Неотделимые улучшения

В

Истец:

Ответчик:

Исковое заявление
о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

Между (далее — Истец, Арендатор) и (далее — Ответчик, Арендодатель) был заключен договор аренды N , в соответствии с которым Ответчик предоставил, а Истец принял во временное пользование (далее — арендуемое имущество).

В период действия договора аренды между Истцом и Ответчиком Арендатор за счет собственных средств и с согласия Арендодателя произвел улучшение арендуемого имущества, а именно . Согласно общая сумма расходов составила  руб.

договор аренды между Истцом и Ответчиком прекратил свое действие в связи с истечением срока.

Согласно п. 2. ст. 623 ГК РФ в случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Со ссылкой на данную статью Гражданского кодекса Истец направил Ответчику требование, в котором просил возместить все затраты по улучшению ранее арендуемого объекта. Ответчик в письме от с предъявленными требованиями не согласился, обосновав это тем, что .

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, поскольку указанные улучшения арендуемого имущества были произведены с согласия Арендодателя и за счет средств Арендатора, то Истец имеет законное право на возмещение затрат в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 623 ГК РФ, прошу:

1. Взыскать с в пользу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере руб.

2. Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере рублей.

Приложение:

1. Уведомление о вручении копии искового заявления ответчику.

2. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

3. Копия договора аренды.

4. Копия претензии истца.

5. Копия ответа ответчика.

6. Копии документов, подтверждающих стоимость затрат арендатора на улучшение арендуемого имущества.

7. Документ, подтверждающий согласие Арендодателя на улучшение арендуемого имущества.

8. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.

9. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

Учет амортизации по неотделимым улучшениям арендованного имущества

Как правило, проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Однако ситуации, при которых арендатор сам осуществляет капитальные вложения в арендованное имущество, достаточно распространены в настоящее время. Имеется ли у арендатора возможность амортизировать данное имущество? Каким образом учитывается амортизация при прекращении договора аренды?

Налоговым законодательством предусмотрена возможность учета в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затрат арендатора на капитальные вложения в арендованные объекты основных средств именно путем начисления на стоимость капитальных вложений амортизации. Так, в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Согласно п. 2 ст. 259 НК РФ арендатор начинает начислять амортизацию по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. На основании п. 1 ст. 258 Кодекса произведенные арендатором с согласия арендодателя капитальные вложения, стоимость которых последним не возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования объекта аренды <1>. В силу п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда стоимость объекта была полностью списана либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Иными словами, амортизировать неотделимые улучшения можно только в период действия договора аренды. Учесть в расходах недоначисленную сумму амортизации нельзя.

<1> Определяется в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1.

Данной точки зрения придерживается и Минфин России. Так, в Письме от 6 сентября 2007 г. N 03-03-06/2/171 Министерство указало, что, когда согласно договорам аренды помещений стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, не возмещается арендодателем, арендатор вправе начислять амортизацию на неотделимые улучшения за время действия договора и учитывать ее при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Однако финансовое ведомство отмечает, что, если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке.

Имейте в виду, что под пролонгацией понимается не только заключение дополнительного соглашения, но и фактическое использование имущества арендатором после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В такой ситуации договор также считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

Между тем в Письме от 28 июня 2007 г.

Заявление о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

N 20-12/060972 УФНС России по г. Москве указало, что амортизация по неотделимым улучшениям арендованного имущества может учитываться в целях налогообложения прибыли за весь период фактического действия оформленных в установленном законодательством порядке арендных отношений, только если арендованное имущество фактически использовалось непрерывно. Если старый договор аренды прекратил действие и был заключен новый, то использование арендованного имущества прерывается (Письмо Минфина России от 20 июня 2006 г. N 03-03-04/2/166). В таком случае продолжение начисления амортизации по капитальным вложениям вызовет претензии со стороны налоговых органов.

Таким образом, налогоплательщик вправе относить стоимость капитальных вложений в арендованный объект на расходы посредством амортизации лишь в течение срока аренды, рассчитывая норму амортизации исходя из стоимости улучшений и срока полезного использования реконструированного объекта. По истечении срока действия договора недоамортизированная стоимость капитальных вложений списывается за счет чистой прибыли.

