Переуступка участка масштабный инвестиционный проект

Информация для инвесторов и партнёров

Проекты для инвестирования

BPS-Development приглашает партнёров для инвестирования в «AVENUE-APART на Дыбенко»

BPS-Development ищет инвестора-партнера для реализации проекта многофункционального комплекса.

Цель проекта – строительство многофункционального комплекса (МФК) в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга на земельном участке, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д.118а, лит. С, общей площадью 11811 м2.

Поиск инвесторов для строительства

Инвестирование средств – ответственное решение. Поэтому прежде чем принять его нужно узнать всю подноготную проекта для инвестирования в строительство, включая его участников. Чтобы максимально уменьшить риски, доверять свои сбережения необходимо проверенной и надежной компании.

Реализация строительных проектов по традиционной схеме предусматривает, что застройщик имеет определенную часть свободных средств, а оставшуюся часть вносят дольщики и партнеры инвесторы. Поэтому мы занялись поиском партнеров инвесторов, которым мы можем предложить привлекательные условия сотрудничества.

Инвестирование в строительство

Инвестирование в строительство недвижимости – является прибыльным и надежным бизнесом, при условии заключения инвестиционного договора с надежной строительной компанией-подрядчиком. Наибольшую прибыль можно получить при вложении средств в самом начале строительства, когда цена объекта максимально приближена к его себестоимости. Инвестирование предполагает долевое участие, т.е. инвестор приобретает на свое имя часть объекта: земельный участок, несколько квартир, этажей или весь дом. После продажи своей доли завершенного строительного объекта инвестор получает чистую прибыль в виде разницы между ценой продажи и суммой вложенных средств (а разница весьма существенна). Чем больше средств инвестор вкладывает, тем больше прибыли получает по окончании строительства.

Инвестиционный договор

Компания «BPS-Development» предлагает совместное сотрудничество на основе заключения инвестиционного договора.

Под инвестиционным договором (контрактом), понимают договор, предусматривающий вложение собственником имущества средств в объект, способный приносить ему доход. В отрасли строительства к инвестиционным договорам относят договора финансирования строительства, иначе говоря, договора долевого участия в строительстве недвижимости.

Инвестиционный договор заключается между инвестором и застройщиком. Как правило, такой договор является посредническим. Иногда он может включать в себя элементы договора простого товарищества. Договор финансирования строительства четко определяет права и обязанности сторон. Так, например, в инвестиционном договоре указывается, что инвестор не заказывает компании-застройщику готовый объект, а только уполномочивает его действовать в интересах инвестора по вопросам строительства объекта недвижимости, для чего передает деньги или имущество. Помимо этого в договоре финансирования строительства указываются следующие существенные условия:

Пример жилого комплекса

Данный жилой комплекс представляет собой группу 15-ти этажных жилых домов с офисами и предприятиями сферы услуг:

  • благоустроенный внутренний двор;
  • спортивная площадка;
  • гостевая автостоянка;
  • подземные автостоянки.

Дворовое пространство представлено для площадок отдыха взрослых и игр детей разных возрастных категорий. Площадки оборудуются современными игровыми комплексами и малыми архитектурными формами, интенсивно озеленяются.

Инвестирование в строительство в России

Россия – страна огромных возможностей, если их использовать с умом. Так, проверенный и эффективный способ вложения финансов – это инвестирование в строительство. Выгодной отличительной чертой данного вида инвестирования в РФ служат минимальные риски долгосрочных финансовых вложений и безграничность рынка недвижимости. Ведь сегодня в России невозможно найти хотя бы один город, где бы ни строилось жилье и разнообразная коммерческая недвижимость.

В виду этого инвестиции в строительство в России обеспечат стабильный долговременный доход инвестору без дополнительных финансовых вливаний. Более того прибыль от инвестиций в строительство именно в России существенно выше, чем в целом по Европе. В среднем один строительный проект в России приносит прибыль 15%, в то время как в Европе не более 5%.

