Отмена договора купли продажи земельного участка

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Марьина А.Н., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Толстых Ольги Юрьевны к Задирако Олегу Евгеньевичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании материального ущерба по кассационной жалобе Толстых Ольги Юрьевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Толстых О.Ю. и ее представителя Толстых А.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Задирако О.Е. — Горомова И.В., выступающего по доверенности и ордеру, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Толстых О.Ю. обратилась в суд с иском к Задирако О.Е. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 октября 2015 г., взыскании переданных по договору денежных средств в размере 1 150 000 руб. и убытков в размере 233 049 руб.

В обоснование иска Толстых О.Ю. ссылалась на то, что приобрела у ответчика по указанному договору купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, <…>, земельный участок № <…> за 1 150 000 руб. После получения 10 марта 2016 г. свидетельства о государственной регистрации права собственности ей стало известно о невозможности использования участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его нахождения на территории войсковой части Министерства обороны Российской Федерации, которая запретила доступ к приобретенному участку через контрольно-пропускной пункт. Нахождение земельного участка на территории воинской части, препятствующее использованию земельного участка, продавец скрыл от покупателя при заключении договора купли-продажи. Истцу как жителю Московской области данные обстоятельства не могли быть известны. На момент осмотра участка препятствий для доступа не было. Направленное истцом требование о расторжении договора купли-продажи Задирако О.Е. оставлено без ответа.

Ответчик иск не признал.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 11 января 2017 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка расторгнут, с Задирако О.Е. в пользу Толстых О.Ю. взысканы переданные по договору денежные средства в размере 1 150 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. и на уплату государственной пошлины в размере 14 425 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В резолютивной части решения также указано, что оно является основанием для погашения записи о праве собственности Толстых О.Ю. на земельный участок и регистрации права собственности Задирако О.Е.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Толстых О.Ю. содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В. от 3 сентября 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из пункта 5 данного договора следует, что земельный участок продан по цене 1 150 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В пункте 6 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем визуального осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Согласно пункту 9 договора до его подписания земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан по договору ренты или в другое пользование.

Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано 10 марта 2016 г. (т. 1, л.д. 6).

Как следует из поступивших на запросы суда сообщений Феодосийской КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации, федерального государственного учреждения «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, военного прокурора войсковой части <…>, приобретенный истцом земельный участок находится на территории и входит в общую площадь 18,2 га военного городка № <…>, расположенного по адресу: <…>, который передан распоряжением Совета министров Республики Крым от 14 апреля 2015 г. № 336-р/6дпс в федеральную собственность и закреплен за Феодосийской КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации. Границы земельного участка военного городка закреплены на местности, проходят по внешнему каменному ограждению. Свободного доступа к приобретенному истцом земельному участку не имеется (т. 1, л.д. 120 — 126, 140 — 141).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что при заключении договора продавец Задирако О.Е. не сообщил покупателю достоверно известные ему сведения о нахождении земельного участка в военном городке, при этом данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении названного земельного участка. Продавец подтвердил в договоре отсутствие ограничений любого характера, что не соответствует фактическим обстоятельствам. С учетом изложенного суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора ввиду нарушения ответчиком существенного условия договора об отсутствии ограничений любого характера.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие правопритязаний третьих лиц и сведений об ограничении (обременении) права собственности истца на земельный участок в свидетельстве о государственной регистрации права. По мнению суда апелляционной инстанции, наличие контрольно-пропускного пункта на въездной дороге не является препятствием для использования земельного участка по назначению. При заключении сделки покупатель должна была проявить необходимую осмотрительность и могла получить сведения о месте расположения земельного участка, она осмотрела земельный участок, однако претензий относительно предоставленной информации не заявила.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

С учетом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и то, что она лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судом апелляционной инстанции приведенные положения закона учтены не были.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Вместе с тем приведенные положения гражданского процессуального закона не предполагают произвольной оценки доказательств судом.

Согласно взаимосвязанным положениям части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе пояснениям представителей третьих лиц — Феодосийской КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации, федерального государственного учреждения «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, сославшихся на то, что свободного доступа граждан к спорному земельному участку не имеется по причине нахождения его на территории военного городка, и такой доступ не может быть предоставлен в силу специфики объекта, планируемого к использованию в интересах Вооруженных Сил Российской Федерации, пришел к выводу о том, что данные сведения были достоверно известны продавцу Задирако О.Е., однако не были сообщены им покупателю при заключении договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции названные выводы не опроверг, однако в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суждений по данному вопросу не высказал и не указал, по каким основаниям он отверг установленные судом первой инстанции обстоятельства.