В случае пролонгации договора аренды путем заключения дополнительного соглашения (при фактическом использовании имущества при отсутствии возражений со стороны арендодателя) налогоплательщик вправе продолжить начислять амортизацию на капитальные вложения исходя из прежней величины амортизационных отчислений. При заключении же нового договора аренды с новыми условиями продолжение начисления амортизации с высокой степенью вероятности приведет к возникновению налоговых рисков.

Е.И.Голубева

Юрисконсульт

департамента налогов

и права компании «ФБК»

           Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

            Улучшениями считаются качественные изменения объекта, увеличивающие ценность имущества, которые направлены:

  • на усовершенствование имущества
  • улучшение его технических характеристик и свойств
  • расширение функциональных возможностей

         При этом следует учитывать, что в результате осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются, а, следовательно, ремонт нельзя считать улучшением арендованного имущества.

          Таким образом, улучшениями арендованного имущества могут быть признаны:

  • достройка
  • дооборудование
  • модернизация
  • реконструкция
  • техническое перевооружение объекта

          Отделимые улучшения – это те изменения имущества, которые можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерба имуществу арендодателя.  Неотделимые улучшения — это те изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы/изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя.

           Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю. В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, осуществленные за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты. Соглашением сторон это правило может быть изменено. К примеру, возможно в договоре предусмотреть передачу их в собственность арендодателю с частичным или полным возмещением арендатору расходов по улучшению и прочее.

           Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть, в данном случае необходимо соблюдение двух условий: произведение улучшений за счет средств арендатора, а также наличие согласия арендодателя. В случае отсутствия такого согласия стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Что же касается улучшений, произведенных арендатором за счет средств арендодателя, не важно отделимые они или неотделимые, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (подобное возможно, к примеру, когда арендная плата установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК); к средствам арендодателя относятся и амортизационные отчисления от арендованного имущества — п. 3 статьи 623 ГК РФ).

            Произведенные арендатором за его счет и с согласия арендодателя неотделимые улучшения могут быть столь значительными, что в практике возникает вопрос о судьбе не только улучшений, но и объекта аренды в целом. Так, по материалам одного из арбитражных дел, арендатор получил в аренду находящиеся в федеральной собственности нежилые помещения в разрушенном здании с условием их восстановления за счет собственных средств. В последующем на новый срок был заключен договор аренды восстановленных помещений с правом их выкупа; помещения были переданы в собственность арендатора по договору купли-продажи. Прокурор в защиту государственных интересов обратился с иском о признании сделки недействительной и возврате имущества в государственную собственность. Суд, отказывая в иске, признал, что спорные помещения представляют собой новый объект, возникший в результате выполненных за счет арендатора работ, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и не подлежат возврату в государственную собственность (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 6)).

          Итак, при обращении в суд с требованием о возмещении компенсации за произведенные улучшения арендованного имущества истцу необходимо будет представить доказательства получения согласия от арендодателя на проведение неотделимых улучшений. В качестве доказательства должно быть представлено либо письменное согласие арендодателя, либо такое условие должно содержаться в самом договоре аренды (дополнительном соглашении к договору аренды).

          В добавление к этому зачастую требуется представить доказательства, свидетельствующие о необходимости проведения работ для дальнейшего нормального использования объекта аренды. Такими доказательствами могут служить различные документы, подтверждающие, что передаваемое имущество не позволяет осуществлять эксплуатацию без производства конкретных  улучшений.

          Суду также должны быть представлены в качестве доказательства документы, подтверждающие факт производства неотделимых улучшений: это договоры, акты, сметная документация, квитанции, платежные поручения, чеки, заключение независимого оценщика и т.д.