Инвестиционная привлекательность Москвы и Санкт-Петербурга

Когда возникает проблема: куда вложить инвестиции, на ум сразу приходит – в строительство! Сегодня, да впрочем, и во все времена это самый результативный способ вложения средств, даже не очень крупных. Ведь можно вносить инвестиции в рассрочку, что удобно людям, не имеющим сразу значительных сумм. Внеся первоначальный взнос, затем ежемесячно пополнять его частями. Инвестирование в строительство привлекательно также тем, что есть возможность выбора места и планировки квартиры.

Инвестиционная привлекательность Иркутска

Спрос на квартиры в новостройках Иркутска растет, а «свеженькие» многоэтажки без жильцов не задерживаются. Об этом свидетельствует анализ рынка строительства и городской недвижимости, представленный на IX Ярмарке недвижимости Иркутска в конце 2011 года. На рынке иркутских новостроек за год цены выросли на 19,8%. В октябре 2010 года строящиеся квартиры продавались по 43,7 тыс. рублей за 1 м2, в октябре 2011 года – 52,4 тыс. рублей.

Как инвестировать в торги по банкротству абсолютно без рисков?

Для одних банкротство — единственный способ решить накопившиеся проблемы с финансами. А другие видят в этом возможность заработать на инвестициях в торги по банкротству. В этой статье — рецепт безрисковых инвестиций.

Сейчас многие зарабатывают на торгах по банкротству, где можно приобрести различные объекты по цене на 30-50% ниже рыночной.

У каждой стратегии есть свои плюсы и минусы.

3 способа получить прибыль, инвестируя в торги

Инвестиции на торгах — это вложение средств в покупку лота на аукционе с целью последующей выгодной его реализации.

Чтобы заработать на этом, можно пойти тремя путями, задействуя свой капитал или привлекая сторонние инвестиции.

1. Вкладываем собственные средства.

Тут всё просто: вы находите подходящий объект и покупаете его за свои деньги. После продажи своего приобретения по среднерыночной стоимости вы вернете свои средства и заработаете 50, 100 или даже 200% на разнице в цене.

Из этой статьи вы узнаете, сколько нужно денег для участия в торгах, и какие объекты вы можете покупать на торгах с разным бюджетом (реальные примеры).

Статья «Способы онлайн-заработка с вложениями: идеи прибыльного бизнеса без специальных навыков»

2. Берем заем.

Если у вас нет собственного капитала, то выручит банковский кредит или заем у знакомых. Чтобы самому не оказаться должником и вовремя вернуть деньги, постарайтесь максимально точно рассчитать, сколько времени вам потребуется на то, чтобы приобрести лот, найти покупателя и закрыть сделку.

Если берете деньги в банке, то ищите самые выгодные условия для кратковременных займов, чтобы не потратить всю прибыль от сделки на выплату процентов.

По правде говоря, я не сторонник кредитов в целом. Однако я понимаю, что далеко не у всех обычных людей со средней зарплатой есть начальный капитал, достаточный для покупки квартиры или автомобиля, даже по стоимости ниже рыночной.

Поэтому мы с командой Академии разработали уникальную формулу Доктора Ватсона, которая позволяет приобретать лоты без собственных вложений — на средства инвесторов.

3. Находим инвестора.

Можно искать не деньги, а того, кто захочет вложиться в приобретение. Такая сделка выгодна для обеих сторон, а вам не нужно будет даже оплачивать задаток.

Следуя Формуле Доктора Ватсона, вы можете искать лоты на заказ или находить покупателя под конкретный объект; в обоих случаях я рекомендую в обязательном порядке заключать договор.

Этот документ защищает обе стороны сделки:

вы можете не бояться, что партнер передумает;

инвестор будет уверен в том, что вы не исчезнете с его деньгами.

Заключив агентский договор, вы можете подать заявку на участие в торгах. То есть, вы полностью готовите документы, составляете заявку и участвуете в аукционе от имени инвестора в качестве его представителя по доверенности. При этом задаток тоже оплачивает инвестор.