Согласно выводам проведенной по определению суда апелляционной инстанции судебной строительно-технической экспертизы приобретенный истцом земельный участок находится в пределах земельного участка военного городка № <…> войсковой части <…>, подъезд к нему был бы возможен с двух подъездных дорог, на одной из которых установлен шлагбаум и расположен контрольно-пропускной пункт, а вторая также проходит по территории военного городка № <…> и проезд по ней затруднен по причине нахождения ее в заброшенном состоянии. В связи с этим экспертом сделан вывод о наличии препятствий в доступе к спорному земельному участку (т. 5, л.д. 123).

Отвергая заключение эксперта и сведения, предоставленные учреждениями Министерства обороны Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что они носят предположительный характер, препятствий к использованию земельного участка по назначению истец не имеет, при этом суд апелляционной инстанции не сослался на какие-либо доказательства, опровергающие изложенные выше обстоятельства, а также не указал, каким образом истец может реализовать правомочия собственника по использованию земельного участка, в том числе для индивидуального жилищного строительства, при отсутствии свободного доступа к нему.

Между тем факт нахождения земельного участка на территории военного городка судом установлен и не оспаривался лицами, участвующими в деле, при этом представители подразделений Министерства обороны Российской Федерации однозначно заявили об отсутствии свободного доступа на эту территорию, в то время как при заключении договора продавец заверил покупателя об отсутствии ограничений.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Однако суд апелляционной инстанции приведенные выше нормы материального права не применил и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не учел.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, вследствие чего апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Сложность при расторжении договора купли продажи земельного участка в том, что это расторжение регламентировано не только Гражданским кодексом (статьи 450, 475, 557), но и Земельным кодексом, а именно, статьёй 37.

Важно знать: каждый случай расторжения договора купли продажи земельного участка уникален. На практике всегда есть нюансы, которых нет в законах. Кроме этого, любой закон на практике действует немного не так, как звучит на бумаге. Поэтому, чтобы мы могли проанализировать вашу ситуацию и сказать, можно ли будет расторгнуть договор купли продажи земельного участка (независимо продавец вы или покупатель), полезно записаться к нам на юридическую консультацию. Тем более, что она бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Важно знать: если сделка по продаже земли ещё не зарегистрирована в Росреестре, то расторгнуть договор по обоюдному желанию сторон можно без всяких причин. Просто потому, что стороны решили его расторгнуть — имеют на то законное право.

Все написанное ниже, относится к случаям, когда одна из сторон не хочет расторгать договор (таких случаев большинство). В этом случае, для расторжения договора купли продажи земельного участка придётся обращаться в суд.

В статье 450 Гражданского кодекса говорится, что суд может расторгнуть договор купли продажи недвижимости, если одна из сторон существенно его нарушает. Существенно — то есть другая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Это определение мало что объясняет. Поэтому необходимо обратиться к статье 37 Земельного кодекса, где о расторжении договора купли продажи земельного участка говорится конкретнее. Итак, покупатель (речь идёт именно о покупателе) может потребовать расторжения договора, если продавец соврал, исказил информацию при заключении договора:

  • об обременениях земельного участка (участок может быть обременён ипотекой, сервитутом, арендой, арестом, но продавец об этом не сказал);
  • о том, что использование участка ограничено;
  • о разрешении на строительство на участке (например, продавец солгал, говоря, что участок свободен, хотя на самом деле по нему проходят линии электропередач или магистраль нефтепровода, из-за этого ничего строить и регистрировать на участке невозможно);
  • о том, как используются соседние участки, о том, что они оказывают существенное воздействие на приобретаемый участок (например, с соседнего участка постоянно стекают сточные воды, из-за чего что-то вырастить на участке очень трудно);
  • о качестве земли (например, продавец уверял, что земля — чистый чернозём, а оказалось, что это глина с песком);
  • или о другой существенной информации.

Важно знать: часть 3 статьи 37 ЗК РФ установила, что в перечисленных выше случаях покупатель вправе не только требовать расторжения договора купли продажи земельного участка, но и уменьшения цены этого участка. Чтобы узнать, как действовать, чтобы платить меньше, позвоните и запишитесь на консультацию.

Отдельно о положении продавца

Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.

Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами — всё это суды не интересует.

Поэтому если вы — продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.

Как расторгнуть сделку на разных этапах

Важно знать: добровольное расторжение договора купли продажи земельного участка, как мы упоминали ранее, редкое явление. Поэтому нужно морально и юридически готовиться к суду. В иске нужно требовать не просто расторгнуть договор, но и вернуть стороны в изначальное положение. То есть чтобы продавец получил обратно свой участок, а покупатель — деньги. Если не указать это требование в иске, то суд договор расторгнет, а вот указания, что покупатель должен получить обратно деньги, может и не сделать. В судопроизводстве РФ формализм имеет слишком большое значение и порой доходит до абсурда.

Рассмотрим разные варианты — если стороны согласны на расторжение, не согласны, сделки зарегистрирована, не зарегистрирована и т.п.

1. Если обе стороны согласны на расторжение.

  • Договор подписан, но в Росреестр документы на регистрацию ещё не отдавались: нужно просто написать новый договор, в котором признать договор купли продажи земли недействующим.
  • Договор подписан, подан на регистрацию в Росреестр, но регистрация права собственности ещё не произошла: подать в Росреестр совместное (именно совместное, это очень важно) заявление о прекращении регистрации.
  • Договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре: нужно заново продать и купить друг у друга участок. Нынешний собственник продаёт участок бывшему собственнику и всё возвращается на свои места.

2. Если одна из сторон не хочет расторгать договор

  • Договор подписан, но не зарегистрирован: нужно обращаться в суд с требованием о расторжении договора купли продажи земельного участка.
  • Договор подписан и подан в Росреестр, но регистрации ещё нет: писать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации (это может сделать только одна сторона, та, которая требует расторжения) и подавать в суд.
  • Сделка заключена, и право собственности на участок перешло к покупателю: тут только обращаться в суд с требованием о расторжении договора и отмене сделки.

Важно знать: если одна из сторон возражает против расторжения договора, то без суда в любом случае уже не обойтись. Суды неохотно расторгают такие договоры, поэтому нужно подготовить аргументы и юридически правильно оформить документацию – это одна из причин почему делом должен заниматься опытный юрист.

Почему нужен опытный юрист для расторжения договора купли продажи земельного участка

Во-первых, юрист полностью избавит вас от необходимости собирать документы, писать иск и присутствовать в суде. Причём судебных заседаний будет, скорее всего, несколько. Они будут переноситься, откладываться по разным причинам. Практика говорит, что именно так и происходит.

Кроме того, суды по земельным участкам проходят не там, где живёт истец или ответчик, а в суде по месту нахождения участка. Если вы живёте далеко от места нахождения участка, то ездить туда — лишние хлопоты.

Во-вторых, перед тем, как браться за дело, его нужно проанализировать. Мы не собираемся обещать, «да, мы 100%-но выиграем дело» — ни один хороший юрист так не скажет до того, как ознакомиться с делом. Сначала мы должны выяснить, есть ли основания для расторжения договора купли продажи земельного участка, возможно ли добиться этого в суде.

В-третьих, для суда нужно собрать много документов: кадастровый паспорт участка, выписку из ЕГРП, сам договор, исковое заявление и другие документы. Юрист нашей компании всё это сделает сам, и вам можно будет не беспокоиться по поводу документов.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по расторжению договора купли продажи земельного участка;
  • переговоры с другой стороной о расторжении договора;
  • анализ ситуации, прогнозирование перспективы дела — возможно ли расторгнуть договор;
  • сбор и подготовка всех необходимых для расторжения документов;
  • написание и подача искового заявления;
  • представительство в суде.

Практика показывает, что расторжение договора купли продажи земельного участка — трудное дело. Дело в том, что договор — это свершившийся юридический факт. Нужны серьёзные аргументы, чтобы «пересилить» этот факт и отменить его.

И вот с учётом сложности подобного дела, грамотная юридическая поддержка, ну или хотя бы консультация, лишней не будет. Тем более, что у нас консультации бесплатные и ни к чему не обязывающие. Вы сможете узнать тонкости и нюансы расторжения договора купли продажи земельного участка и будете чётко знать перспективы дела, и что делать для победы.

Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, достаточно позвонить по указанному телефону или оставить заявку в форме ниже. Многие люди испытывают растерянность, когда дело касается юридических вопросов. Но после хорошей и грамотной консультации у юриста, растерянность переходит в уверенность.