Обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж по договору аренды

В ГК РФ понятие обеспечительного платежа появилось только с 01.06.2015 — даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), в соответствии с которым в часть первую ГК РФ был внесен ряд изменений. Согласно п.

Обеспечительный взнос по договору аренды

1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является определенная денежная сумма, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Поскольку законодательство не ограничивает виды обязательств, исполнение которых может обеспечиваться таким платежом, этот способ обеспечения может применяться и к обязательствам, возникшим из договора аренды.

До 01.06.2015 гражданское законодательство прямо не предусматривало обеспечительный платеж как самостоятельный способ обеспечения исполнения обязательств, но на практике такой платеж (именуемый нередко также "гарантийный платеж", "гарантийный взнос", "гарантийный авансовый платеж", "депозит" и т.п.), был широко распространен, в том числе в арендных отношениях. Под ним понималась сумма, перечисляемая арендатором арендодателю, которая обеспечивала исполнение обязательств арендатора по договору аренды. Хотя обеспечительный (гарантийный) платеж не был предусмотрен законодательством, он и не противоречил ему, так как п. 1 ст. 329 в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, предусматривал возможность обеспечивать исполнение обязательств не только способами, указанными в этой норме (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком), но и другими способами, предусмотренными законом или договором (см. также постановление Девятого ААС от 17.10.2006 N 09АП-13169/2006). В обязательствах, возникших как до 01.06.2015, так и после этой даты, включение в договор условия о таком способе обеспечения исполнения обязательств соответствует принципу свободы договора, исходя из которого стороны вправе предусмотреть в договоре любые условия, не противоречащие законодательству (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Обеспечительный платеж обеспечивает денежные обязательства, предусмотренные договором аренды, в частности, своевременное и в полном размере внесение арендной платы, уплату неустоек и других платежей по договору, причитающихся с арендатора (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 N А53-22961/2008, Девятого ААС от 24.03.2011 N 09АП-3612/2011). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору (просрочка оплаты аренды и т.д.), арендодатель вправе самостоятельно, без обращения в суд, удержать сумму причитающейся с арендатора задолженности из суммы обеспечительного платежа (постановление Девятого ААС от 31.01.2012 N 09АП-35391/11).

В течение срока действия договора аренды обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. Тем не менее, на практике пользование арендодателем суммой такого платежа обычно не является предметом отношений между сторонами договора аренды, в связи с чем договор, как правило, предусматривает, что проценты за пользование этой суммой арендодатель не уплачивает.

Судебная практика подчеркивает самостоятельную роль обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Он выполняет именно обеспечительную, а не платежную функцию и в связи с этим не признается ни авансом, ни задатком (ст. 380 ГК РФ, постановление Девятого ААС от 24.03.2008 N 09АП-2269/2008). Вместе с тем зачастую договор аренды предусматривает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет внесения арендной платы за последний расчетный период (или периоды) по договору. Обычно этот период составляет от 1 до 3 месяцев до окончания срока аренды. Законодательству такое условие не противоречит (см. например, постановления ФАС Московского округа от 07.07.2011 N Ф05-5965/11, Девятого ААС от 30.10.2012 N 09АП-31031/12). Более того, с 01.06.2015 закон прямо предусматривает, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Самостоятельность роли обеспечительного платежа в договорных отношениях проявляется и в том, что он может использоваться наряду с другими способами обеспечения исполнения обязательств арендатора. В частности, поскольку погашение задолженности по арендной плате за счет суммы обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя, наличие в его распоряжении такого платежа не препятствует ему начислять неустойку за просрочку оплаты аренды, которая предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 23.08.2011 N 20АП-2553/11).

Срок внесения обеспечительного платежа определяется договором по усмотрению сторон (может быть любым), но учитывая, что обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору, как правило, он вносится после заключения договора аренды до момента внесения первого арендного платежа или одновременно с таким платежом.