В итоге клиент приобретает нужный ему объект, а вы получаете свои комиссионные за сделку.

Вот наглядный пример того, как обычный бухгалтер нашла инвестора для покупки морского судна и уже на первой сделке заработала 150 000₽ комиссионных абсолютно без вложений:

Как зарабатывать от 150 000₽ на первой сделке

Где найти инвестора для участия в торгах: 6 эффективных способов

Если вы договоритесь с людьми о постоянном сотрудничестве, то сможете стабильно зарабатывать на торгах, вообще не вкладываясь в покупку лотов.

Самый простой способ найти инвестора для торгов по банкротству — поспрашивать среди знакомых. Однако есть более продвинутые способы поиска.

  1. Разместить информацию о лотах в социальных сетях.

Для этих целей можно создать отдельную группу и выкладывать в ней информацию о лотах, фотографии, а также указать свои контакты для связи.

  1. Разместить объявления на площадках вроде «Из рук в руки» и «Авито».

Вы находите лот и размещаете его на продажу по более высокой стоимости, чем на аукционе, с учетом своего вознаграждения.

Кстати, если у вас достаточно денег на самостоятельный выкуп лота, но вы хотите быстро его продать, то вы можете сразу установить свою наценку и таким образом протестировать спрос.

  1. Предлагать свои услуги на форумах и в сообществах инвесторов.

В этом случае вы выходите с прямым предложением своих услуг в сообществах по темам бизнеса, инвестиций, аукционов. Только сначала узнайте условия размещения рекламы.

Если она запрещена, то лучше начать с публикации статей или постов по теме инвестиций в торги по банкротству и выявить заинтересованных людей, с которыми вы сможете обсудить этот вопрос в личных сообщениях.

Главное, правильно донести до инвестора информацию о лоте. Несколько советов я даю в этом коротком видео:

Инвестор вам не откажет! Как привлечь инвесторов

  1. Создать свой сайт и привлечь посетителей с помощью контекстной рекламы.

Метод хорош тем, что предложение ваших услуг сразу будет показано целевой аудитории. А вы соберете данные заинтересовавшихся людей и сможете сами с ними связаться.

  1. Создать канал на «YouTube».

Можно выкладывать обзоры лотов, показать выгоду от их приобретения в сравнении с покупкой на открытом рынке, рассказывать о преимуществах сотрудничества с вами. Однако не исключено, что соберется большая аудитория, а реальных откликов будет немного.

  1. Инфобизнес — обучение клиентов и параллельная продажа услуг.

Если вы сами обладаете знаниями по теме на уровне эксперта и хотите на этом зарабатывать, то можете заинтересовать клиентов. Для осуществления идеи придется овладеть и техническими аспектами бизнеса: созданием рассылок, ведением аналитики, методами автоматизации сбора заявок.

Команда Академии тоже приобретает лоты для инвесторов, и мы заинтересованы в создании крупного сообщества аукционеров, чтобы рекомендовать наших выпускников своим партнерам или объединять наши усилия. Для своих студентов мы создали закрытую группу ВКонтакте, в которой они делятся опытом и решают вопросы о сотрудничестве.

Подробнее о том, как организовать работу с инвесторами и зарабатывать на торгах, мы рассказываем на бесплатном мастер-классе.

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

8 главных ошибок начинающих инвесторов

Если вы сами решили выступить в качестве инвестора, то должны трезво оценить плюсы и риски. Чтобы подстраховаться, можно заранее изучить опыт других, ведь чужие промахи помогут избежать собственных.

  • Неправильное распределение капитала.

Многие считают, что необходимо иметь солидный стартовый капитал и вкладывать его в дорогостоящие лоты. Такая тактика может привести к потере крупной суммы денег, если что-то пойдет не так. Поэтому, пока у вас не наберется достаточно знаний и опыта в заработках на торгах, лучше вкладываться в покупку недорогих лотов.

