Можно ли продать квартиру в аварийном доме

Содержание

Приобретение квартиры в доме под снос: сделка может обанкротить покупателя


Три года назад продала родительский дом в Волгограде и переехала в город Ленинск-Кузнецкий. Купила квартиру через агентство недвижимости. Сделка прошла во всех инстанциях без всяких препятствий. Сейчас у дома 75% износа и он идет под снос, а на момент покупки было 45%.
Администрация отказывает мне в предоставлении жилья, говорят, вы знали, что дом под снос, и специально купили эту квартиру. Мэр на приеме откровенно сказал, что я буду бомжем. Правомерно ли со мной поступают? И какое жилье мне должны предоставить взамен?

Странно, что за 3 года степень износа выросла с 45 до 75%. Не исключено, что либо агентство ввело покупателя в заблуждение, либо сейчас уровень износа завышен.
Федеральное законодательство обязывает местное самоуправление при изъятии жилья выплачивать собственнику жилого помещения выкупную цену.
Ее размер, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, — тут и изменение места проживания, временное пользование иным жилым помещением до того, как приобретет в собственность новое жилье,
переезд, поиски другого жилья… И даже можно учитывать упущенную выгоду, если удастся доказать, что таковая имеется. Например, это необходимость ухода с хорошо оплачиваемой работы или закрытия выгодного бизнеса.
§ Ст. 22 Жилищного кодекса РФ

Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа,орган местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Органы местного самоуправления могут устанавливать и свои правила, не ущемляющие жителей по сравнению федеральным законодательством. Например, в Москве местным законодательством предусмотрено, что собственник жилого помещения имеет право выбора: получить либо денежную компенсацию, либо жилье аналогичной стоимости.
Те, кто считают, что им при переселении будут предоставлять квартиры исходя из норм площади по 18 кв. м на человека, глубоко заблуждаются.

Покупка квартиры в аварийном доме

Голосовать за статью

Дело №33-354

Докладчик: Зубова Т.Н.Федеральный судья: Коптева А.В.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 марта 2011г. судебная коллегия по гражданским делам

Орловского областного суда в составе:

ПредседательствующегоОрловой А.В.

судей Зубовой Т.Н. и Углановой М.А.

при секретаре Доровых Е.А.

в открытом судебном заседании в помещении областного суда в г. Орле слушала гражданское дело по кассационной жалобе Буренковой Ю.Е.

на решение Заводского районного суда г. Орла от 24 января 2011 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Буренковой Юлии Евгеньевны к МО «Город Орел» об обязании заключить договор мены жилого помещения на определенных условиях отказать».

Заслушав дело по докладу судьи областного суда Зубовой Т.Н., выслушав Буренкову Ю.Е. и её представителя по доверенности Глущенко Ю.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя администрации г. Орла по доверенности Борисовой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Буренкова Ю.Е. обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию «Город Орёл» о признании права собственности на жилое помещение в порядке мены.

В обоснование заявленных требований указывала, что в соответствии с Постановлением администрации города Орла от 31 декабря 2008 года жилой дом <адрес>, в котором находится принадлежащая ей на праве собственности квартира, признан аварийным и подлежит сносу.

24 января 2010 года ответчик письменно предложил ей вместе с несовершеннолетней дочерью переселиться в однокомнатную квартиру <адрес>.

27 февраля 2010 года ответчиком было вынесено постановление об обязании МУП « <данные изъяты>» оформить с ней договор мены принадлежащей ей квартиры <адрес> на квартиру <адрес>.

Согласно проекту договора мена она обязана доплатить <данные изъяты>, поскольку обмениваемое имущество неравноценно.

Указывала, что не согласна произвести доплату, поскольку является одинокой матерью, на иждивении у неё находится несовершеннолетняя дочь <дата> рождения, её заработная плата составляет <данные изъяты>, поэтому договор мены не может быть заключен на таких условиях.

В связи с этим просила суд признать за ней право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, а за Муниципальным образованием «Город Орёл» признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Впоследствии истица от требований в части признания за Муниципальным образованием «Город Орёл» право собственности на квартиру, принадлежащую ей на праве собственности и расположенную по адресу: <адрес>, отказалась.

Определением суда от 20.12.2010 г.

можно ли продать аварийное жилье

отказ от исковых требований в указанной части был принят судом, и производство по делу в данной части прекращено.

