценщиком, суммы арендного дохода от инвестиционного имущества, прямых операционных расходов и накопленного изменения справедливой стоимости.

Вопросам учета инвестиций в основные средства посвящен МСФО 40 «Инвестиционная собственность».
Инвестиционная собственность — это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.
В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.
Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.
Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.
Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

  1. Учет по справедливой стоимости — после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.
  2. Учет по фактическим затратам на приобретение — инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

  • начало использования объекта в производственной деятельности — перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;
  • начало подготовки к продаже — перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;
  • окончание использования в производственной деятельности — перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;
  • начало сдачи в операционную аренду — перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;
  • окончание строительства или реконструкции — перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

На правах рекламы:

Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.

Что представляет собой МСФО (IAS) 40?

Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:

  • результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
  • нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.

Какова цель IAS 40?

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Но что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:

  • Получение арендной платы;
  • Повышение стоимости капитала; или
  • И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)

Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:

  • Производство или продажа товаров или услуг,
  • Административные цели или
  • Продажа в рамках операционной деятельности.

Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Классификация инвестиционной недвижимости.

Примеры инвестиционной недвижимости.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

Вот несколько примеров (см. параграф IAS 40.8):

  • Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
    Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
  • Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
  • Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
    Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

  • Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
  • Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

  • Стоимость приобретения и
  • Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать:

  • Любые расходы на запуск.
    Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
  • Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
  • Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Последующая оценка инвестиционной недвижимости.

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

  • Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
  • Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель первоначальных затрат (англ. ‘cost model’).

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):

  • Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
  • Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
  • Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

  • Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
  • Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):

  • При выбытии актива или
  • Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.

Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:

  • Чистым доходом от выбытия актива и
  • Балансовой стоимостью актива.

Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.

Прекращение признания инвестиционной недвижимости.

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:

  • описание выбранной модели,
  • то, как была оценена справедливая стоимость,
  • критерии классификации инвестиционной недвижимости,
  • переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.

За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79 IAS 40.

Из этой статьи вы узнаете: как перевести объект основных средств (далее – ОС) в состав инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями МСБУ.

Что нужно сделать на практике:

  • шаг 1 – определить, весь ли объект является инвестиционной недвижимостью. Если не весь, разделить его в учете на ОС и инвестиционную недвижимость;
  • шаг 2 – определить стоимость инвестиционной недвижимости согласно методу, указанному в приказе об учетной политике (учет либо по справедливой стоимости, либо по себестоимости);
  • шаг 3 – оформить все это документально;
  • шаг 4 – правильно отразить такие операции в бухгалтерском учете.

Пример 1

Перевод ОС (учет по себестоимости) в инвестиционную недвижимость (учет по справедливой стоимости)

На балансе предприятия (в его структурном подразделении) имеется здание площадью 1 000 м2, которое использовалось в административных целях. В связи с сокращением объема производства руководством принято решение c 1 января 2013 года сдать часть здания в операционную аренду. По условиям договора в аренду сдается 960 м2 вместе с мебелью и оборудованием, а остальные 40 м2 предприятие продолжает использовать, как и раньше. Согласно своей учетной политике объекты ОС предприятие учитывает по себестоимости (первоначальной стоимости с учетом начисленного износа), а инвестиционную недвижимость – по справедливой стоимости.

В табл. 1 приведены данные бухгалтерского учета указанного имущества.

Таблица 1. Информация о стоимости ОС по состоянию на 31.12.12 г.

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/1334-0


п/п

Наименование

Первоначальная
стоимость

Накопленный
износ

Остаточная стоимость
(гр. 3 – гр. 4)

Здание

140 000

60 000

80 000

Оборудование

90 000

50 000

40 000

Мебель

50 000

10 000

40 000

Итого

280 000

120 000

160 000

Нас интересует, каким образом оценить инвестиционную недвижимость в соответствии с нормами МСБУ? Как данные операции отразить в бухгалтерском учете?

Что говорит теория

Прежде всего напомним, что недвижимость (земля или строение, часть строения или их сочетание), которая используется собственником для сдачи в аренду, является инвестиционной (§ 5 МСБУ 40 «Инвестиционная недвижимость»).