          Внимание: По такому роду дел, как правило, в целях подтверждения неотделимости произведенных улучшений назначается специальная экспертиза

Понравилось? Поделись с друзьями

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаВоенная служба. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыОбразованиеПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

Ремонт арендованного имущества

Организации, которые не имеют возможности приобретать основные средства, часто берут их в аренду. Арендованное имущество, как и собственное, необходимо поддерживать в исправном состоянии, для чего необходимо периодически осуществлять ремонт. От того, как составлен договор аренды, зависит порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете операций по ремонту арендованного имущества. В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность по проведению текущего ремонта, поддержанию имущества в исправном состоянии и по содержанию имущества, если иное не установлено договором аренды или законом, лежит на арендаторе. Таким образом, ГК РФ устанавливает общие правила распределения обязанностей по проведению ремонта между арендатором и арендодателем, если в договоре этот порядок стороны не оговорили.

В соответствии с ПБУ 10/99 расходы на ремонт арендованного имущества, используемого в основной деятельности, отражаются в бухгалтерском учете в составе расходов по обычным видам деятельности.

Согласно п. 2 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт арендованного имущества рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены. Причем не имеет значения, у кого арендовано это имущество — у юридического или физического лица. Не следует забывать и об экономической оправданности затрат. Для того чтобы у арендатора не было проблем с налоговыми органами по вопросу необходимости ремонта, желательно иметь на руках всю техническую документацию о состоянии объекта аренды.

Пример 1. ООО «А» арендует у ООО «Б» производственное помещение. В соответствии с договором аренды обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе, а капитального ремонта — на арендодателе. В марте 2005 г. ООО «А» провело текущий ремонт помещения на сумму 23 600 руб., в том числе НДС — 3600 руб. В бухгалтерском учете арендатора эти расходы будут отражены следующим образом:

Дебет 25, Кредит 60 — 20 000 руб. — списаны затраты по текущему ремонту помещения,

Дебет 19, Кредит 60 — 3600 руб. — отражена сумма НДС по ремонтным работам,

Дебет 60, Кредит 51 — 23 600 руб. — оплачен счет поставщика,

Дебет 68, Кредит 19 — 3600 руб. — принят к зачету НДС.

В отчетном периоде ООО «А» учтет для целей налогообложения прибыли расходы на ремонт помещения в составе косвенных расходов.

Аналогичные бухгалтерские записи сделает арендатор, если в соответствии с условиями договора аренды на него будет возложена обязанность по проведению капитального ремонта.

Пример 2. ООО «А» арендует у ООО «Б» производственное помещение. В соответствии с договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. В феврале 2005 г. ООО «А» провело капитальный ремонт помещения на сумму 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. В бухгалтерском учете арендатора эти расходы будут отражены следующим образом:

Дебет 25, Кредит 60 — 100 000 руб. — списаны затраты по капитальному ремонту помещения,

Дебет 19, Кредит 60 — 18 000 руб. — отражен НДС,

Дебет 60, Кредит 51 — 118 000 руб. — оплачен счет поставщика,

Дебет 91-2, Кредит 19 — 18 000 руб. — списан не возмещаемый из бюджета НДС <*>,

Дебет 99, Кредит 68 — 28 320 руб. — на сумму расходов на ремонт начислено постоянное налоговое обязательство <**>.

<*> Поскольку ремонт осуществляется за счет собственных средств, НДС не может быть принят к вычету.
<**> В соответствии со ст. 252 НК РФ все расходы для целей налогообложения прибыли должны быть экономически оправданны. Поэтому, если организация обоснует необходимость проведения капитального ремонта (например, заключением экспертной комиссии об аварийном состоянии помещения), то расходы могут быть учтены для целей налогообложения прибыли на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ — как другие расходы, связанные с производством и реализацией. В этом случае данной записи не будет.