После уточнения исковых требований, истица просила суд обязать Муниципальное образование «Город Орёл» заключить с ней договор мены принадлежащей ей на праве собственности квартиры <адрес> на квартиру <адрес> на условиях, не предусматривающих доплату за неравноценность жилых помещений, исключив тем самым п.3 из проекта договора.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В кассационной жалобе Буренкова Ю.Е. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении её исковых требований, ссылаясь на то, что при сносе дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора, а отношения, основание на обязанности органа и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственнику сносимого жилья другое равноценное жилое помещение, при этом обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья, законом не установлена.

Поэтому считает, что такие правоотношения соответствуют нормам гражданского законодательства, регулирующим обязательства вследствие причинения вреда имуществу собственника.

Кроме того, указывает, что согласно положений ст. 32 ЖК РФ взыскание доплаты с собственника жилого помещения не предусмотрено, а, следовательно, по её мнению, условие, изложенное в проекте договора мены о возложении на её обязанности доплатить <данные изъяты>, не соответствует закону. В связи с чем, проект договора мены, включающий условие о доплате, создаёт угрозу нарушения права собственника.

Ссылается на то, что определением Президиума Верховного суда РФ от 2.04.2003 г. по делу № 148 ПВ – 02 признано противоречащими Федеральному законодательству и недействующим со дня его принятия абзац 4 пункта 3.5 Положения «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы», утвержденного постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г. № 30», то есть, таким образом, Верховный Суд РФ защитил права граждан г. Москвы, запретив взимать с них доплату при предоставлении жилых помещений большей стоимости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п.8 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Материалами дела установлено, что истица Буренкова Ю.Е. является собственником квартиры <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.8).

Постановлением Муниципального образования «город Орел» № от 31 декабря 2008 года указанный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.44).

Постановлением администрации города Орла № от 27.02.2010 г. МУП « <данные изъяты>» было поручено оформить договор мены с истицей о передаче ей в собственность квартиры <адрес> в обмен на принадлежащую ей на праве собственности квартиру <адрес>, передаваемую в муниципальную собственность (л.д.7).

Согласно п.3 проекта договора мены квартир, стороны признают обмениваемое имущество неравноценным, поэтому мена должна быть произведена с доплатой Буренковой Ю.Е. в сумме <данные изъяты>, после чего Буренкова Ю.Е. получает в собственность квартиру <адрес>. (л.д.9).

Однако на предложенных условиях истица отказалась подписать договор мены.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истица ссылалась на то, что она не может заключить договор мены на условиях, при которых ей необходимо произвести доплату в сумме <данные изъяты>, поскольку она является одинокой матерью, на иждивении у неё находится несовершеннолетняя дочь <дата> рождения, и её заработная плата составляет <данные изъяты>.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции установил, что оценка рыночной стоимости квартиры <адрес> составляет <данные изъяты>, а оценка рыночной стоимости квартиры <адрес> составляет <данные изъяты>.

Таким образом, обмениваемое имущество является неравноценным, и разница составляет <данные изъяты>.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку условия договоры мены не являются публичными и обязательными для сторон, поэтому в силу положений статьи 421 ГК РФ стороны свободны в выборе условий договора. При несогласии стороны на заключение договора, содержащего условие, не являющееся для нее обязательным, суд не может обязать (понудить) сторону договора к принятию такого условия.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал Буренковой в удовлетворении её требования об обязании МО «Город Орёл» заключить договор мены жилого помещения на определённых условиях.

Довод жалобы Буренковой Ю.Е. о том, что согласно положений ст. 32 ЖК РФ взыскание доплаты с собственника жилого помещения не предусмотрено, а следовательно, условие, изложенное в проекте договора мены о возложении на её обязанности доплатить <данные изъяты>, не соответствует закону, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку в соответствии с действующим законодательством, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Ссылка в жалобе на то, что при сносе дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора, а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственнику сносимого жилья другое равноценное жилое помещение, при этом обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена, является несостоятельной, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Не влечет отмену решения суда довод жалобы о том, что Верховный Суд РФ защитил права граждан г. Москвы, запретив взимать с них доплату при предоставлении жилых помещений большей стоимости, поскольку не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Заводского районного суда г. Орла от 24 января 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Буренковой Ю.Е. – без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи:

Смогу ли я купить квартиру и прописаться в ней, являясь иностранной гражданкой, не имеющей российского гражданства?