Обратите внимание: согласно п. «б» параграфа 50 МСБУ 40 если офисное помещение (здание) сдается в аренду вместе с оборудованием и мебелью, то все эти объекты включаются в один объект инвестиционной недвижимости, а не учитываются отдельными объектами ОС (т. е. в этом случае мебель и оборудование не признаются отдельным активом).

Что делаем на практике

Шаг 1. Определяем, весь ли объект является инвестиционной недвижимостью

У нас в аренду сдается 960 м2 вместе с мебелью и оборудованием. Остальную часть здания предприятие оставляет для себя, используя в административных целях.

Как определить, подлежит ли здание разделению на инвестиционную недвижимость и объект ОС? Согласно МСБУ 40 здесь возможны два варианта.

Вариант 1. Части здания (сдаваемая в аренду и используемая самим предприятием) могут быть проданы или переданы в финансовую аренду отдельно.

В этом случае § 10 МСБУ 40 обязывает эти части учитывать отдельно – как инвестиционную недвижимость и как объект ОС. Однако на вопрос, как это сделать, стандарт не дает ответа. Логичнее всего, на наш взгляд, разделить учет такого объекта исходя из площади, которая используется непосредственно самим предприятием, и площади, сдаваемой в операционную аренду.

Вариант 2. У предприятия нет возможности продать здание по частям (например, здание, частично сдаваемое в аренду, входит в состав единого имущественного комплекса и отдельные его объекты не могут быть предметом купли-продажи).

В этом случае предприятию следует определить существенность использования объекта в производственных (административных) целях (руководствуясь тем же § 10 МСБУ 40). То есть за ориентир взять уровень существенности, принятый на предприятии. И если такое использование будет признано:

  • несущественным – то весь объект ОС (все здание) можно признать объектом инвестиционной недвижимости;
  • существенным – тогда весь объект следует учитывать как ОС.

В нашем примере ни здание, которое является частью имущества структурного подразделения, ни часть этого здания не могут быть проданы отдельно от остальных объектов. Значит, надо применить вариант 2. Например, согласно учетной политике предприятия уровень существенности использования объекта в производстве или поставке товаров установлен на отметке 5 %. Эта величина рассчитывается исходя из площадей, используемых в производственных (административных) целях.

Рассчитаем уровень существенности использования здания в административных целях. Общая площадь – 1 000 м2; занимаемая в административных целях – 40 м2. То есть в административных целях используется только 4 % площади здания, что ниже уровня существенности, определенного приказом об учетной политике предприятия. Поэтому весь объект «Здание» надо отнести к составу инвестиционной недвижимости предприятия.

Шаг 2. Определяем справедливую стоимость объекта

По сути, МСБУ 40 предлагает нам определять справедливую стоимость объектов двумя путями:

  • самостоятельно, на основе действующих цен на активном рынке подобной недвижимости, то есть недвижимости, которая расположена в похожем месте, находится в таком же состоянии и является объектом аналогичной аренды и прочих договоров (§ 45 МСБУ 40);
  • с привлечением независимых оценщиков (§ 32 МСБУ 40).

Остановимся более подробно на самостоятельном определении справедливой цены. Мы предлагаем следующий алгоритм действий для решения данного вопроса:

1. Собираем необходимую информацию об объекте оценки. Какие сведения об объекте могут влиять на определение его стоимости? В первую очередь его местонахождение, дата предыдущей оценки (зная эту дату, можно предположить, насколько изменится стоимость объекта в нынешних рыночных условиях), первоначальная стоимость, определенная на основе данных бухгалтерского учета. Кроме того, на определение стоимости здания может повлиять и такая информация: год ввода в эксплуатацию, состояние объекта, способ и условия его использования, доход, приносимый объектом, изучение рыночной стоимости аналогов и т. п.

2. Выбираем метод оценки и с его помощью оцениваем объект. Для проведения оценки имущества применяются следующие методы: затратный, доходный и сравнительный. Так сказано в п. 38 Национального стандарта № 1, утвержденного постановлением КМУ от 10.09.03 г. № 1440. Несмотря на то что этот стандарт разработан для применения профессиональными оценщиками, считаем возможным применять указанные в нем методы и при самостоятельной оценке. Важно: при выборе методов оценки следует учитывать принцип осмотрительности, закрепленный в п. 4 Закона от 16.07.99 г. № 996-XIV, а именно: в бухгалтерском учете должны применяться методы оценки, предотвращающие занижение оценки обязательств и расходов и завышение оценки активов и доходов предприятия.