Пример 3. ООО «А» арендует у ООО «Б» производственное помещение. В соответствии с договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. В феврале 2005 г. ООО «А» провело капитальный ремонт помещения на сумму 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. Впоследствии арендодатель возмещает арендатору расходы на капитальный ремонт за счет арендной платы. В бухгалтерском учете арендатора эти расходы будут отражены следующим образом:

Дебет 25, Кредит 60 — 100 000 руб. — списаны затраты по капитальному ремонту помещения,

Дебет 19, Кредит 60 — 18 000 руб. — отражена сумма НДС,

Дебет 60, Кредит 51 — 118 000 руб. — оплачен счет поставщика,

Дебет 99, Кредит 68 — 24 000 руб. — начислено постоянное налоговое обязательство на стоимость работ по капитальному ремонту (100 000 х 24%),

Дебет 20, Кредит 60 — 200 000 руб. — начислена арендная плата,

Дебет 19, Кредит 60 — 36 000 руб. — отражен НДС с арендной платы,

Дебет 76, Кредит 90-1 — 118 000 руб. — отражена задолженность арендодателя за капитальный ремонт,

Дебет 90-3, Кредит 68 — 18 000 руб. — начислен НДС с оказанных услуг,

Дебет 68, Кредит 99 — 24 000 руб. — начислен постоянный налоговый актив на стоимость компенсируемых работ по капитальному ремонту (100 000 х 24%),

Дебет 90-2, Кредит 25 — 100 000 руб. — списана стоимость работ по капитальному ремонту арендованного объекта,

Дебет 68, Кредит 19 — 18 000 руб. — принят к зачету НДС,

Дебет 60, Кредит 76 — 118 000 руб. — проведен зачет взаимной задолженности,

Дебет 68, Кредит 19 — 18 000 руб. — принят частично к вычету НДС по аренде.

На практике организации часто сталкиваются с проблемой определения того, какой ремонт был произведен — текущий или капитальный, какие работы были выполнены — капитальный ремонт или реконструкция. Для арендатора это важно, ведь от понимания характера произведенных затрат зависит правильность исчисления налогов. Определений текущего и капитального ремонта ни в бухгалтерском, ни в налоговом законодательстве не дано. В соответствии с п.

Образец письма арендодателю о проведении ремонта

1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ. Основываясь на сказанном, обратимся к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденному Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279. В соответствии с п. 3.4 этого документа к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Согласно п. 3.11 к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Перечень работ по текущему и капитальному ремонту приведен в Приложении N 3 к Постановлению N 279. В частности, текущими работами считаются:

ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки;

окраска помещений и отдельных конструкций;

исправление перекосов дверных полотен и ворот.

Капитальными считаются:

ремонт, замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок;

полная смена ветхих оконных и дверных блоков.

Для того чтобы правильно учесть расходы на ремонт для целей налогообложения, необходимо внимательно изучить смету на выполнение ремонтных работ. Нередко под видом капитального ремонта арендаторы проводят реконструкцию или модернизацию основных средств. В бухгалтерском учете в соответствии с п. 26 ПБУ 6/01 расходы на реконструкцию и модернизацию основных средств относятся на увеличение их первоначальной стоимости. Но это происходит, только если в результате улучшаются первоначально принятые нормативные показатели их функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.). Аналогичная норма содержится и в НК РФ. Согласно п. 2 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям. К реконструкции, в частности, относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Переустройство осуществляется по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Поэтому, если арендатор учтет в составе расходов для целей налогообложения расходы на капитальные вложения (например, установит систему вентиляции), не предусмотренные договором аренды и не компенсируемые арендодателем, налоговые органы будут иметь все основания для наложения штрафных санкций.

Следует обратить внимание, что с 1 января 2006 г. ситуация кардинально изменится, так как Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ внес изменения в ст. ст. 256 и 257 НК РФ. В соответствии с этими поправками капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом и амортизируются в следующем порядке:

капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном гл. 25 НК РФ;

капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

ГК РФ устанавливает, что отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью последнего. Значит, эти затраты отражаются в налоговом учете. Что касается неотделимых улучшений, то они являются собственностью арендодателя. В настоящее время НК РФ в отличие от нормативных актов бухгалтерского учета не предусматривает включение капитальных вложений в арендованные объекты в состав амортизируемого имущества. Другое дело, если эти улучшения произведены с согласия арендодателя и их стоимость будет скомпенсирована арендатору. В этом случае арендатор отражает данные расходы в налоговом учете как расходы, связанные с выполнением работ по модернизации имущества арендодателя, и одновременно показывает выручку от реализации таких работ. При этом расходы для целей налогообложения прибыли учитываются в общеустановленном порядке.