смогу ли я купить квартиру и прописаться в ней, являясь иностранной гражданкой, не имеющей российского гражданства? поспособствует ли тот факт, что у меня будет недвижимость в России, моему скорейшему получению гражданства? В Москве иностранный гражданин может покупать квартиры абсолютно беспрепятственно. Для покупки квартиры достаточно перевода паспорта иностранного гражданина на русский язык, заверенного российским нотариусом, визы и справки о регистрации на территории РФ.

Регистрационный сбор за регистрацию права собственности на квартиру, купленную иностранцем будет выше, чем для гражданина России,в пределах 25000 рублей. Ваша регистрация на купленной площади также возможна. Впоследствии Вы можете оформить и российское гражданство, но на общих основаниях. Наличие собственности не дает автоматического права на приобретение гражданства.

Если иностранец состоит в браке, ему нужно представить согласие супруги на приобретение квартиры, которое тоже должно быть удостоверено российским нотариусом. Согласие супруги можно составить и у нотариуса в родной стране, но тогда на нем должен стоять апостиль – специальный штамп, удостоверяющий подлинность подписи и статус лица, удостоверившего документ.

Законом не установлено никаких ограничений на приобретение иностранцами жилой недвижимости на территории Российской Федерации. В соответствии со статьей 12 Закона СССР «О правовом положении иностранных граждан в СССР», иностранцы могут иметь в собственности жилой дом и иное имущество, осуществлять имущественные и личные неимущественные права.

Право собственности иностранца на жилую недвижимость в России абсолютно не отличается от права собственности российского гражданина на эту же недвижимость.

Но всегда надо помнить, что в любой сделке с иностранцем сталкиваются нормы страны его проживания и страны совершения сделки. Может случиться, что проданная 18-летнему европейскому гражданину квартира, по закону его страны так и останется бесхозной, так как там он сможет вступать в правовые и имущественные отношения только по достижении 21 года или даже 25 лет.

И вот сделка покупки квартиры иностранцем совершена и право собственности зарегистрировано. Иностранец должен понимать, что ничего кроме собственности он не получил. Для иностранца, покупающего квартиру в России, не предусмотрено ни визовых льгот, ни облегчения проблемы регистрации или получения разрешения на работу.

Можно ли продать призннаный аварийный частный дом

Вид на жительство также не зависит от наличия собственности.

Счастливый обладатель квартиры в Москве, пусть даже и самой роскошной и дорогой, обязан получать разрешение на работу, вид на жительство, разрешение на временное проживание и т. д. Процесс этот долгий и непростой.

Среди документов, которые нужно предоставить в регистрирующие органы, есть документ, подтверждающий наличие индивидуального жилья по месту проживания. Для получения этого документа иностранцу необходимо зарегистрироваться по месту проживания.

Иностранце после покупки квартиры в России по закону можно зарегистрироваться по месту жительства, то есть в своей новой квартире.

Главная >> Советы специалистов по недвижимости

Аварийное жилье



Аварийное жилье — это непригодные для постоянного проживания многоквартирные дома признаются аварийными по результатам технической экспертизы. Порядок обследования их несущих стен, крыш и подвальных помещений указан в Постановлении Правительства № 47 от 28.01.2006 г.

Жилье считается аварийным не только по его фактическому состоянию, но исходя из юридических критериев. Подобный статус присваивается многоквартирным домам, которые находятся в муниципальном и региональном жилищном фонде. Признание МКД, не пригодного для постоянного проживания, не означает, что дом будет сразу расселен и в нем сделают капитальный ремонт. Возможны существенные временные рамки, необходимые для того, чтобы власти приняли решение о переселении жильцов в новые благоустроенные квартиры.

Юридический статус ветхого и аварийного жилья регулируется ЖК РФ – статьей 32, статьей 89, в которых определяются основные права и обязанности жильцов и органов власти. Главная задача государства – обеспечить переселенцев новыми квартирами, равноценными по площади и обустройству коммунальными благами. Региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилья устанавливаются положениями ст. 16.1 ФЗ от 21.07.2007 № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ».