3. Оформляем результаты оценки. Исчисленную величину справедливой стоимости объекта рекомендуем зафиксировать в акте оценки стоимости основных средств (инвестиционной недвижимости). Для этого можно воспользоваться формой акта оценки имущества, приведенной в приложении 2 к Методике оценки имущества, утвержденной постановлением КМУ от 10.12.03 г. № 1891.

Конечно, процесс определения справедливой стоимости – трудоемкий, к тому же требует от специалистов предприятия специальных знаний. Поэтому многие предприятия выбирают второй путь – привлекают независимых оценщиков.

Будем считать, что предприятие в нашем примере пошло по второму пути и пригласило независимых оценщиков, имеющих необходимый для этого опыт и знания. И для дальнейшего отражения здания в учете используем данные из отчета независимых оценщиков (условные) по состоянию на конец 2012 года (табл. 2).

Таблица 2. Стоимость объектов по результатам оценки на 31.12.12 г.

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/1334-1


п/п

Наименование
объектов

Стоимость объектов
по результатам оценки

Примечание (остаточная
стоимость объекта из табл. 1)

Здание

150 000

80 000

Оборудование

100 000

40 000

Мебель

50 000

40 000

Итого

300 000

160 000

Шаг 3. Оформляем первичные документы

Для учета объектов ОС применяются типовые формы первичной учетной документации, утвержденные приказом Минстата от 29.12.95 г. № 352 (далее – Приказ № 352). Передача объекта ОС в аренду, как правило, оформляется Актом приемки-передачи (внутреннего перемещения) основных средств типовой формы № ОЗ-1. В передаточном акте должна быть отражена балансовая оценка имущества по данным арендодателя. К акту прилагается и техническая документация, относящаяся к объекту. Арендодатель может также передать арендатору копию Инвентарной карточки учета основных средств типовой формы № ОЗ-6.

Операции с инвестиционной недвижимостью оформляются теми же первичными документами, что и операции с ОС. Например, ввод в эксплуатацию инвестиционной недвижимости оформляется типовой формой № ОЗ-1. Аналитический учет каждого объекта инвестиционной недвижимости ведется по типовой форме № ОЗ-6.

Не забудьте: прежде чем ввести в эксплуатацию объект инвестиционной недвижимости, нужно вывести из эксплуатации объект ОС. Для этого используется Акт на списание основных средств типовой формы № ОЗ-З с указанием в нем причины списания – «Перевод в состав инвестиционной недвижимости».

Шаг 4. Отражаем операции в бухгалтерском учете

По условиям нашего примера остаточная (балансовая) стоимость объекта (здания) составляет 80 000 грн., оценочная – 150 000 грн., разница – 70 000 грн. Сумма этой разницы увеличивает нераспределенную прибыль предприятия (Кт 441).

При переводе операционной недвижимости в инвестиционную, оцениваемую по справедливой стоимости, разница в оценке между остаточной (балансовой) и справедливой стоимостью отражается:

  • на субсчете 411 «Дооценка (уценка) основных средств» – при дооценке и в случае уценки в пределах сумм ранее проведенных дооценок (414 «Прочий капитал в дооценках»);
  • на субсчете 975 «Уценка необоротных активов и финансовых инвестиций» – при уценке, если такая недвижимость ранее не переоценивалась.

Покажем бухгалтерский учет этих операций в таб­лице.

Бухгалтерский учет операций по переводу здания в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/1334-2


п/п

Наименование операции

Первичный документ

Дт

Кт

Сумма

Переведен объект ОС в состав инвестиционной недвижимости

Типовые формы № ОЗ-1, № ОЗ-3

140 000

Списана амортизация ОС

Бухгалтерская справка

60 000

Отражена сумма дооценки инвестиционной недвижимости (150 000 – 140 000)

Отчет об оценке имущества

411*

10 000

Списана сумма дооценки инвестиционной недвижимости

Бухгалтерская справка

10 000

* Сумму дооценки инвестиционной недвижимости предприятие может отразить на субсчете 411 или 414 по своему выбору, руководствуясь тем, что отчетность, составленная согласно МСФО, базируется больше на собственных суждениях, а не на точных оценках (разд. 1 Концептуальной основы финансовой отчетности).

