Как правильно проверить документы при покупке квартиры

Если участники сделки готовят договор, не обращаясь в агентство недвижимости, документы продавца вынужден проверять покупатель.

Domik.ua выяснил, как покупателям самостоятельно проверить документы продавца, чтобы нотариус зарегистрировал сделку купли-продажи квартиры.

При продаже квартиры через агентство недвижимости продавец обязан выплатить гонорар его специалистам. В Украине в начале 2018 года размер гонорара риэлторов зафиксирован в диапазоне 2-6% от суммы договора купли-продажи. Продавцы стремятся сократить размер обязательных выплат при совершении договора и предлагают покупателям заключить сделку, не обращаясь к риэлторам.

По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), сделки отчуждения недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации.

Документы продавца для регистрации сделки купли-продажи

Пакет документов продавца удостоверяет его личность и правовую возможность совершить сделку. Набор документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство юстиции Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

Для регистрации договора продавец недвижимости предъявляет нотариусу такие документы:

1. Паспорт:

— для совершеннолетних граждан владельцев продаваемой квартиры —возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет;

— для несовершеннолетнего гражданина — малолетнего ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.

2. Идентификационный налоговый код для владельца или совладельцев квартиры всех возрастных категорий.

3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец недвижимости — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.

4. Документ о праве собственности на квартиру — бумажную копию электронного извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость о записи на право владения недвижимостью.

5. Технический паспорт объекта недвижимости.

6. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

7. Нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

8. Извлечения из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек которые берет нотариус в мент подписания основного договора. Эти документы подтверждают отсутствие отягощений квартиры. При регистрации договора купли-продажи они позволяют нотариусу зарегистрировать сделку.

9. Отчет о оценке рыночной стоимости квартиры.

10. Справка о составе семьи владельца отчуждаемой квартиры. Эту справку по запросу владельца выдает нотариус. Справка представляет собой бумажную копию электронной выписки из Единого государственного демографического реестра Украины.

Читаете также: Покупка квартиры в 2018 году: какие документы подают нотариусу участники операции.

Что покупатель проверяет в документах продавца

Паспорт. В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.

По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане при достижении 16-ти лет могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.

Свидетельство о праве собственности. В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:

— нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);

— Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;

— нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.

До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.

В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.

Читайте также: Какой процент за свои услуги берут риэлторы в разных городах Украины: инфографика

Документы-основания для выдачи права собственности. По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:

— купли-продажи;

— мены;

— дарения;

— наследственного договора;

— пожертвования;

— ренты;

— пожизненного содержания;

— приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;

— решение суда о получении права собственности на недвижимость.

При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

Проверка отягощений имущества. Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:

— вещных прав и отягощений недвижимости;

— запретов на отчуждение имущества;

— ипотек;

— едином реестре должников.

При подготовке сделки нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами. Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:

— нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;

— выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.

В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.

Читайте также: Правила наличных расчетов при купле-продаже недвижимости в 2018 году

Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке.

Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.

Проверка технического паспорта квартиры. Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости. Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества.

Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.

Проверка платежных обязательств. Продавец при подготовке договора купли-продажи квартиры обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.

Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры. Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.

Читайте также: Чем прописка отличается от регистрации места жительства: подробности законодательства в 2018 году

1. Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца.

2. В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале.

3. Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор.

4. При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов.

5. При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя.

6. Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000 грн должны проводиться через банковские структуры.

Узнать подробно правила государственной регистрации договоров отчуждения жилой недвижимости можно на форуме юридическая консультация.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua


Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ПОЛУЧЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ О ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВАХ И СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях.

Любую ли информацию из ЕГРП можно получить?

Согласно положениям п. 4 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ и п. 1 ст. 7 Закона о регистрации государственная регистрация прав по общему правилу носит открытый характер. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (например, в Москве — Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве), обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Сведения из ЕГРП в соответствии с действующим законодательством не относятся к государственной тайне.

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, которые включают в себя описание объекта, зарегистрированные права на объект, наименование правообладателя, зарегистрированные ограничения (обременения) прав и сведения о существующих правопритязаниях на объект (в т.ч. требования в судебном порядке) предоставляются за плату абсолютно любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая «история» объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только:

· самим правообладателям или их законным представителям;

· физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

· руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов госу-дарственной власти субъектов РФ;

· налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

· судам, правоохранительным органам, судебным приставам — исполнителям,

имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или)

их правообладателями;

· лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завеща-нию или по закону;

· федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пре-делах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

· судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имею-щим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

· Председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты

РФ для обеспечения деятельности Счетной палаты РФ.

Кроме того, законодательством предусмотрена особая возможность правообладателю получить информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Сроки предоставления информации из ЕГРП

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации предоставляются в течение 5 рабочих дней с момента обращения.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая «история» объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение 10 рабочих дней с момента обращения.

Информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.

Размер оплаты за предоставление информации из ЕГРП

В настоящее время плата за предоставление информации из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в Москве составляет для физических лиц 100 руб., для юридических лиц – 300 руб.