Закон: предусматривает правовые основания для создания специализированного Фонда; определяет порядок оказания материальной поддержки бюджетам регионов; регламентирует перечень прав и обязанностей муниципалитетов по обеспечению граждан благоустроенными квартирами. Выполнение закона конкретизируется муниципальными актами.

Какие объекты подлежать расселению?

В их перечень входят многоквартирные дома, которые включены в региональную адресную программу по переселению из ветхого и аварийного жилья местными властями. В первую очередь расселению подлежат дома, признанные аварийными до 01.01. 2012 года. Очередность выстраивается не только исходя из времени признания и выдачи технического акта, но и в зависимости от степени износа: Для каменных зданий такой показатель составляет – 70%. Для деревянных и саманных построек – 50-60%. Могут быть расселены частные приватизированные дома, если они расположены на муниципальной земле. Согласно законодательству плата за найм аварийного жилья в 2015 году не взимается. Каковы сроки расселения из аварийного жилья в 2015 году? Смотрите тут.

В 2015 году на это могут рассчитывать собственники и владельцы квартир, расположенных в районах, на которые распространяется действие местных региональных программ. Органы местной власти формируют списки домов, подлежащих расселению – в зависимости от времени, когда дом был признан аварийным. Отдельно могут быть расселены несколько домов, если они расположены на одной планировочной структуре. Учитывается также количество зарегистрированных в квартире лиц, их дополнительные льготы и права.

Программа формируется отдельно в каждом регионе. В документе указано количество многоквартирных домов и численность проживающих в них лиц. Помимо региональных адресных программ переселения, местные исполнительные органы власти уполномочены утверждать планы капитального ремонта многоквартирных домов, с обозначением перечня работ и графика из проведения. При расселении граждан из аварийного жилья для проведения капитального ремонта МКД новая временная жилплощадь выдается из маневренного фонда. Программа содержит объемы финансирования со стороны государства, местных бюджетов, средств ТСЖ и др.

Капитальному ремонту подлежат: внутридомовые инженерные сети; подвальные и чердачные помещения. Обязательна установка общедомовых приборов учета потребления теплоэнергии, света, воды (п. 3.2. ст. 15 ФЗ № 185).

Программа по капитальному ремонту или переселению из аварийного жилья содержит точные данные о количестве домов, подлежащих реконструкции и сносу. В документе обозначаются все дома, признанные аварийными до начала 2012 года. Объемы долевого финансирования рассчитываются исходя из затрат на приобретение нового жилья или капитальный ремонт здания. В мероприятиях задействованы: средства Фонда содействия реформированию ЖКХ; деньги регионов и собственников жилья. Все расходы, указанные в программе, должны быть обоснованы – включая планируемую стоимость одного кв.м. жилого помещения, предоставляемого гражданам. При переселении они должны быть обеспечены равным по площади жильем, с аналогичным набором предоставляемых коммунальных услуг. Квартира выдается в том же районе населенного пункта. По соглашению с гражданином ему может быть предоставлена жилплощадь в другом районе, но в пределах того же городского округа или поселения.

Порядок переселения из аварийного жилья

Переселение возможно только после принятия соответствующего акта, с указанием количества квартир, данных об их владельцах (собственниках). До долгожданного переезда необходимо техническое заключение специалистов и решение должностных лиц о признании жилья ветхим или аварийным. Это возможно осуществить по инициативе самих жильцов – при условии, если им удастся собрать всю необходимую документацию. Здесь можно скачать образец заключения о признании дома аварийным.

Ветхое жилье отличается от аварийного тем, что в нем еще можно проживать, без очевидной опасности для жизни и здоровья. Переселение из МКД в таком состоянии возможно, если исполнительные органы власти приняли решение о проведении в доме капитального ремонта. В адресные программы не попадается жилье, признанное аварийным после 2012 года. Такие дома должны ремонтироваться усилиями самих муниципальных властей, без финансовой поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ РФ.

Расселению подлежат собственники приватизированных квартир, комнат в общежитиях и коммуналок. Возможно заключение договора мены с предоставлением нового жилья или выкупной цены. Сделка может быть заключена только с согласия переселяемого гражданина. Рекомендуется заранее ознакомиться с будущим жильем, чтобы потом не требовать его замены и не тратить средства на длительные судебные разбирательства.