Аналогично осуществляется перевод оборудования и мебели предприятия, которые передаются в операционную аренду. Однако напоминаем еще раз: согласно § 50 МСБУ 40 при выборе модели учета по справедливой стоимости все объекты ОС, которые передаются в аренду вместе со зданием (мебель, оборудование и т. д.), учитываются как один объект инвестиционной недвижимости.

Что делать в дальнейшем, если цена подобных зданий на рынке недвижимости существенно изменится и у предприятия возникнет потребность пересмотреть справедливую стоимость инвестиционной недвижимости? В этом случае предприятию нужно будет повторно определять справедливую стоимость имущества в целом (например: здание вместе с мебелью и оборудованием, меблированный офис и т. п.).

Покажем учет операций по переводу мебели и оборудования в состав инвестиционной недвижимости в таблице.

Бухгалтерский учет перевода мебели и оборудования в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/1334-3


п/п

Наименование операции

Первичный документ

Дт

Кт

Сумма

Осуществлен перевод ОС (оборудование) в состав инвестиционной недвижимости

Типовые формы № ОЗ-1, № ОЗ-3

90 000

Списана амортизация ОС (оборудование)

Бухгалтерская справка

50 000

Отражена сумма дооценки инвестиционной недвижимости (100 000 – 90 000)

Отчет об оценке имущества

10 000

Списана сумма дооценки инвестиционной недвижимости (оборудование)

Бухгалтерская справка

10 000

Осуществлен перевод ОС в состав инвестиционной недвижимости (мебель)

Типовые формы № ОЗ-1, № ОЗ-3

50 000

Списан износ ОС (мебель)

Бухгалтерская справка

10 000

Пример 2

Перевод объектов ОС в инвестиционную недвижимость (учет по себестоимости)

Исходные данные – примера 1, но согласно приказу об учетной политике предприятия инвестиционная недвижимость учитывается по себестоимости. Теорию мы уже рассмотрели.

Что делаем на практике

Алгоритм действий предприятия аналогичен предложенному нами в примере 1, но имеются некоторые особенности.

Шаг 1. Определяем, весь ли объект является инвестиционной недвижимостью. Если не весь, разделяем его в учете на ОС и инвестиционную недвижимость. Порядок действий такой же, как в примере 1.

Стоимость объекта не определяем, так как в примере 2 и ОС, и инвестиционная недвижимость учитываются по себестоимости.

Шаг 2. Оформляем первичные документы (те же, что и в примере 1).

Шаг 3. Отражаем операции в бухгалтерском учете.

Обращаем внимание, что при выборе модели учета инвестиционной недвижимости по себестоимости все объекты отражаются согласно требованиям МСБУ 16 аналогично объектам ОС. Иначе говоря, по первоначальной стоимости, за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (§ 56 МСБУ 40).

Переводы между категориями инвестиционной недвижимости, запасов и ОС не ведут к изменению балансовой стоимости переданной недвижимости, а также не изменяют себестоимость этой недвижимости для целей оценки или раскрытия о ней информации (§ 59 МСБУ 40).

Учет операций покажем в таблице.

Бухгалтерский учет операций по переводу ОС в инвестиционную недвижимость (учет по себестоимости)

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/1334-4


п/п

Наименование операции

Первичный
документ

Дт

Кт

Сумма

Осуществлен перевод ОС в инвестиционную недвижимость по остаточной стоимости (здание)

Типовые формы
№ ОЗ-1,
№ ОЗ-3,
бухгалтерская
справка

80 000

Осуществлен перевод ОС в инвестиционную недвижимость по остаточной стоимости (оборудование)

40 000

Осуществлен перевод ОС в инвестиционную недвижимость по остаточной стоимости (мебель)

40 000

Списана сумма износа ОС (здание)

60 000

Списана сумма износа ОС (оборудование)

50 000

Списана сумма износа ОС (мебель)

10 000

Пример 3

Продаем инвестиционную недвижимость

Допустим, структурное подразделение предприятия расформировано.

По истечении срока аренды предприятие решило продать здание с мебелью и оборудованием (исходные данные примера 1). Продажа инвестиционной недвижимости осуществляется без