Налоги на коммерческую недвижимость

Содержание

Кто должен платить торговый сбор

Необходимость в уплате торгового сбора напрямую зависит от 2-х факторов:

  1. Выбранной системы налогообложения.
  2. Вида предпринимательской деятельности.

Выбранная система налогообложения

Торговый сбор должны платить только ИП и организации, применяющие ОСНО или УСН.

Плательщикам ЕСХН и предпринимателям на патенте торговый сбор платить не нужно.

Что касается ЕНВД, то, согласно новым правилам, совмещать вмененку и торговый сбор нельзя. Поэтому, если вы применяете ЕНВД, и по вашему виду деятельности в регионе ввели торговый сбор, то с вмененки придется сняться и перейти на другую систему налогообложения.

Таблица 1. Уплата торгового сбора в зависимости от налогового режима

Налоговый режим Необходимость в уплате торгового сбора
Общая система налогообложения (ОСН) Нужно платить
Упрощенная система налогообложения (УСН)
Патентная система налогообложения (ПСН) Не нужно платить
Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН)
Единый налог на вмененный доход (ЕНВД) Если в регионе по виду деятельности ЕНВД был введен торговый сбор, то необходимо перейти на другую систему налогообложения

Виды деятельности, облагаемые торговым сбором

Торговый сбор необходимо платить ИП и организациям, осуществляющим розничную, мелкооптовую и оптовую торговлю через:

  • стационарные торговые объекты, имеющие торговый зал;
  • стационарные торговые объекты, не имеющие торговый зал (за исключением автозаправочных станций);
  • нестационарные торговые объекты;
  • складские помещения.

При этом торговый сбор перечисляется только в том случае, когда конкретный вид деятельности прямо указан в законе. К примеру, в Москве продажа со складов под торговый сбор не подпадает, связано это с тем, что данный вид бизнеса не предусмотрен в правовом акте г. Москвы.

Что касается деятельности розничных рынков, то она также приравнена к торговле. Однако сбором облагаются не сами торговые точки, а непосредственно вся площадь рынка целиком.

Поэтому, вполне можно ожидать, что владельцы рынков не захотят платить торговый сбор из своего собственного кармана и просто распределят эти расходы между торговцами, увеличив им арендную плату или стоимость права на торговлю.

Примечание: в главе 33 НК РФ отсутствуют определения для многих ключевых терминов (площадь торгового зала, что является объектами стационарной торговли и т.д.) поэтому в подобной ситуации представители ФНС рекомендуют ориентироваться на понятия, применяемые для ЕНВД и ПСН (см. ст. 346.27 и ст. 346.43 НК РФ).

Виды деятельности, не облагаемые торговым сбором

Местные власти имеют право устанавливать виды деятельности, в отношении которых торговый сбор платить не нужно:

Льготные виды деятельности

Согласно закону г. Москвы № 29 от 24 июня 2015 года, от уплаты торгового сбора освободили:

  • розничную торговлю через торговые (вендинговые) автоматы;
  • торговлю на ярмарках выходного дня, специализированных и региональных ярмарках;
  • торговлю в кинотеатрах, театрах, музеях при условии, что по итогам квартала доход от продажи билетов составит не менее 50%;
  • торговлю на территории агропродовольственного кластера (овощебазы);
  • торговые объекты, расположенные на территории розничных рынков;
  • автономные бюджетные и казенные учреждения;
  • организации федеральной почтовой связи;
  • нестационарные торговые объекты (киоски, палатки, открытые лотки), реализующие печатную продукцию;
  • религиозные организации в отношении торговли в культовых зданиях.

Помимо этого от уплаты торгового сбора освободили объекты бытового обслуживания (парикмахерские, салоны красоты, прачечные, химчистки, ремонт одежды, обуви, часов, ювелирных изделий, ремонт и изготовление металлической галантереи и ключей) при соблюдении следующих условий:

  1. Основным видом деятельности является оказание бытовых услуг, а не торговля.
  2. Площадь объекта не превышает 100 кв. метров, а, непосредственно, торговая площадь, занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, составляет не более 10% от общей площади.

Например, салону красоты площадью 50 кв. метров не нужно будет платить торговый сбор если под торговлю сопутствующими товарами (шампуни, кремы и т.д.) отведено не более 5 кв. метров.

По мнению представителей ФНС, интернет-магазины также не должны платить торговой сбор, но только при условии, что их деятельность не предполагает непосредственного контакта продавца с покупателем (реализация через курьеров или экспедиторов).