Нанимателями остаются граждане, проживающие в муниципальной квартире по договору социального найма. Они подлежат переселению в другое благоустроенное жилье – если их многоквартирный дом был включен в адресную программу. Норма жилплощади должна учитывать: состав семьи; количество разнополых жильцов (за исключением супругов) и другие критерии.

Какие документы требуются для переселения

Для переселения требуется учитывать наличие следующей документации: постановление органа исполнительной власти; правоустанавливающие документы на прежнюю квартиру; регистрацию права собственности в территориальном управлении Росреестра (свидетельство). Отдельные документы необходимы для признания дома ветхим или аварийным – техническая экспертиза, письменные заявления жильцов о неудовлетворительном состоянии дома, поэтажный план МКД и др.

Признание дома непригодным для проживания

Признание дома непригодным для проживания осуществляется по правилам, установленным, постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006 года.

Данный акт предусматривает отличительные характеристики данных жилых помещений:

  • в доме имеются грубые деформации конструкций;
  • отсутствие одного или нескольких инженерных сооружений (электричество, водоснабжение, канализация);
  • сбои в функционировании вентиляции, из-за которых происходит смешивание воздуха кухни и санитарных помещений с жилыми комнатами;
  • низкие температуры воздуха в жилых помещениях (ниже 18 градусов) в течение долгого времени;
  • противоречия с нормативами влажности (минимальный показатель 60%);
  • нет инсоляции в одной или нескольких комнатах (в зависимости от их общего количества);
  • расположение помещения в подвале или на 0 этаже;
  • отсутствуют окна в комнатах;
  • в квартире обнаружены токсичные вещества.

Выявление данных оснований происходит при проведении экспертизы. Заключение специалистов предоставляется в межведомственную комиссию, которая и принимает решение о признании дома, непригодным для проживания. На вынесение вердикта у нее есть 30 дней.

Поэтапные сроки расселения

Региональные адресные программы предусматривают поэтапные сроки расселения. На практике они могут быть подкорректированы местными властями исходя из технических и юридических формальностей. Возможны случаи, когда переселение начинается только после вмешательства суда и принятия им необходимого решения.

Предоставление другой жилплощади

Квартиры предоставляются из маневренного фонда социального использования (при капитальном ремонте) и жилищного фонда, предусматривающего обеспечение недвижимостью на постоянной основе. Новая жилплощадь должна быть равной по степени благоустройства, с аналогичным количеством комнат. Не допускается предоставление жилья в «коммуналке», если прежде собственник жил в изолированной квартире. Предоставление жилья взамен аварийного собственникам осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

Выкупная цена

Выкупная цена может быть предоставлена в счет изымаемой жилплощади. Размер устанавливается местными органами власти в зависимости от рыночной стоимости недвижимости. Нередки случаи, когда муниципалитеты стремятся снизить выкупную цену за квартиру, обосновывая это ветхостью, малой развитостью близлежащей инфраструктуры и другими малопонятными формулировками. Несогласие жильца с выкупной стоимостью жилья влечет судебное разбирательство, которое должно быть начато не позднее двух лет со дня принятия муниципалитетом решения о переселении гражданина и его семьи.

Плата за найм аварийного жилья не взимается. Данное правило справедливо для жильцов, дома которых были в установленном порядке признаны таковыми.

Если предоставляемое новое жилье не устраивает жителя аварийного дома, и он не желает переезжать в другой город – не стоит подаваться влиянию муниципальных органов власти, можно просто отказаться от переселения и получить выкупную цену за аварийную квартиру. В этом случае местные органы власти выкупят квартиру, а собственник за полученные деньги может приобрести себе новое жилье. При получении отказа собственника от нового жилья, органы власти негативно относятся к такому шагу, и для ускорения расселения могут предложить вариант жилья более лучшего по размеру, в том же районе, где находилась и прежняя аварийная квартира. Если квартира в собственности, и лицо все же настаивает на выселении, то решение данного вопроса проводится в судебном порядке. Иск подают органы местного самоуправления о принудительном выселении из аварийного жилья и переезде в новую квартиру.

