Недвижимого имущества

Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Предыдущая

1.1. Виды недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» .

«…имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» .

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» .

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» .

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это — справедливо.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы .

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

— созданные природой без участия труда человека;

— являющиеся результатом труда человека;

— созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Правда вызывает споры правомерность отнесения к недвижимому имуществу таких движимых объектов, как космические, воздушные и морские корабли, однако целью настоящего учебного пособия не является изучение приравненного к недвижимости имущества.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

— одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

— несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру . По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю (прил. 2).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд…» .

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический период, земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995, с. 543.

Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. — М., 1992, с. 110 — 115.

Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). — М., 1992, с. 268.

Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914, с. 71.

В настоящем учебном пособии термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как однопорядковые термины и применяются в зависимости от контекста.

Ст. 290, п.2 ГК РФ.

Из проекта Земельного кодекса РФ.

Ст. 274 ГК РФ.

Предыдущая

1. Правоустанавливающий документ на имущество — договор передачи (приватизации), договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия, решение суда и другие; 2. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество (Федеральная Регистрационная Служба по Московской области); 3. Извлечение из технического паспорта о принадлежности недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) (выдает Бюро технической инвентаризации для заключения договора — срок действия три месяца); 4. Выписка из Единого Государственного Реестра Прав об отсутствии арестов, обременений, ограничений на отчуждаемое имущество (квартиру, дом и т.п.) (Федеральная Регистрационная Служба по Московской области); 5. Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных (прописанных) на отчуждаемой жилплощади или справка об отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц из ЖЭУ, ДЭУ; копия финансово-лицевого счета (срок действия — один месяц); 6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым платежам (если отчуждаемое недвижимое имущество (квартира, дом и т.п.) было приобретено в порядке наследования или дарения); 7. Нотариально удостоверенные согласия супругов продавца и покупателя (если таковые имеются) об их согласии на продажу и покупку недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.). Факт брака регистрируется свидетельством о браке; 8. При наличии в продаваемом недвижимом имуществе (квартире, доме и т.п.) зарегистрированных (прописанных) несовершеннолетних детей (до 18 лет), которые также могут быть и совладельцами, необходимо разрешение органов опеки и попечительства; 9. Паспорта сторон. Перечень документов является примерным и при необходимости нотариус может запросить документы дополнительно. Все документы предоставляются нотариусу в подлинниках.

Но на практике определить недвижимое имущество можно не всегда. Особенно трудно отделить движимое имущество от недвижимого в тех случаях, когда объекты участвуют в едином производственном цикле или же физически взаимосвязаны. Часто встаёт вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу разнообразных объектов: наружных и подземных инженерных сетей (водо-, тепло- и газопроводов, линий электропередач и их опор и др.), ларьков, павильонов сборно-разборных конструкций капитального типа и т. п.

Почему важно точное разграничение?

Организации сталкиваются с трудностями разграничения объектов на движимые и недвижимые при ведении бухгалтерского учета. Например, при капитальном строительстве крупных производственных объектов в составе единого пускового комплекса, вводимого единовременно в эксплуатацию, может включаться несколько движимых и недвижимых вещей — зданий, строений, сооружений, временных построек, единиц оборудования. При этом на бухгалтерский учет это имущество может быть принято в качестве одного объекта инвентарного учета.

Кроме того, с 1 января 2019 года движимое имущество освобождается от налогообложения на имущество организаций (Закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ). При этом в законодательстве пока нет четких критериев разграничения движимого и недвижимого имущества.

Важность корректного разграничения движимого и недвижимого имущества сложно переоценить. Неправильная квалификация объекта недвижимости как движимого имущества может привести к признанию сделок по передаче прав на объект недействительными, квалификации объектов как самовольных построек и их сносу.

Законодательство о движимом и недвижимом имуществе

Определения понятий движимого и недвижимого имущества глава 30 Налогового кодекса не устанавливает. В таком случае мы обратимся к иным отраслям законодательства.

О том, что такое недвижимое имущество, прописано п. 1 ст. 130 ГК РФ. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые по сути своей являются, скорее, вещами движимыми. Недвижимыми вещами являются помещения и машино-места. Также к недвижимому имуществу отнесен единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Исходя из предложенных законом норм, для отнесения объекта к недвижимости следует руководствоваться наличием следующих характерных признаков:

  • наличие крепкой связи с землёй;

  • нахождение на поверхности земли или в земной коре;

  • возведение для длительного периода эксплуатации;

  • наличие индивидуальных материальных характеристик;

  • невозможность перемещения без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта.

Определение движимого имущества (п. 2 ст. 130 ГК РФ) производится по принципу исключения. То есть: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Кроме понятий «движимое» и «недвижимое» имущество, действующим законодательством предусмотрены такие понятия как «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения» (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и других подобных строений, сооружений).

Исходя из системного толкования указанных норм закона, судебной и правоприменительной практики — некапитальные объекты не являются объектами недвижимого имущества.

Нужно ли заключение специалиста?