В правоприменительной практике рассматривались ситуации, когда арендодатели начисляли неустойку на сумму самого обеспечительного платежа в связи с его невнесением арендатором в срок, установленный договором. В связи с этим суды нередко высказывали мнение о том, что, поскольку неустойка является дополнительным по отношению к обеспечительному платежу способом обеспечения обязательства, она может быть применена только к основному обязательству, то есть к обязательству по уплате арендных платежей. Поэтому начисление ее за неуплату обеспечительного платежа неправомерно (см. например, постановления ФАС Московского округа от 11.04.2008 N КГ-А40/2692-08, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-17455/11).

Главная »» Форумы Палаты налоговых консультантов »»  Форум для практикующих специалистов

Чтобы создавать новые темы форума, необходимо войти на сайт.
Для ответов регистрация не требуется. Просим Вас оставлять свои имена для того, чтобы участники форумов могли обратиться к вам.

Обеспечительный взнос по договору аренды

версия для печати

Здравствуйте! Организация заключила договор аренды с торговым центром. Согласно договора аренды арендатор обязан перечислить на счет арендодателя обеспечительный взнос — страховой депозит, который возвращается в случае  прекращения действия договора в полном объеме. Согласно условиям договора в случает просрочки арендных платежей и в ряде других случаев арендодатель  имеет право удовлетворить свои требования за счет суммы указанного депозита.

Вопрос: 1) занижает ли у арендатора сумма внесенного депозита налогооблагаемую базу по налогу на прибыль?

2) какими бухгалтерским проводками необходимо оформить данную операцию?

Спасибо,

Анна

Комментарии:

Ольга (аттестованный налоговый консультант) (18.12.2014 15:23)
Анна. В целях налогообложения прибыли сумма обеспечительного взноса в расходы арендатора не включается как в случае применения им метода начисления (п.14 ст.270 НК РФ), так и в случае применения кассового метода (п.3. ст.273 НК РФ). Сумма перечисленного обеспечительного взноса должна быть отражена арендатором по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетный счет» по дате выписки банка.
Ответить на комментарий / Ссылка
Елена (03.07.2013 11:18)
какие документы надо предоставить арендатору при обеспечительном платеже?
Нужен ли счет и счет фактура?
Ответить на комментарий / Ссылка
Наталья (25.09.2009 00:52)
Добрый день!

9. ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Я вынуждена расторгнуть договор аренды торгового зала до срока его окончания. В договоре прописано, что в случае его досрочного расторжения, мы обязаны предупредить об этом за 2 месяца + обеспечительный взнос, который составляет сумму аренды 2х месяцев нам возвращен не будет.
Подскажите, пожалуйста, с точки зрения закона имеет ли право наш арендодатор не возвращать нам сумму обеспечительного взноса при досрочном расторжении договора аренды, при том, что задолжностей по оплате у нас нет и ущерб арендуемуму помещения выявлен не был.
Правомерность такого понятия как обеспечительный взнос?

Ответить на комментарий / Ссылка
Марина (12.05.2017 15:21)
проводки у арендодателя,если арендатор досрочно расторгнул договор, как списать гарантийный взнос. Какая проводка
Ответить на комментарий / Ссылка
Екатерина (19.06.2009 19:42)
Добрый день!
Наша компания вынуждена расторгнуть договор аренды офиса до срока его окончания. В договоре прописано, что в случае его досрочного расторжения, мы обязаны предупредить об этом за 2 месяца + обеспечительный взнос, который составляет сумму аренды 2х месяцев нам возвращен не будет.
Подскажите, пожалуйста, с точки зрения закона имеет ли право наш арендодатор не возвращать нам сумму обеспечительного взноса при досрочном расторжении договора аренды, при том, что задолжностей по оплате у нас нет и ущерб арендуемуму помещения выявлен не был.