Возможные нарушения при переселении из аварийного жилья

Чаще всего споры возникают по поводу предоставления жителям аварийных домов нового жилья. Так, если собственники дома не снесли здание или не провели реконструкцию, то муниципальные органы власти могут принять решение об изъятии участка земли для потребностей города и об изъятии каждой квартиры путем выкупа. Новое жилье предоставляется только в случае подписания ним соглашения с органами местного самоуправления, с зачетом стоимости жилья в цену выкупа. Однако, как показывает практика, муниципальные органы не всегда стараются заключать соглашение, обосновывая это недостаточным финансированием и прочими проблемами. В таком случае жильцы обращаются с иском в суд о возложении на местные органы власти обязательства по предоставлению другого жилья.

Для признания жилья непригодным первым делом следует обратиться в муниципальные органы или специализированный орган для проведения осмотра дома.

На основании заключения необходимо подать заявление в межведомственную комиссию для вынесения заключения. Решение о признании жилья непригодным для проживания принимается в соответствии с Постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.

К заявлению необходимо приложить:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • технический паспорт на квартиру;
  • план квартиры;
  • жалобы жителей дома.

На протяжении месяца комиссия рассматривает заявление, проводит осмотр дома и принимает соответствующее решение (п.46 Постановления Правительства №47): Если проживать в доме небезопасно, сообщить о решении необходимо жильцам на следующий день после его принятия. По общему правилу копия решения должна быть направлена в течение пяти дней с момента его принятия.

Комиссия может признать дом непригодным в таком случае:

  • здание физически износилось, в результате чего стало ненадежным;
  • за счет изменения микроклимата в жилом помещении невозможно придерживаться установленных санитарно-эпидемиологических нормативов.

Если же жильцы не согласны с решением комиссии, его можно обжаловать в суде. Законодательством не запрещена продажа аварийного жилья, если квартира в собственности.

Можно ли продать аварийное жилье?

На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 ЖК РФ. Сделка о купле-продаже квартиры считается законной до того, как собственник подписал соглашение об изъятии недвижимости или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (ч.5 статья32 ЖК РФ). Продажа квартиры проходит в обычном порядке. Собственник ставит в известность покупателя о том, что дом находится в аварийном состоянии, об этом должно быть указано в договоре. Также о состоянии квартиры покупатель может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Возможна ли регистрация гражданина в аварийное жилье?

Возможно ли зарегистрироваться в жилье, признанном аварийным? Законодательство не устанавливает запретов по данному вопросу, поэтому у граждан на сегодняшний день имеется такая возможность.

Если квартира в собственности

Если квартира находится в собственности, муниципальные органы могут выкупить квартиру, при условии, что дом не вошел в региональную программу по переселению граждан. Расчет выкупной цены проводится с учетом: рыночной стоимости квартиры; понесенных расходов, которые связаны с изъятием квартиры. На практике местная администрация зачастую старается занижать рыночную стоимость жилья. Во избежание таких ситуаций необходимо брать во внимание при расчетах выкупной цены и стоимость доли права собственности на общее имущество аварийного дома.

Споры с администрацией

При расселении граждан возникают споры, связанные с неоднозначными решения по поводу площади нового жилья. В одних ситуациях муниципальные органы руководствуются тем, что: при проживании лица в муниципальной квартире выселение из аварийного жилья проводится с предоставлением нового жилья; площадь будет зависеть того, состоит наниматель на учете, как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий, или нет. В первом случае площадь будет определятся исходя из установленной нормы на 1 члена семьи (статья 50 ЖК РФ), во втором – исходя из площади прежнего жилья (статья 89 ЖК РФ).

Власти исходят из того, что статья 89 ЖК РФ – специальная норма, и поэтому, независимо от того состоит гражданин на учете или нет, ему все равно будет предоставлено жилье, равное площади прежнего. Но лицо вправе продолжать стоять на учете для улучшения своих жилищных условий, если основания пребывания на учете не отпали (статья 56 ЖК РФ). Достаточно много конфликтов возникает при расселении непригодного жилья.

Решение вопросов расселения можно решить только путем увеличения жилищного строительства. Ведь на сегодняшний день программа по расселению граждан действует по графику не во всех регионах.

Отказ от расселения

Если предоставляемое жилье не устраивает собственника, или же он отказывается переезжать в другой город, лицо вправе отказаться от переселения из аварийного жилья, взамен получив выкупную цену за квартиру в аварийном доме. Выкуп проводит местная администрация. Полученными средствами собственник может распорядится на свое усмотрение, в том числе приобрести новое жилье. Администрация не всегда положительно принимает отказ от нового жилья, ведь в таком случае расселение невозможно.

