Оценка рыночной стоимости

Содержание

Этот вопрос нам часто задают не только частные клиенты, но и бухгалтера предприятий и даже юристы. А связано это с тем, что в законодательстве нет четкого ответа на вопрос о том, какой срок действия отчета об экспертной оценке.

Экспертная оценка для нотариуса

Наиболее распространенным случаем проведением оценки недвижимости является её предъявление у нотариуса при совершении сделок купли-продажи, дарения и тому подобное. Пункт 2 Постановления Кабинета Министров Украины №358 от 21.08.2014 «О проведении оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» говорит в частности о том, что срок действия отчета об оценке для целей налогообложения составляет не более шести месяцев от даты оценки.

Какой срок действия отчета об экспертной оценке

Этот срок действия оценщик обязан указывать в своём отчете.

Оценка имущества для суда

Что касается проведения экспертной оценки имущества для целей предъявления в суде, то однозначного ответа на вопрос о сроке действия не существует. С одной стороны, сложилась практика о том, что рыночная стоимость, которую определил оценщик, по аналогии с оценкой для нотариуса действует в течение шести месяцев. Однако принятие окончательного решения является прерогативой судьи и может зависеть в частности от того, были ли за прошедшие месяцы существенные изменения конъюнктуры рынка или колебания курсов валют. В Национальном стандарте №1 написано, что в случае отсутствия четких требований законодательства к сроку действия отчета в том или ином конкретном случае, он принимается на усмотрения пользователя оценки.

Оценка коммунального имущества для аренды

Здесь тоже есть свои особенности, связанные с тем, что рецензирование (то есть проверка правильности) отчетов Департаментом коммунальной собственности Киева в некоторых случаях затягивается на несколько месяцев. Не смотря на то, что внутренними распоряжениями по Департаменту срок действия оценок иногда меняется от шести месяцев до года, мы рекомендует подавать туда документы без задержек. Как известно, определение стоимости коммунального имущества проводится на последнее число месяца. То есть, если документы сделаны по состоянию на 31 мая, чтобы процедура прошла без ненужных проблем, пакет нужно подать в течение июня.

Прочие случаи проведения оценки

Если Вы не удовлетворены ответом на вопрос о сроке действия отчета об экспертной оценке (не описан Ваш случай или ответ не достаточно юридически обоснован), советуем дополнительно прочитать статью аналогичной тематики на сайте Всеукраинской общественной организации «Ассоциация Специалистов Оценки». Также рекомендуем посмотреть видео о том, что из себя представляет и как выглядит отчет об оценке недвижимости.

5. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

— затратный метод;

— метод прямого сравнительного анализа продаж;

— метод капитализации дохода.

Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

5.1 Затратный метод оценки

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предложении, что он не застроен;

Стоимость ЗУ(без застроек)= 62м 2 х 1,77 х 1,5 х 3 230руб . х 1,2387 = 658 604 руб.

Стоимость отвода земли под застройку = S зу*384 руб./кв.м = 62 м2 х 384руб. = 23 808

2)Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке;

Восстановительная стоимость здания=С69*Ос*Км*К84*Кп*Кз*Кндс

ВС=186х28,3х1,02х1,17х107,62х1,3х1,18 =1 037 059, 71руб.

3)Определить величину накопленного износа (1681126);

Общая стоимость = 4 437 658 руб.

Рыночная стоимость (с учетом перевода в нежилой фонд) = 4 437 658 * 1,45 = 6 434 603 руб.

При оценке офиса нами не учитываются функциональный износ, так как данный объект соответствует всем техническим и функциональным требованиям, имеет типичную для офисных помещений планировку. Внешний износ также не учитывается, так как офис имеет выгодное месторасположение, то есть рядом расположена автостоянка и имеется удобный подъезд к офису.

5.2 Сравнительный метод

Для того, чтобы объекты были сопоставимы возьмем объекты из одной экономической зоны города и наиболее близко соседствующие здания.

Рыночная цена = 8 122 000

5.3 Доходный метод

1. Оценивается стоимость недвижимости как текущая стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

2. Используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.

Метод капитализации доходов – это получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

1) Рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = средняя арендная ставка в год * S здания

ЧОД = 1090 руб.*12*62 кв.м.

Срок действия оценки рыночной стоимости

= 810 960 руб.

2) Рассчитаем коэффициент капитализации:

R = ЧОД (3 сопоставляемых объекта)/цена продажи

R = /26 500 000 = 0,1 (10%)

3) Рассчитываем рыночную стоимость оцениваемого объекта:

РС = ЧОД/R = 810 960/0,1 = 8 109 600 руб.

РС = ЧОД/R = 3 545 472/0,1 = 35 454 720 руб. = 35,5 млн.руб.

5.3 Метод валового рентного мультипликатора

Мы не используем метод прямого сравнения продаж, так как у нас нет объектов-аналогов, поэтому мы воспользуемся методом валового мультипликатора.

Формируем перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданных и сданных в аренду. Подбор сопоставимых объектов производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.д.) уже учитывается в цене продажи и арендной плате.

1)Рассчитываем рентный мультипликатор для 3 сопоставимых объектов

ВРМ = цена продажи сопоставимого объекта/ ПВД

ПВД – потенциальный валовой доход

Для этого нам необходимо рассчитать ПВД для каждого сопоставимого объекта:

ПВД = арендная плата в год * S сопоставимого объекта

ПВД1 = 80 кв.м.*12*1000 руб. = 960 000 руб.