Более того, продажа товаров через интернет-магазин подпадает под описание торговли со склада, а она, как известно, в Москве торговым сбором не облагается.

Обратите внимание, несмотря на то, что вышеперечисленные виды деятельности являются льготными и освобождены от уплаты торгового сбора, подать уведомление (с указанием соответствующей категории льготы) о постановке на учет в качестве плательщика торгового сбора все равно необходимо.

Что облагается торговым сбором

В качестве базы для расчета торгового сбора берется не реально полученный доход, а сам факт использования торгового объекта. Причем под торговым объектом понимается не только недвижимое имущество (магазины, палатки, киоски и т.д.), но и движимое (объекты развозной и разносной торговли).

Поэтому необходимость в уплате торгового сбора не зависит от таких факторов как:

  • Право собственности на торговый объект. Платить сбор должны те лица, которые непосредственно используют объект для торговли в независимости от того собственник это или арендатор.
  • Величина полученных доходов. Размер торгового сбора напрямую зависит только от количества квадратных метров, а также типа и места расположения объекта торговли.
  • Место регистрации бизнесмена. Торговый сбор должны платить все, кто ведет торговлю на той территории, где он установлен, в независимости от места жительства предпринимателя (например, ИП зарегистрированный в Смоленске, но ведущий деятельность в Москве обязан платить торговый сбор).
  • Регулярность торговли. Торговый сбор рассчитывается и платится сразу за целый квартал. Поэтому в независимости от сезонности бизнеса и количества проработанных дней в квартале, торговый сбор все равно придется заплатить в полном размере.

Как рассчитывать торговый сбор в 2019 году (ставки в Москве с 1 июля 2015 года)

Торговый сбор, обязательный к уплате, бизнесмены должны рассчитывать самостоятельно, исходя из установленных в муниципальном образовании налоговых ставок.

Стоит заметить, что местные власти имеют право дифференцировать ставки (вплоть до 0), в зависимости от категории плательщика, торгового объекта, вида деятельности и его места осуществления.

Ставки торгового сбора, действующие на территории г. Москвы с 1 июля 2015 года

Торговый объект В пределах ЦАО Округа в пределах МКАД (кроме ЦАО) За пределами МКАД
Объект стационарной и нестационарной торговли без торгового зала 81 000 руб. 40 500 руб. 28 350 руб.
Объект нестационарной торговли без торгового зала 40 500 руб. 40 500 руб. 28 350 руб.
Объект стационарной торговли с торговыми залами До 50 кв. метров (включительно) 60 000 руб. 30 000 руб. 21 000 руб.
Свыше 50 кв. (за каждый кв. метр) 1 200 руб. за каждый метр до 50 кв.м. и 50 руб. за каждый метр свыше 600 руб. за каждый метр до 50 кв.м. и 50 руб. за каждый метр свыше 420 руб. за каждый метр до 50 кв.м. и 50 руб. за каждый метр свыше
Объект развозной и разносной торговли 40 500 руб. 40 500 руб. 40 500 руб.
Розничные рынки (за каждый кв. метр) 50 руб. 50 руб. 50 руб.

Обратите внимание, что при расчете торгового сбора по деятельности, в отношении организации розничных рынков, ставка по сбору подлежит индексации на коэффициент-дефлятор текущего года. В 2019 году указанное значение составляет – 1,371.

Штраф за несвоевременную подачу уведомления

Уклоняться от подачи уведомления не имеет никакого смысла. Большинство торговых объектов и так находятся под контролем налоговой инспекции, которая прекрасно осведомлена о том, какая деятельность на них ведется.

Кроме этого выявлением нелегальных торговцев теперь ещё занимается и Департамент экономической политики и развития г. Москвы, который в случае их обнаружения самостоятельно передаст сведения в ФНС.

За несвоевременную подачу уведомления и осуществление торговли без необходимого свидетельства налоговая инспекция может выписать штраф, размер которого составляет 10% от доходов, полученных за период нелегальной работы, но не менее 40 000 рублей.

Также за не представление уведомления дополнительно предусмотрен штраф в размере 200 рублей.

Примечание: штрафные санкции могут быть предъявлены, только если была проведена выездная проверка и составлен соответствующий акт об отсутствии разрешительных документов.

Помимо штрафов существуют иные санкции за работу без уведомления ФНС. Например, тем, кто не подал уведомление, запрещено уменьшать основной налог на сумму уплаченного торгового сбора.