О возможности продажи квартиры в аварийном доме

Чтобы разрешить вопрос переселения быстро и полюбовно, собственнику может быть предложено более просторное жилье и в отличном районе. При отказе от жилья, муниципальные органы могут обратиться в суд с иском о принудительном выселении из аварийного жилого помещения и переселении в новое жилье. Правила расселения собственников из аварийного жилья прописаны в законодательстве РФ.



 

Купля-продажа ветхого жилья, подлежащего в перспективе сносу, уже несколько лет является особым сегментом рынка жилой недвижимости. В большей степени подобного рода сделки характерны для Москвы и других крупных городов, где существуют специальные программы по сносу ветхого жилья с предоставлением взамен иной жилой недвижимости и (или) компенсационных выплат. Именно в этом, собственно говоря, и заключается главная цель покупки ветхого жилья – получить впоследствии определенные дивиденды. Только вот расчеты далеко не всегда оказываются верными, поэтому и сделки из перспективно удачных часто превращаются в крайне нерациональное вложение средств.  

Любой эксперт рынка недвижимости скажет, что независимо от региона и текущего состояния рынка ветхого жилья, к любой сделке следует подходить крайне осторожно. К сожалению, ошибок при покупках ветхого жилья очень много, и зачастую причинами «провала успешных сделок» являются:

  • просчет относительно перспектив сноса, которого придется дожидаться лет 10 и более и не дождаться в принципе;
  • неопределенность целей при покупке ветхого жилья, когда сделка рассматривается по принципу «сначала куплю, потом определюсь, а затем повезет-не повезет»;
  • неверный расчет возможной прибыли или иных дивидендов, когда вложения попросту не оправдывают себя;
  • расчет на «серые» схемы использования ветхого жилья, которые, несмотря на все формы конспирации, далеки от идеала, отлично известны тем, кому по долгу службы об этом следует знать, а потому легко выявляемы;
  • попытки сделать все самому – типичная проблема тех, кто где-то что-то прочитал, увидел, услышал и, пребывая в предвкушении сверхдохода, не желает даже побеседовать со специалистом.  

В целом получить дивиденды от приобретения ветхого жилья, несмотря на бытующее среди ряда специалистов мнение, что выгода здесь лишь теоретическая ираздута как мыльный пузырь, можно и вполне реально, если аккуратно и грамотно подойти к данному вопросу.

Варианты получения выгоды

Вариантов получения выгоды в той или иной форме от покупки ветхого жилья несколько. Типичными являются следующие:

  1. Улучшение жилищных условий, то есть фактически приобретение нового жилья по цене старого, а в ряде случаев еще и получение компенсации. Для сравнения покупка двухкомнатной квартиры в Москве по такой схеме может обойтись на четверть дешевле, но, как правило, не более того.
  2. Получение прибыли от сдачи квартиры в аренду.

    Продажа квартиры, признанной непригодной для проживания

    Если изначально цель такова, то необходимо будет проанализировать рынок арендного жилья, и оценить все те факторы, которые влияют на арендную стоимость в целом и по рынку ветхого жилья.

  3. Инвестиции на перспективу. Такой способ считается более гибким вариантом. Можно продать квартиру по большей цене в преддверии даты сноса, поскольку цены на ветхое жилье по мере приближения сноса всегда увеличиваются, но за полгода до даты сноса сделка уже совершена быть не может. Можно и не продавать, а дождаться получения новой квартиры (компенсации), стоимость которой с большой долей вероятности превысит сумму вложений, а затем продать уже новую квартиру или использовать ее для сдачи в аренду. Наконец, считается, что инвестиции в ветхое жилье, как и иное другое,в большей степени защищены от  инфляции.

Главный риск покупки ветхого жилья

Главный риск приобретения ветхого жилья один, он объективный, и от него никуда не денешься, — здание могут исключить из перечня домов, предназначенных под снос.  Такое возможно по разным причинам, например, в связи с корректировками плана застройки района, что характерно для случаев, когда здание планировалось под снос не столько из-за своей ветхости, сколько по причине создания помехи для строительства новых сооружений. Нельзя исключать и иные факторы принятия решения – позиция чиновников порой труднопредсказуема.    

Добавление комментария