ПВД2 = 53 кв.м.*12* 700 руб. = 445 200 руб.

ПВД3 = 62 кв.м.*12* 600 руб. = 446 400 руб.

ВРМ1 = 2 550 000/193 800 = 13,2

ВРМ2 = 3 630 000/770 400 = 4,7

ВРМ3 = 952 000/100 800 = 9,4

ВРМ ср = (13,2+4,7+9,4)/3 = 9,1

2) Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта

РС = ПВД оцен объекта * ВРМ ср

ПВД оцен объекта = 620 руб./кв.м.*527,6 кв.м.*12 = 3 960 000 руб.

РС = 3 960 000*9,1 = 36 040 000 руб. = 36 млн.руб.

3) Из этой рыночной стоимости вычислим рыночную стоимость земельного участка, которую будем использовать в затратном методе.

Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку?

Похожие главы из других работ:

Ипотечное кредитование в Российской Федерации

2.3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа…

Методы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования

2.2 Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому: местополож. коммун. устройства благоустр…

Определение рыночной стоимости автотранспортного средства

4.1 Расчёт стоимости затратным подходом

Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости в отношении транспортных средств (самоходных машин), основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения транспортного средства (самоходной машины)…

Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

3.2 Расчет рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

Для расчета стоимости магазина смешанной торговли («Луч»), применяется метод сравнительной единицы затратного подхода. Этот метод является наиболее удобным в своем применении.

Срок действия оценки недвижимости

Формула определения стоимости объекта: Со.о…

Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Определение восстановительной стоимости Восстановительная стоимость здания определяется по формуле: (1) где: ВСб — базовая стоимость замещения в ценах 69 г. Рki — произведение корректирующих поправок. Кпи — коэффициент…

Определение рыночной стоимости специальных видов собственности (судов)

2.6 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Расчет рыночной стоимости происходит с учетом износа: = 420,49 — 362,49 = 58 млн.руб. = 2,32 млн.USD РСрын — рыночная стоимость судна, …

Оценка бизнеса предприятия ООО "Хирш на Садовом"

3.1 Оценка стоимости затратным подходом

Компания в собственности имеет следующее имущество: Автомобиль ВАЗ 21102, ноутбук и многофункциональное устройство. Таблица 3…

Оценка земли и имущества

7.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющих на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Сзп=Сз+ПВС (ПСЗ) — ?Иизнос Сзп=тр 1…

Оценка рыночной стоимости недвижимости

3.3 Расчет стоимости затратным подходом

В данном отчете не проводилась оценка стоимости земельного участка, так как не предоставлены правоустанавливающие документы на земельный участок…

Оценка рыночной стоимости объектов интелектуальной собственности

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость объектов интеллектуальной собственности можно рассчитать по формуле: , где i — год разработки n — число лет разработки НИОКР Ц разi = Цфi * Дi…

Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

2.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения…

Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

2.3.2 Расчет стоимости затратным подходом

Стоимость недвижимого объекта по затратному подходу определяется: С затр. = С воспр.- СИ Расчет стоимости воспроизводства Общую площадь квартиры, которая составляет 42,8 умножаем на стоимость 1 кв.м в этом микрорайоне. Возьмем цену 50000 руб. за 1 кв…

Оценка стоимости предприятия ООО "Аланд"

3.1 Оценка стоимости затратным подходом

Компания в собственности имеет следующее имущество: Автомобиль ВАЗ 21102, ноутбук и многофункциональное устройство. Таблица 3…

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2.2 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом

2.2.1 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом производим по формуле (2.5) С= ЧОД / К (2.5), где С — стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб К — ставка капитализации, % С= 80909/0,09 = 898988 руб. Ставку капитализации возьмем равной 9%…

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом

2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе Информация об объектах приведена в таблице 2.3 Таблица 2…

Гуманитарные науки / Оценка бизнеса / Виды стоимости, определяемые при оценке

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учи­тываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости. Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и при условии, что на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а дру­гая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действу­ют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публич­ной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, свя­занных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную сто­имость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от жела­ния отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Нормативно рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами (Госкомимуществом, Госком­статом, Роскомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величи­ной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

При оценке стоимости различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость. При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвес­тиционную стоимость.

Инвестиционная стоимостьпредполагает оценку стоимости предпри­ятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестицион­ная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вло­женный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости произво­дится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Залоговая стоимостьоценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.

Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизвод­ства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства – это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения – это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения широко используют в сфере страхования.

В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.

Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость,

Стоимость действующего предприятия – это стоимость сформировав­шегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Срок действия отчета об оценке

Если же предполагаются закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость – стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Цель оценки

Виды стоимости

Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену

Рыночная

Определить целесообразность инвестиций

Инвестиционная

Обеспечить заявки на получение ссуды

Залоговая

Имущественная оценка

Рыночная или иная стоимость, признавае­мая налоговым законодательством

Определить суммы покрытия по страховому догово­ру или сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов

Страховая

Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия

Ликвидационная

Кроме понятия «стоимость» в теории и практике оценки используют понятия «цена» и «затраты» (себестоимость).

Цена – это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, т.е. относится к определенному моменту и месту. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость – это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.