Уменьшение налогов на торговый сбор

За тот квартал, в котором был уплачен торговый сбор, можно уменьшить следующие налоги:

  • налог на прибыль для организаций;
  • налог на доходы физлиц (НДФЛ) для ИП;
  • единый налог по УСН, если выбран объект обложения «Доходы».

Примечание: налог по УСН «Доходы» можно уменьшить только в том случае, если налог и торговый сбор платятся в один и тот же бюджет. Например, ИП зарегистрированный в Московской области, не вправе уменьшить налог, если он ведет торговую деятельность и платит сбор в Москве.

Прямого указания о том, что на величину торгового сбора можно уменьшить налог по УСН с объектом «Доходы минус расходы» нет. Поэтому, пока не появились официальные разъяснения, уплаченный торговый сбор можно учитывать только в понесенных расходах.

Обратите внимание, уменьшить налог можно только за тот квартал, в котором был перечислен торговый сбор. Поэтому, если сумма торгового сбора окажется больше, чем исчисленный налог, то перенести оставшийся торговый сбор для уменьшения налога в следующем квартале будет нельзя.

Налогообложение

Размер начислений может отличаться в зависимости от различных ситуаций.

При покупке

При приобретении нежилого помещения покупатель освобождается от уплаты налога. Произвести расчет с налоговой инспекцией обязан старый владелец помещения. Однако новый владелец обременяется налогом на недвижимость. Уплачивать его он должен до 1 декабря того года, который идет за годом приобретения объекта. Это обусловлено статьей 409 п. 1 Налогового кодекса РФ.

При продаже

Если помещение находится в собственности более пяти лет, то можно не производить платеж при продаже нежилого объекта при условии, что он не служил владельцу в качестве источника прибыли (НК РФ, ст. 217 пункт 17.1). Для подтверждения этого необходимо представить сотрудникам НС документально зафиксированные доказательства.

Если же сроки владения не достигают трехлетней продолжительности, то платить придется обязательно. Платят индивидуальные предприниматели, недвижимость которых применялась в их деятельности. Налог составляет 6 % по упрощенной системе.

Обратите внимание! Если продать помещение хочет предприниматель, но объект при этом не является источником его прибыли, то возникнут определенные трудности. Связаны они с тем, что в судебном порядке предпринимателю будет сложно доказать свою правоту. Веским доводом для уменьшения платежа является документация, которая подтверждает, что объект был куплен ИП тогда, когда он был физическим лицом.

При дарении

Согласно ст. 228 НК РФ п. 2, п. 1, пп. 7, человек, получивший подарок в виде недвижимости, обязан уплатить налог на доходы физических лиц. Это объясняется тем, что процесс дарения приравнивается к получению выгоды тем, кому подарили недвижимость. Он составляет 13 % для тех, кто более 180 дней за год находится на территории РФ. В обратном случае ставка равняется 30 %. Налогом не облагаются в отдельных случаях:

  • заключение договора дарения между людьми, которые приходятся друг другу родственниками (или членами одной семьи);
  • дарение производилось работнику консульства, члену его семьи или близкому родственнику.

При безвозмездном пользовании

Налог обязан платить получивший помещение от ИП или юридического лица в безвозмездное пользование (статья 211 НК РФ). Если получен объект от физического лица без статуса предпринимателя, налог не уплачивается.

В СНТ

СНТ признано плательщиком на прибыль организации. Товарищество обязуется предоставлять в налоговую службу декларации. Если имеется имущество, попадающее под налогообложение, платиться налог на имущество. Следует отметить, что размер налога устанавливается на региональном уровне и не может превышать ставку 2,2 %. При этом строения, предназначенные для жилья, облагаются налогом по стандарту, предназначенному для жилого помещения.

Начисление налогов отличается в зависимости от того, кто является налогоплательщиком.

Для физических лиц

В 2018 году налог на нежилые помещения для физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Существуют несколько категорий граждан, которые освобождаются от уплаты, в их число входят и пенсионеры. Однако льгота распространяется только на один объект из каждой категории: гаражи, хозпостройки и т. д.

Для юридических лиц

Организации уплачивают налог с имущества, которое входит в основные средства. Это регламентировано статьей 374 Налогового кодекса РФ. Однако для компаний, использующих ЕНВД и УСН, начисляется налог только на недвижимое имущество.