Иногда организации заключают предварительный договор аренды, в соответствии с которым арендатор проводит ремонт помещений. В настоящее время вопрос о правомерности учета таких расходов для целей налогообложения прибыли является достаточно спорным. С одной стороны, НК РФ разрешает учитывать расходы только на ремонт арендованного имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ). Но, с другой стороны, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ к расходам на производство и реализацию относятся расходы на ремонт иного имущества. Эти расходы будут экономически обоснованны, так как производятся они с согласия арендодателя, который передал свое помещение для этих целей арендатору.

В заключение отметим, что, так как на арендатора распространяются правила ст. 260 НК РФ в отношении расходов на ремонт, на него распространяется и право формирования резерва на ремонт основных средств. Порядок формирования резерва закреплен в ст. 324 НК РФ. Ключевым моментом в этой ситуации для признания данных расходов для целей налогообложения прибыли является обязанность арендатора проводить ремонт за свой счет.

А.Вагапова

Ведущий аудитор

ЗАО «Гориславцев и К.Аудит»

Страница 1 из 3

Если иное не установлено договором аренды, отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому необходимо четко определиться, какие улучшения являются отделимыми, а какие — нет.

Понятие «неотделимость» упоминается в ст. 623 ГК РФ («улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества»), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается.

Размытость критериев отделимости порождает споры между арендаторами и арендодателями.

Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 по делу N А56-28425/01 рассмотрен спор о том, какие улучшения признавать отделимыми (их арендатор забирает с собой), а какие — неотделимыми (они остаются у арендодателя). В результате суд признал, что «отделимыми улучшениями являются только раковины с подставками и унитазы с бачками, поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены». Остальные улучшения, по мнению суда, неотделимые: «Подвесной потолок, состоящий из металлического каркаса, вмонтированного в стены помещения, и декоративные плиты, расположенные на металлических направляющих, являются неотделимым улучшением помещения, поскольку их демонтаж нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость ремонта стен и потолка. В случае если демонтировать только декоративные плиты потолка, то оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка существенным образом ухудшат внешний вид помещения и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции. Полотна дверей являются составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения.

05.03.2018 г. Условия компенсации арендатору произведенных неотделимых улучшений

Статья 134 ГК РФ предусматривает, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая, в свою очередь, является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ».

Подход суда к разделению улучшений на отделимые и неотделимые можно перефразировать следующим образом: «Все, что не прибито, — мое; все, что можно оторвать, считается неприбитым». Тем не менее, если стороны договора аренды заранее не урегулировали данный вопрос непосредственно в договоре, им придется разрешать свой спор в суде, который может прийти к следующим выводам:

—     замена труб и электропроводки является неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5);

—   установка систем кондиционирования и охранной сигнализации не является неотделимыми улучшениями, поскольку их демонтаж носит устранимый характер (Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ);

смонтированное вентиляционное оборудование является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж данного оборудования нанесет вред имуществу арендодателя (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005);

—   пристройка склада и административно-бытового корпуса — неотделимые улучшения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 по делу N А56-3291/2006);

—   монтаж системы пожарной и охранной сигнализации, кабельной линии, установка оконных и дверных блоков являются неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2).

Таким образом, в договоре аренды необходимо определиться с приемлемыми для сторон договора критериями отделимости и неотделимости улучшений, которые вправе производить арендатор.

Предыдущая — Следующая >>

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем

&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;

2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного оборудования &#8212; это неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.

3. Улучшения в арендуемое имущество могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения, внесенные в арендуемое имущество, могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам настоящей комментируемой статьи.

4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.

5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, тогда с точки зрения гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.

6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам комментируемой статьи.

7. Исключение из правила п. 3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ. Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. ст. 256 &#8212; 259.3 НК РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.

9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств

&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;

10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (ст.

Согласие собственника на проведение работ образец

617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения

&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;

11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения

&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;