Оценка рыночной стоимости земельного участка

Стоимость оценки земельного участка

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки .

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р.

Цель оценки земли – это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки земли – проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки – это цель заказчика .

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

─ купля-продажа, обмен земли, дарение;

─ передача земли в аренду;

─ оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т.д.);

─ оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

─ ипотечное кредитование – оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

─ страхование – оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.);

─ налогообложение – расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

─ конфискация – в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд;

─ оценка бизнеса – оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

─ акционирование – этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

─ слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

─ внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

─ инвестирование;

─ внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

─ определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд;

─ другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям .

Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта.

Таким образом, методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», в соответствии с которыми оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка (Рзем) определяется по формуле :

Р зем = ЧОДзем : СК зем,

где ЧОДзем – чистый операционный доход от земли за год;

СКзем – ставка (коэффициент) капитализации для земли.

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений.

Дата добавления: 2014-12-10; просмотров: 3146;

Метод распределения (соотнесения или аллокации) основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное (типичное) соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом (или стоимостью возведенных на ней сооружений). Метод используется при отсутствии информации о продаже свободных участков, но при наличии данных о продажах однотипных застроенных (улучшенных) земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Теоретически для определенного типа собственности и определенного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Следовательно, когда в каком-то регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, можно:

— подобрать сравнимый регион с достаточным числом заключенных сделок;
— определить типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости;
— использовать это отношение при анализе продаж освоенных или других участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.

После того как определено типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка, вычисленный коэффициент вводится в цены продаж; в результате получают набор значений стоимости, по которым в дальнейшем проводится анализ.

В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
— подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно;
— оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости;
— расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов;
— корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
— расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Пример 17.4.

КУРСОВАЯ РАБОТА ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также найденные оценщиком доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками.

Решение

№ п/п Цена земельного участка с улучшениями, ден. ед. Доля земли, % Стоимость земли, ден. ед.
1 420 000 32 134 400
2 850 000 17 144 500
3 1 000 000 15 150 000
Стоимость свободного земельного участка 143 000

Одна из основных проблем этого метода — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого считается, что метод распределения не может обеспечить гарантированных точных показателей стоимости.

Метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке рыночной информации о продаже свободных земельных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, полученных другими методами.

 

Как оценивается рыночная стоимость участка?

Подходы и методы оценки земли

В настоящее время для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяют методы сравнительного и доходного подходов. Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов используют те же методы, комбинированные с методами затратного подхода.

Незастроенные земельные участки оценивают следующими методами:

— сравнения продаж;

— прямой капитализации земельной ренты;

— дисконтированных денежных потоков;

— реальных опционов.

Рассмотрим эти методы более подробно .

Метод сравнения продаж. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на трех основных принципах оценки — спроса и предложения, замещения, вклада. Метод применяют для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и не занятых. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использовать цены предложения (спроса).

Метод прямой капитализации земельной ренты. Основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или производства капитала, вложенного в земельный участок. При применении метода капитализации арендной платы используют данные о рыночных ставках арендной платы за землю. Такими данными являются цены аукционов или цены сделок на вторичном рынке.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

Метод дисконтированных денежных потоков состоит в преобразовании дохода от предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Его применяют при наличии данных для прогноза. Недостатком метода является сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования.

Метод реальных опционов. Метод реальных опционов — метод оценки, учитывающий возможности изменения условий и выбора. Основной элемент использования оценки стоимости опционов — риски и неопределенность вариантов будущего развития. Недостатками метода реальных опционов также являются сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования.

Оценку земли в составе застроенных земельных участков осуществляют следующими методами:

— сравнения продаж;

— остатка;

— распределения;

— выделения.

Рассмотрим эти методы более подробно .

Метод сравнения продаж. Данный метод применяют для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные. Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом осуществляют посредством подбора объектов/аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта/аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов/аналогов. Стоимость земельного участка находят как среднее или средневзвешенное значение скорректированных цен объектов/аналогов. Оценка методом сравнения продаж наиболее объективна в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкойдостоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод остатка для земли. Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю, и последующей его капитализации. Вначале определяют чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее находят доход, приходящийся на здания, затем вычитают эту величину из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируют по приемлемой ставке. Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:

— известна или может быть точно определена стоимость здания;

— известен или может быть определен чистый операционный доход от объекта недвижимости;

— коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных (если коэффициенты капитализации для здания и земли нельзя получить из рыночных данных, их рассчитывают специально, однако такой расчет снижает объективность получаемых значений стоимости).

Основная проблема, связанная с использованием данного метода, заключается в появлении отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной этого служит отсутствие учета внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений.

Метод распределения. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка). Условия применения метода:

— наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

— наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

— соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

Метод выделения. Метод выделения позволяет определить рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (т. е. земельного участка с улучшениями) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод основывается на технике остатка для земли. При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Отметим, что метод выделения применяют в тех случаях, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик (при малом вкладе улучшений соотношение застроенной площади улучшений к площади земельного участка не превышает 0,6).

Поскольку эти методы опираются на существенно меньший объем информации относительно каждого из объектов, они требуют значительно меньшего времени для реализации (в расчете на каждый оцениваемый объект) по сравнению с методами индивидуальной оценки недвижимости и обеспечивают возможность одновременной оценки большой группы объектов. Сокращение времени происходит за счет исключения этапа визуального осмотра, необходимого при индивидуальной оценке, а также за счет исключения этапа анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Другим достоинством методов массовой оценки является более высокий уровень формализации и, как следствие, возможность использования компьютерных систем оценки, обеспечивающих одновременную обработку больших массивов данных. Это, в свою очередь, порождает другие достоинства методов массовой оценки, а именно :

— уменьшение субъективной составляющей в процедуре расчета и соответственно зависимости результатов оценки от предпочтений оценщика;

— обеспечение сопоставимости результатов оценки, полученных для различных объектов со сходными основными характеристиками.