  • Выход на рынок неподготовленным.

Сначала необходимо изучить спрос на выбранный объект, узнать его реальную рыночную стоимость, состояние на текущий момент и другие важные аспекты. Если вы будете точно знать, во что собираетесь вкладывать, то риск приобрести неликвид значительно уменьшится.

  • Жадность на торгах.

Часто новички уверены в том, что смогут дождаться еще большего снижения цены. Возможно, так и произойдет, однако чаще лот покупают менее жадные участники. Поэтому я рекомендую нашим студентам ставить в заявке цену чуть выше планируемой, тем самым вы повышаете свои шансы на победу.

  • Отсутствие четкой цели для участия в торгах.

Необходимо четко осознавать, что вы будете делать с этим объектом после покупки, какую прибыль принесет купленный лот и выгодно ли его приобретать. Если у вас нет ответов на эти вопросы, тогда целесообразно поискать то, что точно окажется выгодным.

  • Несерьезное отношение к процессу.

Инвестиции на торгах — это не игра, а работа. Если вы хотите выстроить бизнес и получать хорошую прибыль, то будьте готовы к изучению законодательства, методик, стратегий, а также к регулярной практике. В каждом деле нужно постоянно повышать свою квалификацию.

  • Неуверенность в собственных силах.

Этот фактор мешает во всех сферах жизни. Если вы сомневаетесь в своем успехе, то дело заранее обречено на провал. Хотите развиваться и получать прибыль? Получите базу для участия в торгах — это повысит вашу самооценку и укрепит уверенность в своих силах.

  • Незнание законодательства.

В подавляющем большинстве случаев инвесторы попадают в неприятности по невнимательности. Чтобы с вами не случилось подобного, изучите действующее законодательство и правила работы на площадках торгов. При необходимости проконсультируйтесь с компетентными специалистами.

  • Использование малого количества площадок.

Часто новички смотрят лоты на 1-2 ресурсах, где проходят аукционы, а лучше одновременно работать со многими площадками. Так у вас будет больше шансов найти подходящий объект и закрыть сделку.

Чтобы не мониторить более сотни ЭТП, советую использовать сайты-агрегаторы, о которых я рассказываю в этой статье.

Статья «Гид по агрегаторам торговых площадок: где искать ликвидные лоты?»

Если вы только начинаете путь к своему бизнесу, то нюансы, связанные с торгами, могут немного смутить, однако помните о том, что «дорогу осилит идущий». А чтобы не свернуть в тупик, уделите время изучению теории.

С чего начать?

На аукционах можно приобрести квартиру и любую другую недвижимость, машину, землю, спецтехнику и еще много ликвидных объектов. На словах всё просто, а на деле нужно учитывать массу тонкостей.

Если вы хотите больше узнать о заработке на аукционах, а также о том, как найти инвестора для торгов и на каких условиях лучше с ним сотрудничать, то начните со знакомства с формулой Доктора Ватсона.

Она позволяет выйти на доход от 100 000₽ без крупного первоначального капитала и без специального образования, самостоятельно выступая в роли инвестора или привлекая сторонний капитал.

В интернете активно обсуждают тему торгов, однако отрывки теории сложно систематизировать и, тем более, невозможно использовать в качестве руководства к действию…

Приходите на наш бесплатный мастер-класс, где мы рассказываем о том, как заработать, инвестируя в торги, и найти инвестора с помощью 7 шагов методики Шерлока Холмса и формулы Доктора Ватсона.

Если вы хотите получить только реальный опыт и знания практиков, запишитесь на онлайн-встречу в форме ниже.

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

УДК 346.7

Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2015. Вып. 1

И. О. Михайлов

ПОНЯТИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ. ГАРАНТИИ И ЗАЩИТА ПРАВ ИНВЕСТОРА НА ВНОВЬ ОБРАЗОВАННЫЙ ОБЪЕКТ. РЕКОНСТРУКЦИЯ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА

В работе дается понятие реконструкции с точки зрения действующего законодательства. Автор уделяет внимание проблемным вопросам гарантий и защиты прав инвестора на вновь образованный объект после реконструкции. Кроме того, реконструкция рассматривается как объект инвестиционного договора.

Ключевые слова: реконструкция, инвестор, объект инвестиционного договора, вновь образованный объект.

I. O. Mikhailov

Keywords: Reconstruction, investor, object of an investment agreement, newly formed entity.

На протяжении долгого времени институт реконструкции зданий используется в инвестиционных правоотношениях. Однако, несмотря на практику его реализации, государством не обеспечено полного правового регулирования отношений по реконструкции зданий. Здание с точки зрения действующего градостроительного законодательства отнесено к объектам капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Понятие «реконструкция» фигурирует во многих действующих нормативно-правовых актах РФ, упоминается в гражданском, градостроительном и налоговом законодательстве.

В ст. 740 Гражданского кодекса РФ реконструкция лишь упоминается в качестве предмета договора строительного подряда. Статья 754 ГК РФ определяет ответственность подрядчика и очень сжато дает определение реконструкции (деятельность подрядчика, в результате которой наступает ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части). Так, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 754 ГК РФ при реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

Михайлов Игорь Олегович — соискатель кафедры коммерческого права, Санкт-Петербургский государственный университет, Российская Федерация, 199034, Санкт-Петербург, Университетская наб., 7-9; 9250220@gmail.com

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

Приказ Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 содержит определение реконструкции здания как комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.1

Государственный стандарт определяет услуги по реконструкции как результат деятельности исполнителей — строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т. п.) индивидуального жилья и других построек.2

Налоговое законодательство РФ содержит понятие «реконструкция» в абз. 3 п. 2 ст. 257 НК РФ, в соответствии с которой к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Из смысла нормы налогового права следует, что понятие реконструкции дано исключительно с целью правильной квалификации налоговых правоотношений.

В зависимости от вида правоотношений суды по-разному обращаются к источнику правового определения реконструкции: иногда руководствуются положениями градостроительного законодательства,3 иногда используют налоговое законода-тельство.4

1 Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утв. Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312 (абз. 12 Приложения 1) // СПС «КонсультантПлюс». — См. также: Ведомственные строительные нормы ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утв. Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. № 250 (Приложение «Термины и определения (справочное)») // СПС «КонсультантПлюс».

2 См. п. 3.3 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 52059-2003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия» (принят Постановлением Госстандарта РФ от 28 мая 2003 г. № 162-ст) (СПС «КонсультантПлюс»).

3 Постановление Президиума ВАС РФ от 22 мая 2012 г. № 17395/11 по делу № А72-2981/2011 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 9; Постановление ФАС Уральского округа от 12 января 2010 г. № Ф09-10756/09-С6 // СПС «КонсультантПлюс».

4 Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с применением гл. 25 Налогового кодекса РФ «Налог на прибыль организаций» / ФАС Волго-Вятского округа // http:// fasvvo.arbitr.ru/node/12727.

Обращение судов к тому или иному источнику зависит от вида правоотношений, из которых вытекает спор.

На наш взгляд, понятие «реконструкция» определено достаточно, даже с учетом разноотраслевого подхода.

Однако правоотношения, которые порождает реконструкция, урегулированы недостаточно, поскольку участники не получают необходимых законодательных гарантий, что позволяло бы им в достаточной мере чувствовать себя защищенными в случае возникновения споров как частноправового, так и публично-правового характера.

Споры частноправового характера, как правило, возникают из обязательств застройщика передать инвестору долю в праве на вновь образованный объект недвижимости. Споры публично-правового характера связаны прежде всего с соблюдением строительного законодательства. В итоге это позволяет ввести объект в эксплуатацию, дает возможность дальнейшей регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости и т. д., что не всегда зависит напрямую от инвестора.

Основная цель инвестора, вкладывающего средства в реконструкцию объекта недвижимости, — получение по завершении реконструкции доли в праве на вновь образованный объект.

В результате реконструкции первоначальный объект недвижимости прекращается, и после ввода объекта в эксплуатацию возникает новый объект недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 16, ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»5 и подп. 4 п. 73 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 20 февраля 2008 г. № 35,6 при реконструкции здания происходит преобразование объекта недвижимости с присвоением ему нового кадастрового номера независимо от того, утратило ли здание первоначальный облик или архитектурные формы.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Данное обстоятельство не позволяет надлежащим образом закрепить долю инвестора в праве на вновь создаваемый объект.

С точки зрения судебной практики споры, вытекающие из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, разрешаются судами путем установления правовой природы соответствующих договоров по правилам гл. 30 (купля-продажа), гл. 37 (подряд), гл. 55 (простое товарищество) ГК РФ и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»,7 ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»8) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости,

5 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

6 Российская газета. 2008. 22 февр.

7 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005.

8 СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, т. е. с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) этого права за покупателем.9

Таким образом, ВАС РФ определил правовую природу инвестиционных отношений, указав фактически, что права на объект могут возникнуть у участников, только если объект зарегистрирован в ЕГРП как объект недвижимости.

К сожалению, на практике часто возникают споры до регистрации объекта недвижимости, что ставит под угрозу защиту прав инвестора как основного субъекта, за счет которого реализовывался проект реконструкции в целом.

Ведь фактически по завершении строительства застройщик, обладающий правами на объект, может отказаться передать долю в праве собственности инвестору. В этом случае, как подтверждается богатой судебной практикой, инвестору остается рассчитывать лишь на требование о возврате внесенной по инвестиционному договору денежной суммы, об уплате на нее процентов, а также о возмещении причиненных убытков, в том числе разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Безусловно, нельзя отрицать нормативную защиту прав инвестора в части обязательственных отношений (возврат денежной суммы и т. д.). Однако «бумажная защита» таковой и остается, поскольку на практике чаще всего инвестору не удается вернуть даже вложенные средства, поскольку застройщик к тому времени может быть несостоятельным (банкротом), а права на объект недвижимости уже принадлежат третьим лицам, за которыми закреплено вещное право на законных основаниях, и инвестор ни при каких условиях не сможет его оспорить и получить долю в фактически созданном им объекте недвижимости.

Понятие «реконструкция объекта недвижимости» предполагает определенный более узкий круг отношений, носящих инвестиционный характер.

Как и многие другие отношения, инвестиционные отношения регулируются действующим законодательством РФ и, как правило, закрепляются в договорной форме.

Отдельно остановимся на некоторых договорных формах, регулирующих инвестиционную деятельность в сфере реконструкции объектов недвижимости, и определим, какое место реконструкция занимает в соответствующем инвестиционном договоре.

Как отмечалось выше, реконструкция предполагает прекращение первоначального объекта и возникновение нового. В силу действующего законодательства права на недвижимое имущество закрепляются путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

9 См. п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (Вестник ВАС РФ. 2011. № 9).

Для закрепления прав на вновь образованный объект недвижимости необходим соответствующий субъект. В случае реконструкции таким субъектом в соответствии с действующим законодательством является застройщик, т. е. физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством РФ, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Предположим, стороны договорились, что покупатель оплачивает куплю-продажу объекта недвижимости, который будет создан продавцом в результате реконструкции существующего объекта недвижимости. Такая правовая конструкция возможна и порождает у инвестора только обязательственные отношения, так как продавец по завершении реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию регистрирует право собственности на вновь возникший объект за собой. Такое право продавец получает благодаря статусу застройщика.

Субъектный состав правоотношений в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи определяется следующим образом: застройщик-продавец и инвестор-покупатель.

В случае если из содержания договора следует, что одна сторона предоставляет другой стороне принадлежащий ей земельный участок для проведения строительных работ с целью создания на нем нового объекта недвижимости, в том числе путем реконструкции, то к отношениям сторон применяются правила о строительном подряде.