Бесплатно предоставляется информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:

· правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам;

· органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления;

· налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции;

· государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;

· органов государственной статистики;

· федерального антимонопольного органа и его территориальных органов на терри-ториях, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

· Председателя Счетной палаты Российской Федерации, его заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;

· организаций, определенных законами Российской Федерации.

Основания для отказа в выдаче информации

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае отказа в выдаче запрашиваемой информации обязан выдать заявителю в письменной форме мотивированный отказ. Письмо об отказе в выдаче информации должно быть подписано регистратором прав. Отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Основаниями отказа в выдаче информации могут быть, например, отсутствие предусмотренной законом оплаты за выдачу информации, отсутствие у лица права на получение запрашиваемой информации, невозможность идентификации (установления) объекта недвижимости, информация о котором запрашивается и т.д.

Где в Москве можно получить информацию из ЕГРП?

В Москве получение информации о зарегистрированных правах на объект недвижимости до последнего времени ставится в зависимость от административного округа, в котором этот объект расположен, а также от назначения объекта (жилое или нежилое). Это обстоятельство создает большие неудобства для заинтересованных лиц. Некоторые приемные Главного управления федеральной регистрационной службы по Москве вообще не имеют таких полномочий и в приеме заявления на выдачу информации из ЕГРП их сотрудниками может быть отказано.

В настоящее время в Москве существует приемная Главного управления федеральной регистрационной службы по Москве, расположенная по адресу: 2-ой Автозаводский проезд, д. 5 в которой можно получить информацию об объектах недвижимости вне зависимости от их расположения и назначения.

Об остальных приемных, имеющих полномочия по выдаче информации можно узнать, например, на сайте www.mkr.mos.ru.

Также перечень приемных Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве с указанием их специализации, адресов и контактных телефонов содержится на нашем сайте www.riskam.net в разделе «информация».

24 Декабря 2015 В этой статье мы расскажем о том, что собственно входит в понятие «квартира с отделкой». Ведь разные застройщики могут понимать это по-разному. Для одних достаточно поклеить обои и покрасить стены в ванной комнате, положить ламинат или линолеум. А вот другие стараются обустроить квартиры по высшему разряду. Правда, надо понимать, что и цена на такие квадратные метры гораздо выше.

Выбор дизайна квартиры с отделкой

Существует два вида отделки. В одном речь идет о квартирах «эконом» класса, а в другом о «бизнес» классе. Сразу скажем о последнем, так как их меньше.

Квартиры с отделкой в сегменте «бизнес» – это полностью готовое жилище с качественным ремонтом. Говоря качественный, подразумевается, что на полу лежит, как правило, дорогой паркет, на стенах дорогие и красивые обои, разноуровневые потолки, потолочные и напольные плинтуса и так далее. И все это еще прекрасно сочетается между собой. То есть заезжая в такие квартиры, жильцы не будут ничего менять. По крайней мере, первые несколько лет. Существующий ремонт их полностью устраивает.

Что касается квартир с «эконом» отделкой, то тут внешняя эстетика отходит на второй план. Главное, чтобы было самое необходимое – покрытие на полу, покрашенные потолки, обои и плитка в ванной комнате. Естественно, все эти материалы не самого лучшего качества, и у жильцов рано или поздно встанет вопрос о ремонте. Но на начальном этапе в таких квартирах вполне можно жить.

А именно эту цель и преследуют те, кто изначально ищет квартиру с отделкой. Многие из потенциальных покупателей находятся в такой ситуации, что старую квартиру они уже продали и вынуждены ютиться пока на съемной, так как быстро выкупить недвижимость сразу не получилось. Естественно, вариант купить голые стены и делать в новом жилище ремонт, продолжая арендовать какую-нибудь квартиру, не для них. Это слишком ударит по семейному бюджету.

Большим спросом сегодня пользуются квартиры с отделкой, расположенные в панельных домах. Они дешевле, а потому лучше всего подходят для тех, чей бюджет ограничен. Особенно, если люди берут ипотеку для покупки жилплощади.

Цены на квартиры с отделкой

Интересно, что квартиры с отделкой стоят не намного дороже обычных голых стен. Естественно, если говорить о жилплощади «эконом» класса. В цифрах эта разница может выражаться всего в 4-6 тысячах рублей за квадратный метр. А секрет здесь прост. Застройщик, который делает внутреннюю отделку, закупает материалы в больших количествах. И, наверняка, у него есть определенные скидки на оптовые закупки. Вот и получается такая небольшая разница.

Кстати, по данным опросов, покупатели квартир без отделки готовы вложить в дальнейший ремонт не больше 15 процентов от стоимости жилища. И по большому счету, получается почти тоже самое, как и квартира с готовой отделкой. Единственная разница – в первом случае, можно подобрать материалы по своему вкусу.

Квартиры с отделкой. Что это значит?

Информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контакты лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги:

Статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 ЖК РФ;

2) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Контакты ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги: