Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

ФНС РФ в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ сообщает, что физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя, если его действия соответствуют ряду признаков.

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов, полученных физическим лицом по договору аренды недвижимого имущества.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст.

Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?

23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Аренда — услуга для целей налогообложения?

Настоящая статья предоставлена для публикации оргкомитетом III Международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности» (4 — 6 декабря 2006 г., г. Уфа, Институт права Башкирского государственного университета).

Проблема отнесения аренды к услугам для целей налогообложения не нова. На протяжении многих лет налогоплательщики и налоговые органы ведут по этому вопросу битвы в судах. Начиная с 24 февраля 1999 г. шансы налогоплательщиков победить в таких спорах упали почти до нуля.

Предприниматель или нет: разбираемся со статусом частника, сдающего квадратные метры в аренду

В этот день Верховный Суд РФ вынес свое «знаменитое» Решение N ГКПИ98-808, 809, где указал, что к отношениям по аренде применяются нормы о возмездном оказании услуг.

Но с введением в действие Налогового кодекса эти споры возобновились, так как в нем для целей налогообложения появилось собственное определение понятия «услуга» <*>.

<*> Родичев В.А. Услуга ли аренда? // Учет. Налоги. Право. 2002. 11 июля.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения понятия «услуга». Он лишь устанавливает, что по договору оказания услуг Исполнитель должен совершить действия или определенную деятельность, а Заказчик — оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Одновременно в п. 2 этой статьи дан примерный перечень услуг <**>.

<**> Никонов А. НДС и налог на прибыль. — М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 1999.

Следует отметить, что при оказании услуги продается не сам результат, а действия или деятельность, приводящая к этому результату. При оказании услуги не предусматривается и передача вещей.

В отличие от договора оказания услуг по договору аренды происходит передача имущества (т.е. вещей) в пользование. Оплата же производится не за факт передачи имущества, а за пользование им. Таким образом, очевидно, что рассматриваемые договоры абсолютно разные.

Еще одним подтверждением такого вывода является сам текст Гражданского кодекса, который не относит аренду к услугам. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность — это осуществляемая на свой риск деятельность с целью извлечения прибыли от пользования имуществом, продажи товара, выполнения работ, оказания услуг. То есть «оказание услуг» отделено от «пользования имуществом».

Налоговый кодекс РФ дает свое понятие услуги. Но в то же время понятия предпринимательской деятельности и договора аренды в Налоговом кодексе отсутствуют. Поэтому для уяснения смысла этих понятий на основании ст. 11 НК РФ используется гражданское законодательство. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, для признания аренды услугой для целей налогообложения она должна одновременно обладать следующими признаками:

  1. Это должна быть деятельность.
  2. Результаты этой деятельности не должны иметь материального выражения.
  3. Этот результат должен потребляться и реализовываться в процессе самой деятельности.

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93, утв. Постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17) относит аренду имущества к экономической деятельности. Следовательно, первое условие НК РФ выполнено. Дальше — хуже.

Деятельность по предоставлению имущества в аренду имеет материальное выражение. Таким материальным выражением является и само передаваемое в аренду имущество, и производимая при помощи этого имущества продукция.

А что же с третьим признаком? Потребляется ли результат предоставления имущества в аренду в процессе аренды?

Независимо от того, что считать результатом аренды — само передаваемое в пользование имущество, полученные выгоды от этого пользования или арендную плату, очевидно, что ни один из этих результатов не потребляется в процессе аренды. Имущество возвращается арендодателю, арендная плата, как, впрочем, и выгода арендатора, существует отдельно от имущества и может потребляться и после окончания аренды.

Таким образом, из трех обязательных признаков услуги для целей налогообложения присутствует только один. Следовательно, передача имущества в аренду это не услуга <***>.

<***> Карсетская Е.В. Налог с продаж и индивидуальный предприниматель // Экономика и жизнь. 2005. 15 августа.

Следует заметить, что судебная практика по этому вопросу крайне противоречива. Суды лишь некоторых округов для целей налогообложения не признают аренду услугой (например, Постановления ФАС МО от 21.11.2001 по делу N КА-А41/6797-01; ФАС СЗО от 11.09.2001 по делу N А05-4194/01-229/22).

Но число таких решений весьма мало. В подавляющем большинстве споров суды тех же регионов предпочитают признавать аренду услугой (например, Постановления ФАС МО от 25.06.2001 по делу N КА-А41/3148-01; от 08.01.2002 по делу N КА-А40/7866-01).

В обоснование своего решения суды указывают, что Налоговый кодекс дал собственное определение услуги. При этом сама деятельность по предоставлению имущества в аренду не имеет материального выражения и потребляется в процессе аренды. Объектом обложения по налогам являются операции по реализации услуг. Исчерпывающий перечень случаев, когда реализация отсутствует, дан в ст. 39 НК РФ. Аренда там не указана. Следовательно, аренда является услугой для целей налогообложения.

Какие бы правовые обоснования своей позиции ни приводили налогоплательщики в спорах по данному вопросу, чаша правосудия практически всегда склоняется в сторону доводов, представленных налоговыми органами.

В.П.Романов

Институт права

Башкирского государственного

университета

г. Уфа

Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством?

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ

ПИСЬМО

от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398

О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)

Министерство Российской Федерации по налогам и сборам рассмотрело запросы, касающиеся обязательности государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при систематическом получении физическим лицом доходов от сдачи в аренду принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, и сообщает следующее.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 «О регистрационном сборе с физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью и порядке их регистрации», действовавшего до 01.01.2004, было установлено, что физические лица вправе осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в свидетельстве о регистрации предпринимателя.

В соответствии с Федеральным от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с учетом внесенных в него изменений и дополнений), который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

С учетом указанных норм, если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя.

С 1 января 2003 года введен в действие Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее — ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.

Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е. участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на праве собственности имущество.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.

Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему, как физическому лицу, недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности». Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.

Кроме того, размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор.

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Действительный

государственный советник

налоговой службы РФ II ранга

С.Х.АМИНЕВ

 В условиях кризиса и постоянного роста цен на недвижимость многие граждане не могут обзавестись собственным жильем и вынуждены снимать помещение у частных лиц.Стоит понимать, что незаконная сдача квартиры чревата неприятными последствиями. Впрочем, таким образом можно расценить только действия собственника, если он не предоставляет налоговую декларацию в соответствующие органы и не уплачивает налоги в бюджет.

Что указано в законе?

Согласно гражданскому кодексу РФ, необходимо обязательно оформить договор найма – это актуально и для передачи помещения другому лицу во владение, но и для аренды на определенный срок.

ВАЖНО! Если арендатор в соответствии с договором найма будет проживать в одной квартире с ее собственником, их права и обязанности фактически будут равны (с некоторыми ограничениями).

Что грозит за незаконную сдачу жилья?

Существует 2 вида ответственности, которая грозит за незаконную сдачу жилья в аренду – административная и уголовная. Разграничение осуществляется в зависимости от суммы налога, который собственник не уплатил.

Уголовная ответственность

Сумма неуплаченных налогов превышает 600 тыс. рублей (за 3 финансовых года), а также если эта сумма превышает 10% от подлежащих уплате налогов.

Как сдавать квартиру на законных основаниях: нужна ли регистрация ИП?

В этом случае ответственность предусмотрена ст.198 УК РФ – собственнику грозит штраф 100-300 тыс. руб. или з\п осужденного лица за 1-2 года.

Возможна ответственность в виде принудительных работ\лишения свободы на срок до 1 года, когда сумма неуплаченных налогов является крупной\особо крупной.

Административная ответственность

Это нарушение регулируется налоговым кодексом – ответственно предусмотрена за отказ от предоставления декларации и за неуплату\неполную уплату налогов. Собственник обязуется заплатить штраф 5% от суммы налога по непредставленной декларации за каждый месяц нарушения. Штрафные санкции не могут превышать 30% от указанной суммы, штраф не может быть меньше 1 тыс. руб.

Как вычисляют незаконную сдачу?

Нелегальные арендодатели могут быть выявлены на основании данных, предоставленных различными лицами. К примеру, в гос. органы могут обратиться участковые инспекторы, проверка может быть начата на основании показаний жителей соседних квартир, а также при предоставлении информации от ТСЖ или кооператива.

Как правило, без крайней необходимости никто не обращается в соответствующие органы, но при беспокойстве соседей они вполне могут проинформировать и налоговую, и полицию. Поэтому лучше оформлять сдачу квартиры в соответствии с действующим законодательством, чтоб избежать проблем в будущем.

Как правильно заключить сдать квартиру в аренду?

Договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (более 1 года) и заключается между физическими лицами – собственником и арендатором. В отдельных случаях соглашение оформляется между юридическим и физическим лицом. Договор найма должен быть составлен в письменной форме.

Если у помещения несколько собственников, каждый из них должен поставить подпись в договоре найма. Альтернативный вариант – право на сдачу квартиры в аренду передается одному собственнику в соответствии с заверенной нотариально доверенностью.

Составленный договор найма – еще не гарантия законности сделки. Важно вовремя платить налоги в установленном размере, а также, при условии заключения на срок более 1 года, его необходимо сдать в Росреестр не позднее 1 месяца со дня заключения. Это необходимо для того, чтобы по закону зарегистрировать обременение объекта недвижимости.

К другим новостям

Сдача жилья в аренду (именно жилья) не относится к предпринимательской деятельности, это вид дохода, как зп, например. Где-то даже письмо ФНС на эту тему видела. К предпринимательской деятельности это можно будет отнести если сдаваемых квартир будет несколько, или если автор сам решит стать ИП, указав сдачу квартиры как один из видов деятельности.

Автор попадает только на штрафы из-за непредставления декларации и неуплаты налогов (еще процентов 30 к указанным выше). Но у автора есть срок до 30 апреля, чтобы разрулить эту ситуацию.

ГК РФ:

«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.»

Из письма ФНС:

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.
При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.
Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему, как физическому лицу, недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности».

МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»

Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.
Кроме того, размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор.
Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Адрес сообщения: https://eva.ru/topic/63/3520913.htm?messageId=96409695

Ответ на сообщение: 96409572

ОтветитьРаспечатать сообщениеРаспечатать все сообщение топика