В данном случае право на результат произведенных на земельном участке строительных работ возникнет у правообладателя земельного участка, а исполнитель работ вправе требовать только их оплаты.

Субъектный состав данных правоотношений более сложный, чем у договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, созданной путем реконструкции. Так, инвестиционным вкладом в данном случае может выступать как земельный участок, принадлежащий лицу, предоставившему его для получения нового объекта, так и производство строительных работ другим лицом, которое намерено получить долю в будущем реконструируемом объекте. Однако содержание прав инвесторов будет разным.

В первом случае правообладатель земельного участка выступает в роли застройщика-заказчика-инвестора (одновременно), а другая сторона — в качестве

подрядчика. В этом случае инвестору фактически гарантируется право регистрации за ним собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Во втором случае субъектный состав будет выглядеть иначе: с одной стороны, застройщик-заказчик, а с другой — подрядчик-инвестор. У последнего есть только право требования доли в праве на недвижимую вещь после реконструкции объекта. Стороны должны предусмотреть в договоре оплату работ подрядчика-инвестора путем передачи ему доли в праве реконструируемого объекта. Таким образом, договор будет квалифицироваться согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ как смешанный. В данном случае к нему применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи, созданной путем реконструкции.

В случае если в отношениях, связанных с реконструкцией объекта недвижимости, есть несколько инвесторов и договором предусмотрено право каждого на получение ими доли в праве на реконструируемый объект, такой договор следует квалифицировать как договор простого товарищества.

Однако, как и в предыдущих правовых конструкциях, гарантией прав инвестора на получение в собственность нового объекта недвижимости, возникшего в ходе реконструкции, будет статус застройщика, т. е. лица, обладающего правом на земельный участок и получившего разрешение на строительство.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Субъектный состав данного договора может быть различным. Один товарищ предоставляет в качестве вклада земельный участок, он же выступает застройщиком, второй вносит денежные средства на оплату строительных работ, третий получает разрешительную документацию, четвертый закупает и оплачивает строительные материалы и т. д. Но ни один из них, кроме застройщика, не получает гарантированного права на долю в реконструированном объекте.

Можно продолжить описание различных правовых конструкций, которые закреплены или не закреплены в ГК РФ, используют смешанные, предварительные и прочие договоры, регулирующие инвестиционные отношения в области реконструкции объектов недвижимости. Это ничего не меняет в правах инвестора, так как они напрямую зависят от наличия или отсутствия у него статуса застройщика.

Безусловно, на практике существуют различные подходы к обеспечению прав инвесторов, например, путем создания залоговых отношений на возводимый, в том числе путем реконструкции, объект недвижимости, но это уже не входит в предмет нашего исследования.

Таким образом, реконструкция — это деятельность, которая регулируется различными способами, от нормативно-правового до договорного. Данная деятельность может осуществляться на инвестиционных условиях. В этом случае правовым регулятором отношений выступает выбранный из всего многообразия правовых форм соответствующий инвестиционный договор. Независимо от выбранной правовой конструкции реконструкция будет выступать объектом инвестиционного договора.

Подводя итог, отметим, что институт реконструкции как объект инвестиционного договора необходимо совершенствовать и развивать с точки зрения правового регулирования. Любое развитие зависит от получения гарантий менее защищенной стороны (в данном случае инвестора) от различных негативных правовых последствий. Инвестор должен видеть, что вложенные им в реконструкцию объекта недвижимости средства преобразуются в реальное право, которое будет за ним

закреплено путем передачи в собственность вновь образованного после реконструкции объекта. Обязательственное право, безусловно, важно, и нельзя не согласиться, что в настоящее время как дополнительная гарантия оно у инвестора существует. Однако практическое его применение зачастую оказывается сложным. Такое право, на наш взгляд, должно быть не исключительным, а альтернативным, предоставляющим возможность выбора.