Как избежать уплаты или уменьшить налог?

Определенные категории граждан имеют право на льготы при уплате налога. К ним относятся инвалиды всех групп, пенсионеры и многодетные семьи. Тем, кто не входит в льготные категории, избежать уплаты не удастся. Однако можно снизить размер начисления. Для этого нужно оспорить кадастровую стоимость. Такой вариант возможен при неправильных данных в расчете стоимости и при завышении реальной рыночной стоимости. Оспорить кадастровую стоимость можно путем обращения в комиссию Росреестра.

Все владельцы нежилых помещений обязаны уплачивать налог на имущество. Освобождаются от таких начислений только льготные категории граждан. Однако существует возможность снизить размер начислений.

Из этого видео вы узнаете, как уменьшить налог при продаже квартиры:

Коммерческая недвижимость — это объекты недвижимости или земельные участки, предназначенные для извлечения постоянной прибыли или прироста капитала. Естественно, владение подобными участками подразумевает уплату налогов в казну государства. Определенный процент стоимости подобной недвижимости собирается под видом налогового сбора и отчисляется в государственную казну.

Понятие коммерческой недвижимости

В действующем законодательстве РФ отсутствует чёткое определение понятию «коммерческая недвижимость». Впрочем, в сложившейся юридической практике, под недвижимостью коммерческого плана понимают помещение, которое не относится к жилому фонду, и используется владельцем не в личных целях, а для получения денежной или иной прибыли.

Собственником коммерческой недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Условно говоря, приобретение коммерческой недвижимости необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Другими словами, любое здание, сооружение, которое сдается в аренду или служит производственным складом, цехом, считается коммерческой недвижимостью.

К подобным видам собственности можно отнести:

  • Торговые центры и магазины;
  • Гаражи, автомойки и автосалоны;
  • Рестораны и кафе;
  • Гостиницы и хостелы;
  • Апартаменты;
  • Бизнес-центры, офисы и так далее.

Стоит отметить, что к коммерческой недвижимости также относятся земельные участки, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту, или порту.

Любой вид коммерческой недвижимости подлежит налогообложению. До 2015 года, налог по всем типам недвижимости начислялся исходя из среднегодовой стоимости. Впрочем, на данный момент расчёты для определённых типов недвижимости производятся по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Это увеличивает налоговое бремя.

Среди объектов, для которых используется кадастровая оценка, выделяют:

  • Торговые комплексы и помещения в его составе;
  • Иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
  • Административные здания и центры;
  • Нежилые помещения, предназначенные для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Для всех остальных объектов недвижимости размер и ставка налога вычисляются по балансовой стоимости.

Если организация или физическое лицо владеет несколькими видами недвижимости, попадающими под разные правила исчисления налога, по каждому из них сумма будет рассчитываться в отдельности.

Кто должен платить?

Владение помещениями неизбежно влечёт за собой обложение налогом. Таким образом, платить за свое имущество обязаны все юридические и физические лица, а также коммерсанты, владеющие коммерческой недвижимостью. Режим налогообложения значения не имеет.

Для юридических и физических лиц заметно различается как режим налогообложения, так и сам размер налогов.

Кто может не платить?

Налог на недвижимость является региональным платежом, поэтому местные власти сами могут решать какие льготы следует предоставить, а какие убрать. Если льготы предоставлены местными властями, их нужно все время подтверждать. Если же льготы предоставлены налоговиками, то подтверждение не нужно.

По общему правилу, от налогов полностью освобождены следующие организации:

  • Религиозные и бюджетные учреждения;
  • ТСЖ, ЖСК;
  • Заведения транспорта;
  • Оборонные предприятия;
  • Метрополитен;
  • Предприятия, в штате которых работают инвалиды;
  • Автомобильные компании;
  • Учреждения культуры.

Частично освобождаются от уплаты налогов объекты:

  • Научного;
  • Медицинского;
  • Образовательного характера.

Таким образом, можно видеть, что от налогов освобождены организации некоммерческого толка, а право на частичные льготы имеют социальные и научные организации.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Сумма, а также налоговая ставка, подлежащая к уплате, рассчитывается по среднегодовой или по кадастровой стоимости, в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Если нужно рассчитать по кадастровой стоимости, берется в расчет та ставка, которая установлена местными властями. Ставку налога и сроки уплаты также регламентируют местные власти.