Благодаря указанным достоинствам методы массовой оценки, основанные на использовании регрессионного анализа, получили широкое практическое применение при оценке активов сложных имущественных комплексов, включающих десятки объектов недвижимости в различных городах России, а также больших групп недвижимости для целей налогообложения.

Принципы оценки рыночной стоимости земельных участков

В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых

оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законодательному регулированию, а следуют из определения рыночной стоимости как цены, которую можно достичь «в рамках обычных деловых операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных участков. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:

— принцип полезности;

— принцип ожидания;

— принцип предложения и спроса;

— принцип замещения;

— принцип остаточной продуктивности;

— принцип зависимости или местоположения;

— принцип наиболее эффективного использования.

Полезность. Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей, например, служить местом для размещения жилого дома или промышленного здания, являться источником получения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха. Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

Ожидание. Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах, которые можно будет получить при использовании земельного участка. Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода, создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.

Предложение и спрос. Также как и на любой товар, на стоимость земли оказывают влияние факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет, а предложение не увеличивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а предложение возрастает, то цены снижаются. Когда спрос и предложение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу, обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на который определяется не столько предложением, сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.

Принцип замещения. Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок, но по более низкой цене.

Действие этого принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения. На действии этого принципа построено применение метода сравнения продаж.

Принцип остаточной продуктивности. Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлеченных к земле рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий. Доход, приписываемый земле, называется рентой, которая формирует рыночную стоимость земли. Из принципа остаточной продуктивности следует, что рыночная стоимость земли, взятой отдельно, составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.

Принцип зависимости или местоположения. Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением, теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип зависимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования, оно не может рассматриваться в качестве землепользования, обеспечивающего формирование рыночной стоимости. Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость. Через местоположение земельного участка можно учесть влияние большого количества других цено-образующих факторов, связанных с правовыми, физическими, экологическими характеристиками земельного участка, а также иными социальными мотивациям.

Принцип наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием, которое является наиболее вероятным, физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправдание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, требованиям по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройства прилегающей территории, во-вторых, реализация которых возможна физически и, в-третьих, которые приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех ограничений.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

— преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта недвижимости;

— существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования);

— градостроительные и природоохранные ограничения по застройке земельного участка;

— ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

— существующее использование недвижимости.

Данный принцип также означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим использованием земельного участка, а способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов. В жизни наиболее эффективное использование может не совпадать с существующим использованием оцениваемого объекта недвижимости.

При определении наиболее эффективного использования земельный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это является общепринятой практикой.

Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены

Стоимость самой земли, взятой отдельно, может не только равняться стоимости земельного участка с улучшениями, но и превышать ее. Это будет означать, что стоимость улучшений является отрицательной, вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не отвечает принципу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования является обязательным этапом оценки. Анализ наиболее эффективного использования проводится как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.

При анализе и определении наиболее эффективного использования незастроенных земельных участков определяется несколько видов предполагаемого использования, в том числе и такого, как оставление данного участка незастроенным. Далее определяются все расходы и доходы, связанные с осуществлением предполагаемых проектов и из них выводится остаточная стоимость земли. Вариант, обеспечивающий ее наибольшее значение, может считаться наиболее эффективным использованием.

Но во избежание спекулятивных эффектов следует иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степени реализовано в рамках заданных правовых условий и экономических возможностей. Этот принцип имеет определенные границы, а именно, в случаях, когда из-за существующей застройки реализовать максимально эффективное использование представляется маловероятным. Там, где с учетом существующего использования земли не может быть немедленно реализовано наиболее эффективное использование, оно должно учитываться только в ограниченных рамках.

К другим принципам, также влияние на формирование рыночной стоимости земли относится принцип баланса, означающий, что показатели стоимости меняются, если нарушается баланс между различными элементами рыночной среды, принцип изменения, означающий, что цены на землю меняются во времени.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

— социальные и демографические особенности;

— общая экономическая ситуация;

— правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

— природные условия и окружающая среда;

— физические и качественные характеристики земельного участка;

— расположение земельного участка;

— доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения. К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности. К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении. К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

Вопросы для самоконтроля

1. Общие понятия и назначение оценки земель.

2. Объект и предмет при оценке земель.

3. Исторические аспекты развития оценки земель в России

4. Формирование нормативно-правовой базы оценки и налогообложения земель.

5. Характеристика основных подходов к оценке земель.

6. Земельный участок как объект недвижимости

7. Принципы оценки объектов недвижимости.

8. Содержание принципа наиболее эффективного использования.

9. Факторы, влияющие на стоимость земли

Дата добавления: 2015-10-13; просмотров: 478;

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает следующие этапы:

1) постановка задачи;
2) сбор, проверка и анализ информации;
3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;
5) подготовка отчета об оценке.

Постановка задачи. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
— цель оценки;
— назначение оценки;
дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком);
— стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
— правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
— категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.);
— разрешенное использование земельного участка;
— форма собственности;
— кадастровый номер;
— сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;
— наличие застройки.

Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие шесть разделов.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие
его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные, коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка.
Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками/Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь);
б) форма (конфигурация);
в) топография (рельеф);
г) ландшафт;
д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.).
3. Описание улучшений: Зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных
факторов.

5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.
Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.