На вопрос, является ли строение объектом недвижимого имущества, может ответить эксперт, обладающий специальными знаниями. Как правило, такой вопрос рассматривается на стадии проектирования и получения разрешительной документации, а также при проведении кадастровых работ.

Характеристики объекта, позволяющих отнести его к недвижимости, оценивает кадастровый инженер на основе положений действующего законодательства, имеющихся документов (в том числе, разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и др.) и установления фактической связи с землей.

Регистрация объекта как признак недвижимости

Вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?

Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Надежная альтернатива дорогим СПС

Документы с комментариями экспертов. Выходит более 24 лет, помогает бухгалтерам разбираться в новых документах по учету.

Подписаться

Квартира, принадлежащая одному из супругов, может быть отнесена к общей собственности в соглашении о разделе имущества или ином соглашении между супругами. Такой вывод следует из определения гражданской коллегии Верховного суда (ВС). С этим не соглашался бывший супруг, который купил квартиру, заключил соглашение с супругой и даже выплатил ей компенсацию (вероятно, за ее предполагаемую долю). Но ВС решил, что запрета на такое условие нормы Семейного кодекса о разделе имущества не содержат.

Сергей Ульянченко и Ирина Кондрашева из Краснодарского края спорят о действительности соглашения о разделе совместно нажитого имущества. В соглашение включена квартира, которую Сергей Ульянченко сам купил по договору долевого участия еще до брака. Правда, право собственности на нее было зарегистрировано уже в браке. Супруги договорились признать ее общей совместной собственностью. После развода она перешла Сергею Ульянченко, он выплатил компенсацию 700 тыс. руб. Ирине Кондрашевой. Однако бывший супруг все же считает, что квартиру нельзя считать общей собственностью. Поэтому, по его мнению, ее судьбу нельзя было определять в соглашении о разделе имущества, которое он требует признать недействительным, взыскав при этом с Ирины Кондрашевой 700 тыс. руб.

Первая инстанция истцу отказала, решив, что соглашение не противоречит закону. Оно заключено при обоюдном согласии супругов, условия были исполнены сторонами. Первая инстанция не нашла доказательств, что соглашение ставит Сергея Ульянченко в неблагоприятное положение. Несоразмерность выделенного каждому из супругов имущества сама по себе не является основанием для признания соглашения о разделе имущества недействительным. Закон допускает отступление от законного режима имущества супругов, решил суд. Но апелляция признала соглашение недействительным, так как в него включено имущество, которое не является совместным. А это противоречит ст. 38 Семейного кодекса о разделе общего имущества супругов.

Гражданская коллегия ВС с апелляцией не согласилась (дело было рассмотрено 10 сентября). Супруги заключили нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества и определили иной, отличный от законного режим спорной квартиры. Вывод апелляции, что в соглашение нельзя включать личную собственность супруга, ВС не поддержал. Супруги могут «по своему усмотрению не только изменять режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке, но и включать в соглашение любые, не противоречащие закону условия, в том числе и о распоряжении имуществом, являющимся личным». В ст. 38 Семейного кодекса запрета на это нет, подчеркнула коллегия.

В определении также отмечено, что определить судьбу имущества можно в любом договоре между супругами. Это не обязательно должно быть соглашение о разделе имущества. Таким образом, судьи ВС подтвердили широкое действие принципа свободы договора в отношениях по поводу имущества супругов: они могут определить его юридическую судьбу независимо от того, кому из них это имущество принадлежит, и независимо от типа соглашения, в котором это сказано.

Определение не затрагивает вопрос, действительно ли спорная квартира принадлежала только бывшему супругу. Хоть договор участия в долевом строительстве был заключен до брака, регистрация права собственности на него состоялась уже после. Поэтому есть основания считать эту квартиру имуществом, нажитым в период брака и относящимся поэтому к общей собственности. ВС отметил лишь, что суд первой инстанции, чье решение ВС оставил в силе, «учел» это обстоятельство. Впрочем, вероятно, этот момент не имел значения для вывода ВС, ведь, согласно его позиции, супруги могут своим соглашением определить судьбу любого имущества, как личного, так и общего.

Гражданская коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции о действительности соглашения о разделе имущества.

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие его признаки:
• это вещь, предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»;
• индивидуально-определенное имущество;
• незаменимое имущество;
• обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
К недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся:
• объекты естественного происхождения — участки земли, участки недр. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона РФ от 21.02.92 №2395-1 «О недрах»);
• все то, что прочно связано с землей, — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, лесные участки, т.е. участки земли, границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие государственный кадастровый учет, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.
• объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.).
В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.99 №81-ФЗ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.
Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.97 №60-ФЗ, понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Содержащийся в п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку законом им может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, который может быть самостоятельным предметом купли-продажи, аренды, залога и других сделок. Основная особенность предприятия как объекта прав заключается в том, что в его состав включается все имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности. При этом понятие «имущество» трактуется в самом широком смысле, т.е. включает не только вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), но и права требования, а также долги. Наряду с имуществом в состав предприятия входят исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут быть исключены из состава предприятия.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения. Жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Нежилое помещение представляет собой помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.