Заранее благодарна,
Екатерина

Ответить на комментарий / Ссылка
Галина (19.05.2009 22:49)
1.Обеспечительный взнос можно рассматривать как задаток. Ведь задатком является сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечением его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Таким образом, обеспечительный взнос не признается расходом в бухгалтерском и налоговом учетах на основании п. 3 ПБУ 10/99 "Расходы организации" и п. 32 ст. 270 НК РФ соответственно.
2.В учете арендатора проводки будут следующие:
Дебет 76, субсчет "Гарантийный взнос", Кредит 51
Ответить на комментарий / Ссылка

создание сайтов разработка сайтовNatasha Breen food photographer and food stylistOnline shop of handmade wooden kitchen utensil for food photographersФото и видео съёмка | Создание сайтов

Обеспечительный взнос по договору аренды это

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Гарантийный платеж

Гарантийным платежом при предоставлении помещения в аренду уже никого не удивить — такая практика давно себя зарекомендовала. Чего не скажешь о вопросе обложения сумм гарантийного платежа налогом на добавленную стоимость — судебные разбирательства по этому поводу до сих пор не редкость. Давайте расставим все точки над "i", а может быть, и обозначим многоточия…

Многие арендодатели в качестве гарантии будущих арендных отношений или сохранности арендуемого имущества требуют от арендаторов уплаты дополнительной суммы. Как правило, она перечисляется раньше, чем первый арендный платеж по договору. По истечении срока договора аренды она возвращается или засчитывается в качестве арендных платежей. Этот вид гарантии напрямую в гражданском законодательстве не поименован, но в деловом обороте его так и называют "гарантийным платежом".

Официальная позиция

Не поименован он прямо и в Налоговом кодексе в качестве объекта обложения НДС. Статьей 162 Кодекса установлены особенности определения налоговой базы по НДС с учетом сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ услуг). А в пп. 2 п. 1 этой статьи говорится, что налоговая база увеличивается на суммы платежей, полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). И чиновники считают, что гарантийный платеж как раз и есть "сумма, иначе связанная с оплатой реализованных услуг" (Письмо Минфина России от 21 сентября 2009 г. N 03-07-11/238). Иными словами, гарантийный платеж — это задаток или аванс, который является объектом обложения НДС.

Задаток по своей гражданско-правовой природе выполняет не только платежную, но и обеспечительную функцию. Так, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Считать гарантийный платеж задатком контролирующим органам, разумеется, на руку: сумма задатка при несоблюдении письменной формы соглашения признается обычным авансом, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Возвращен ли гарантийный платеж по окончании действия договора арендатору или нет, для официальной позиции значения не имеет (Письма Минфина России от 17 сентября 2009 г. N 03-07-11/231, от 12 мая 2008 г. N 03-07-11/182). Но суды эту точку зрения не всегда разделяют. Так, если обеспечительный платеж не засчитывался в счет будущих арендных платежей, находился на счете арендодателя до окончания срока аренды, и арендатор по окончании срока договора получил обратно всю сумму обеспечительного платежа, суды могут встать на сторону налогоплательщика (Постановление ФАС Московского округа от 10 июля 2007, 17 июля 2007 N КА-А40/6494-07 по делу N А40-80384/06-99-391). Как правило, арбитры исходят из того, что полученное арендодателем гарантийное обеспечение не является объектом налогообложения в соответствии с положениями ст. 146 Налогового кодекса, поскольку не имеет отношения к операциям по реализации вообще. Кроме того, полученное гарантийное обеспечение может носить возвратный характер.

Это важно. Если гарантийный платеж не засчитывался в счет будущих арендных платежей, находился на счете арендодателя до окончания срока аренды, и арендатор по окончании срока договора получил обратно всю сумму обеспечительного платежа, суды поддерживают налогоплательщиков, не исчисливших с этой суммы НДС.

Налогоплательщикам, решившим придерживаться официальной позиции, надо иметь в виду:

  • с суммы гарантийного платежа придется заплатить НДС, даже если платеж будет возвращен по окончании срока договора;
  • арендатор после перечисления платежа может оспорить правомерность его требования и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 Гражданского кодекса (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2009 г. по делу N А45-3324/2009).

Для любителей поспорить

В случае, когда гарантийный платеж не засчитывается в счет арендных платежей, а по окончании срока действия договора возвращается добросовестному арендатору, он квалифицируется как залог. Залог — это обязательство по возврату предмета договора (в нашем случае — договора аренды) в надлежащем состоянии. В силу залога кредитор (залогодержатель, в нашем случае — арендодатель) имеет право при неисполнении должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), то есть выполняет исключительно обеспечительную функцию. Его предметом может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (ст. 336 ГК РФ). А деньги и ценные бумаги тоже относятся к имуществу (ст. ст. 128, 130 ГК РФ).