Налоговое законодательство часто меняется и корректируется, поэтому лицам, связанным с бизнесом в сфере недвижимости, стоит постоянно наблюдать за переизданиями и правками в Налоговом кодексе РФ. Важно отметить, что ставки для физических и юридических лиц заметно различаются.

Налоговая ставка для физических лиц вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне:

  • Если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение коммерческого назначения составит всего 0,1%. Это относится и к помещениям, предназначенным для проживания. В частности речь идёт об апартаментах, гостиницах и хостелах;
  • Для помещений стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей, процентная ставка составит от 0,1% до 0,3%;
  • Если речь идёт о помещениях стоимостью свыше 500 тысяч рублей, процентная ставка будет составлять от 0,3% до 2,0%. Речь идёт о дорогостоящей недвижимости, вроде торговых центров и офисов.

Важно отметить, что льготы по налогообложению коммерческой недвижимости не распространяются на физических лиц. Это связано с тем, что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.

Налоговые ставки для юридических лиц значительно отличаются от ставок для физических лиц. Это связано с тем, что помещения, принадлежащие юридическим лицам, облагаются налогом на имущество организаций.

Как правило, налог на недвижимость, предназначенную для коммерческих целей, не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения. Максимальная ставка по недвижимости, с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости, составляет 2%.

Расчет налога на имущество имеет свои особенности в каждом из этих случаев. При расчете налога по средней стоимости ставку налога умножают на среднюю стоимость имущества за отчетный период. При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости, ставку налога умножают на кадастровую стоимость имущества на 1 января налогового периода (отчетного года).

При продаже коммерческой недвижимости

В связи с тем, что в законодательстве отсутствует понятие коммерческой недвижимости, при заключении сделок по продаже могут возникнуть сложности. Также следует учесть особенности налогообложения, связанного со статусом продавца недвижимости.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:

  • Если речь идёт о физических лицах, они должны уплатить НДФЛ, начисляемый по ставке, установленной местными властями и администрацией. Обычно налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
  • Индивидуальные предприниматели могут снизить налог, воспользовавшись налоговыми вычетами. Естественно, они должны обосновать снижение налога, предоставив документы, подтверждающие их траты при реализации имущества.
  • При продаже имущества, используемого в коммерческих целях, иностранные организации обязаны уплатить налог по ставке в 20%.
  • ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости. Это связано с тем, что объект недвижимости выступает в качестве взноса в уставной капитал.

Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также будут зависеть от статуса владельца. Например, если речь идёт об индивидуальном предпринимателе, ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13%. Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для юридических и физических лиц. Иностранцам, осуществляющим подобную деятельность на территории РФ, придётся уплатить налог в размере 30% от прибыли.

Ответственность за неуплату

Уплата налогов в бюджет государства — это обязанность любого гражданина России, за нарушение которой НК РФ и УК РФ предусматривают определенную ответственность. Естественно, это относится и к налогам на коммерческую недвижимость.

Фиксирование правонарушений происходит на основании регистрационных данных юридического лица или индивидуального предпринимателя. Любой, кто хочет вести предпринимательскую деятельность на территории РФ, должен встать на учет в ФНС, получить ИНН и прочие цифровые порядковые номера, за которыми он будет зафиксирован во всевозможных базах данных.

При этом органы взыскания должны иметь все сведения и документы, что подтверждают подобное правонарушение. К данным сведениям относятся исчисления налогов в соответствии с законодательством Российской Федерации, направление уведомления, а также факты подтверждения даты получения уведомления.

Согласно статье 122 НК РФ, неполная и полная неуплата суммы взыскания из-за занижения платежной базы, неправильного исчисления суммы, а также ряда других неправомерных действий, влечет за собой штраф в размере 20% от всей неуплаченной суммы.

Естественно, прежде чем подать исковое заявление, налоговая инспекция вышлет должнику серию уведомлений о наличии задолженности. В случае если неплательщик решит игнорировать данные уведомления, налоговые службы обращаются в суд. А это означает, что предстоит потратиться и на судебные издержки. Поэтому не стоит пытаться уклониться от уплаты налогов.

Ответственность за неуплату налогов наступает с 16 лет.

Сфера налогообложения касается и владения нежилыми площадями, предназначенными для ведения коммерческой деятельности. Несоблюдение налогового законодательства, может привести к ряду весьма неприятных последствий для владельца, начиная от штрафов и заканчивая судебными тяжбами. Поэтому необходимо внимательно следить за изменениями в налоговом законодательстве.