Исходя из этих рассуждений гарантийный платеж включается в облагаемую налогом базу, только если по условиям договора аренды он выполняет платежную функцию, то есть что-либо оплачивает. Если же такие суммы не засчитывались в счет арендных платежей, при получении их от арендатора НДС исчислять не нужно.

Такая позиция вызывает "непонимание" со стороны контролирующих органов (Письмо Минфина России от 12 мая 2008 г. N 03-07-11/182). Возможно, свою правоту фирме придется отстаивать в суде. В этом случае, как уже упоминалось, арбитры лояльно относятся к компаниям, рискнувшим не последовать требованиям контролеров (Постановление ФАС Московского округа от 10 июля 2007, 17 июля 2007 N КА-А40/6494-07 по делу N А40-80384/06-99-391).

Имейте в виду: к решению не в пользу налогоплательщика арбитров могут подтолкнуть самые разные факты: в качестве залога перечислена сумма, равная первому арендному платежу, или отсутствие в соглашении условий о возврате гарантийного платежа.

Придерживаясь этой спорной позиции, платить НДС с суммы гарантийного платежа фирме не придется, но возрастают и риски:

  • налоговики будут настаивать на уплате НДС с суммы гарантийного платежа;
  • арендатор после перечисления платежа может оспорить правомерность его требования и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 Гражданского кодекса.

Неоспоримые факты

Если гарантийный платеж впоследствии засчитывается в счет арендных платежей, то он будет квалифицирован как аванс, и доказать обратное будет очень трудно. Налоговики убеждены, что при этом необходимо исчислить НДС (Письмо ФНС России от 17 января 2008 г. N 03-1-03/60), причем на дату получения гарантийного платежа, независимо от того, в какой момент было принято решение о его зачете. Контролеры ссылаются на то, что моментом определения налоговой базы по НДС признается наиболее ранняя из дат: день передачи услуг или день оплаты (в том числе и частичной) в счет предстоящих платежей (п. 1 ст. 167 НК РФ).

Налогоплательщики, решившие не исчислять НДС в этой ситуации, могут выиграть лишь в том, что арендатор вряд ли будет оспаривать правомерность требования гарантийного платежа. Но на снисхождение налоговиков и судебное решение в свою пользу рассчитывать не приходится (Постановление ФАС Поволжского округа от 9 апреля 2009 г. по делу N А55-7887/2008).

Ю.Пименова

Редактор-эксперт

Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как "гарантийный платеж", "обеспечительный взнос" и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).

Равным образом отпадают основания удерживать обеспечительный платеж у лица, которое выбыло из арендных отношений в связи с переходом прав и обязанностей арендодателя к другому лицу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2008 N Ф08-1793/2008).

С другой стороны, если договор аренды прекращается до момента внесения арендатором обеспечительного платежа, требовать в последующем уплаты этой суммы арендодатель не вправе, так как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-8559/11).

В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора).

Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Кроме того, не будет противоречить закону удержание суммы обеспечительного платежа, если арендатор нарушит предусмотренный договором аренды порядок его расторжения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 N Ф04-3145/12). Однако следует учитывать, что обеспечительный платеж обеспечивает, как правило, денежное обязательство, поэтому, если арендодатель удерживает его при нарушении арендатором условий договора, не связанных с денежным исполнением (в частности, порядка расторжения договора), такое удержание может быть квалифицировано как зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по уплате неустойки за нарушение соответствующих условий. Закону это не противоречит (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ), но правомерность такого удержания должна оцениваться с точки зрения наличия в договоре условия о неустойке, уплату которой обеспечивает этот платеж (см. также ст. 431 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ) позволяет сторонам достичь соглашения о том, что после прекращения договора аренды или в случае, если обстоятельства, в связи с которыми сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступят, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается.