Содержание имущества

Вопрос юристу (онлайн): Здравствуйте. Я являюсь собственником нежилого помещения под магазин в жилом доме. У меня проблема с заключением договора на управление с ТСЖ.

Подскажите пожалуйста, если установлены 2 прибора учёта тепла (один мой другой жильцов) и система отопления отдельная, есть отдельный договор с поставщиком тепла, я всё равно должна платить за трубы жильцов?

По электричеству тоже самое, отдельный ввод, матрица, и отдельный договор. Почему меня заставляют платить полный тариф за содержание дома?

А ещё больная тема про лифты.У меня подвальное помещение, Я тоже должна платить за лифты? Они на первом этаже но не как не в цоколе?

Юридическая консультация:

По общему правилу, установленному статьей 210 Гражданского кодекса России (далее — ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Статьей 249 ГК РФ установлена обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома (в т.ч. в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за принадлежащее им помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Согласно статье 154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Следовательно собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Таким образом, коммунальные услуги, на которые у Вас заключены отдельные договоры — Вы должны оплачивать самостоятельно — по личным приборам учёта.

При этом законом на Вас возложена обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, включая лифты и инженерные коммуникации (трубы).

Поделитесь ссылкой с друзьями:

По сравнению с 2015 годом, тарифы на ЖКХ в 2016 году увеличились более, чем на 7%. Если раньше мы не задумывались об этом, то сейчас, когда значительную долю наших расходов составляет квартплата, многие собственники уже начинают внимательнее относиться к счетам за коммунальные услуги и пытаются разобраться в формулах, по которым производится расчет.

Стоимость жилищно-коммунальных услуг на человека в месяц, рубль Российская Федерация

2015

2016

январь-март

2293,71

2528,68

январь-июнь

1999,71

2149,06

январь-сентябрь

1830,23

январь-декабрь

1949,19

*Данные взяты с сайта федеральной службы государственной статистики, www.gks.ru

В данной статье мы постараемся доступно рассказать, из чего состоит наша квартплата и на основе чего формируются тарифы ЖКХ.

Из чего состоит квартплата

В состав оплаты за услуги ЖКХ традиционно включают три взноса:

  1. Содержание и текущий ремонт жилого помещения включает стоимость услуг, которые определены в договоре управления. Взнос рассчитывается по одному из самых «непрозрачных” тарифов на услуги ЖКХ.

  2. Коммунальные услуги/оплата за коммунальные ресурсы. Данные услуги, в первую очередь, необходимы для создания комфортных условий жизнедеятельности человека. К ним относятся отопление, газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение.

  3. Прочее. Данные услуги предоставляют иные организации, которые заключили договор лично с собственником жилья. Это может быть оплата за радио, телевидение и др.

Далее мы остановимся на первых двух пунктах более подробно.

Структура тарифа на жилищные услуги

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя работы по управлению многоквартирным домом и деятельность по содержанию и текущему ремонту общего имущества (лестниц, подвалов, лифтов и др.).

К таким услугам относятся:

  • вывоз мусора;
  • облагораживание придомовых участков;

  • уборка во дворах;

  • содержание в чистоте и безопасности общественно-полезных площадей;

  • осуществление ремонтных работ различного уровня сложности.

Формально, согласно ч.7 ст.156 ЖК, размер платы за услуги устанавливают сами собственники жилья на общем собрании (если не созданы товарищества/жилищные кооперативы). Но в реальности в соответствии с ч. 2 ст. 157 ЖК РФ чаще всего применяются тарифы, которые устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Ставки на жилищные услуги привязаны к 1 кв.м. общей площади жилья. Следовательно, чтобы получить сумму счета, необходимо умножить тариф (T) на площадь вашей квартиры (S).

Как правило, тарифы ЖКХ повышаются один раз в год. Так как площадь квартиры с течением времени не меняется, платеж за содержание и ремонт остается одинаковым на протяжении года.

Компоненты тарифа на коммунальные услуги

Коммунальные услуги включают подачу воды, газа, электричества и тепла, канализационные стоки (водоотведение) и общедомовые нужды. Тарифы и нормативы на эти ресурсы устанавливает государство.

Тариф – установленная стоимость за единицу ресурса, а норматив — количество ресурса на одного потребителя услуги в месяц, определенное законодательством региона.

Итоговая сумма по той или иной услуге зависит от наличия или отсутствия общедомовых и индивидуальных счетчиков и рассчитывается несколькими способами.

Обратим внимание, что собственники обязаны проводить поверку индивидуальных приборов учета (ИПУ) за свой счет в сроки, указанные в паспорте прибора учета. Иначе в дальнейшем счета на оплату за пользование водой будет рассчитываться по нормативу с учетом количества зарегистрированных в квартире жильцов.

Счетчиков нет

При отсутствии общедомового прибора учета тепла плата за отопление начисляется исходя из норматива, который меняется в зависимости от типа дома.

Формула будет выглядеть как умножение норматива (H) на площадь квартиры (S) и на тариф (T).

Если в квартире и в доме нет счетчиков, то для определения суммы платежей за воду и водоотведение также используют нормативы. В таком случае формула для расчета оплаты за воду будет представлять собой произведение тарифа (T) на норматив (H), а затем получившееся число на количество зарегистрированных граждан (N).

Счетчики есть

При наличии общедомового счетчика на тепловую энергию итоговая сумма за отопление распределяется между жителями в соответствии с площадью их квартир.

V – индивидуальное потребление;

V1 – общедомовое потребление;

S – общая площадь квартиры;

S1 – общая площадь жилых и нежилых помещений;

T – тариф.

При расчете оплаты за воду формула будет выглядеть, как умножение количества потребленного ресурса (V) на тариф (T).

Таким образом, размер квартплаты каждый месяц меняется в зависимости от объема потребления по приборам учета. Используя специальную программу для расчета квартплаты, можно добиться повышения прозрачности начислений согласно действующим тарифам.

Общедомовые нужды

Законодательство в сфере ЖКХ постоянно меняется. Так, в начале 2017 года планируется введение нового закона, регулирующего отношения по вопросу расчета ОДН. Одним из нововведений будет перенос ОДН в статью «жилищные расходы» и его расчет по региональным нормативам вместо показаний счетчиков.

С осени 2012 года общедомовые расходы оплачиваются жильцами на основе показаний общедомовых счетчиков. Из этой величины вычитается сумма потребленного объема в жилых и нежилых помещениях. Полученная разница распределяется между гражданами пропорционально размеру площади принадлежащего помещения.

Если счетчика нет, то, как и в предыдущих случаях, расчет ведется по специальным нормативам на ОДН, которые разрабатываются комитетом по тарифам.

Как можно снизить тарифы ЖКХ

Стоимость тарифов ЖКХ напрямую зависят от экономической ситуации в стране и роста цен на топливно-энергетические ресурсы. Но, несмотря на это, существуют способы снижения ставок на ЖКУ. Одним из наиболее доступных способов является переход предприятий, работающих в сфере обслуживания жилья и коммунальных услуг, на упрощенную систему налогообложения. В результате данного метода, стоимость тарифов ЖКХ может быть снижена на 10-15%.

Как мы упоминали ранее, создание товарищества собственников недвижимости или жилья позволит самостоятельно устанавливать размер тарифов на жилищные услуги. При этом собственники сами смогут определять востребованность услуг и перечень необходимых работ. Более подробно методы снижения тарифов ЖКХ мы рассмотрим в следующих статьях.

Дата публикации материала: октябрь 2016.

Вам также может быть интересно:

  • Как узнать задолженность по квартплате?
  • Как передать показания счетчиков, максимально сэкономив время?
  • Сколько нужно хранить квитанции об оплате ЖКХ?

Дополнительные продукты ЖКХ:

  • Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
  • Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
  • Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
  • крыши;
  • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
  • ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

В состав услуг и работ не входят:

  • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
  • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
  • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Содержание общего имущества дома обеспечивается:

  • собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
  • товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

В соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).

В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.

В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить иск в суд по месту своего жительства, месту своего пребывания либо по месту нахождения исполнителя.

Также обращаем внимание потребителей, что Управление, как государственный орган, осуществляет надзор в сфере жилищно-коммунальных услуг в рамках установленных полномочий — в части доведения до граждан полной и достоверной информации и правильности составления договора на оказание услуг.

В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор за соблюдением требований жилищного законодательства, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве данным органом является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, расположенная по адресу — 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19 (телефон (499) 763-18-56, телефон «Горячей линии»: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54).

МАГОМЕДОВ P.M., КАРЯГИНБ.А.

ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАННЫХ ТАРИФОВ НА

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ В РЕГИОНЕ

В статье на основе анализа отечественного и зарубежного опыта формирования тарифов на услуги предприятий ЖКХ разработана методика определения экономически обоснованных цен на эти услуги. Также предлагается система регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

МЛ (¡ОМI-IX) V11М., КАШЛвт В. А.

FORMATION OF ECONOMICALLY WELL-FOUNDED TARIFFS FOR HOUSING-AND-MUNICIPAL SERVICES IN REGION

Ключевые слова: жилищно-коммунальные услуги, тарифы, цены, регулирование, жилищно-коммунальное хозяйство.

Keywords: zhilischno-kommimal’nye services, tariffs, prices, adjusting, zhilischno-kommimal’noe economy.

Одной из основных причин, тормозящих внедрение рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), является неэффективная тарифная политика, и в том числе трудности, связанные с формированием экономически обоснованных тарифов на услуги естественных локальных монополий, каковыми являются предприятия данной сферы. Дело в том, что ценообразование в данной сфере не совсем подчиняется рыночным принципам, а значит, деятельность предприятий этой сферы подлежит регулированию.

Анализ представленных в Госстрой России данных показывает, что тарифы на услуги естественных монополий ЖКХ значительно отличаются друг от друга в городах с аналогичными природно-климатическими условиями (табл.1), присутствуют неоправданные различия в стоимости услуг ЖКХ в различных субъектах РФ и внутри отдельных городов. В частности, в Дагестане эти различия достигают 7,8 раз по воде, 8,3 раз по водоотведению, 3,4 раза по отоплению. Такое положение объясняется тем, что тарифы на услуги предприятий ЖКХ — монополистов являются необоснованными. Предприятия ЖКХ часто перекладывают на плательщиков

расходы, связанные с необоснованным повышением заработной платы своих работников, строительством жилья, приобретением транспортных средств и другие затраты, не связанные с оказанием коммунальных услуг. Существующие тарифы также не способствуют повышению эффективности производства, внедрению новых технологий, не направленных на снижение себестоимости коммунальных услуг.

Таблица 1

Фактическая стоимость жилищно-коммунальных услуг на 1 м общей площади в месяц по состоянию на 01.01.2006 г. по отдельным городам РФ

Наименование городов Холодное водоснабжение, / 2 р./ м Канализирование, р./м2 Сод-е Отопление, р./ м2

ЭОТ ФСТ ЭОТ ФСТ ФСТ ЭОТ ФСТ

1 Москва 1,52 0,75 1,7 1,27 1,74 1,8 0,89

2 Новокуйбышеск 0,41 0,14 0,16 0,05 0,78 — —

3 Самара 0,99 0,33 0,58 0,18 0,54 0,59 0,21

4 Тольятти 0,76 0,45 1,7 0,98 0,61 1.15 0,65

5 Сызрань 0,85 0,46 0,72 0,31 0,64 0,68 0,29

На наш взгляд, при нынешнем подходе к финансированию ЖКХ по существу отсутствует мотивация эффективной деятельности предприятий за счет снижения затрат на производство коммунальных услуг. Массовое и бесконтрольное включение непроизводительных затрат монополистов в тарифы, ничего общего не имеющих с целями и задачами реформы ЖКХ, существенно и необоснованно «раздувает» себестоимость услуг. Из изложенного можно заключить, что сегодня безотлагательным является решение проблемы формирования тарифов на услуги предприятий ЖКХ.

Решение данной проблемы необходимо начать с обоснования методологического подхода к расчету экономически обоснованного тарифа, которое будет заключаться в определении основных (единых для всех случаев) требований к методике его расчета, а также условий, которым он должен удовлетворять.

Единый методологический подход заключается в следующем:

Процесс формирования тарифа на жилищно-коммунальные услуги должен заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг.

При разработке методики формирования тарифов вопрос о платежеспособности потребителей не должен учитываться. Для предприятий ЖКХ не имеет значения, кто и из каких источников оплачивает услуги.

При определении экономически обоснованного тарифа на жилищно-коммунальные услуги необходимо учитывать: реальные условия деятельности предприятия ЖКХ и состояние его производственных ресурсов; стимулировать предприятие к снижению себестоимости услуг, к внедрению инноваций, к повышению качества услуг; методика оценки должна быть доступной и понятной для пользователя.

К формированию цен и тарифов на услуги естественных локальных монополий в ЖКХ существуют различные подходы. Довольно широкий анализ этих подходов и методов с точки зрения удовлетворения требованиям ресурсосбережения приведены в работе . Из отечественных следует выделить затратный и базисный методы формирования тарифов.

Суть затратных методов заключается в предварительном определении размера требуемых затрат. В свою очередь, эти методы делятся на два вида: нормативный и планово-затратный.

Основой нормативного метода является норма, определяемая как мера расхода ресурса, используемого для производства единицы продукции или услуги. Величина нормативной цены (ЦН) определяется по формуле:

Цн = Уч х Нр; (1)

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

где: УЧ — учетная единица, определяющая измеритель единицы продукции, м2, кг. и т.д.;

НР — норма расхода ресурса на одно изделие в стоимостном выражении, руб.

Суть планово-затратного метода заключается в том, что плановая цена (ЦПЛ) определяется как сумма нормативной цены и результата отклонения дополнительных затрат (ДЗ) к объему продукции (ОПР).

Цпл = Цн + Дз / Опр; (2)

К дополнительным затратам относятся: издержки на ^предвиденные ремонты, на устранение аварий, на срочную замену оборудования, вышедшего из строя, на оплату услуг сторонних организаций, в которых раньше не возникало необходимости и т.д.

Особенность дополнительных затрат состоит в том, что их объективная величина в планируемом году не может быть рассчитана с определенной степенью достоверности. Они могут определяться ориентировочно или предположительно. Это, во-первых, означает, что возможность таких затрат определяется не окончательно, а с определенной вероятностью; во-вторых, при высокой степени вероятности их размеры могут определяться предположительно, исходя из опыта предыдущих годов.

В условиях планового управления для формирования цен и тарифов на ЖКУ, используются также базисные методы. Следует выделить базисно-компенсационные и базисно-индексные методы.

Суть базисно-компенсационного метода заключается в представлении стоимости, исчисленной в базисном уровне плановых цен (ЦПЛ), и дополнительных затрат (ДЗ), соотнесенных к объему производства (0ПЛ). Формула расчета базисно-компенсационной цены имеет следующий вид:

Цбк = Цпл + Дз / 0 пр (3)

Состав дополнительных затрат тот же, что и в планово-затратном методе. Величина затрат определяется по результатам негативного воздействия факторов.

Базисно-индексный метод определения цены основан на использовании плановой цены предшествующего года (ЦПЛ) и системы прогнозных индексов по отношению к уровню этой цены. Приведение (ЦПЛ) к текущим

(прогнозным) ценам производится перемножением каждого элемента Цпл на соответствующий индекс с последующим суммированием итогов.

Особенность базисных методов ценообразования заключается в том, что текущая цена формируется увеличением базовой цены за счет дополнительных затрат. Несмотря на то, что в первом случае величина увеличения определяется с помощью абсолютных величин, а во втором — с помощью индексов, оба они имеют вероятностный характер. Степень вероятности в обоих случаях может иметь высокий уровень. Затратный и базисный методы имеют существенные недостатки — они не обладают ресурсосберегающими свойствами, также не стимулируют инновационное развитие предприятий ЖКХ.

В переходный период российской экономики появились различные, адаптированные к существующим условиям методы формирования цен и тарифов. Среди таких можно выделить метод регулирования цен и ресурсный метод ценообразования.

Величина регулируемой цены (ЦР) определяется как сумма плановой цены (ЦПЛ) и корректирующей величины, зависящей от федеральных, региональных и местных стандартов (ХСТ), определяющих предельную цену предоставления ЖКУ.

Цр = Цпл + Хст; (4)

Величина ресурсной цены определяется как результат суммирования затрат на доминирующие при производстве ЖКУ ресурсы. Появление данного метода вызвано постоянным усилением дефицитности ресурсов. Подход становится целесообразным только при подавляющем использовании какого-нибудь одного ресурса или ограниченного их числа.

Можно отметить, что ни один из указанных методов также не предусматривает механизмов сбережения ресурсов и инновационного развития, так как они оба представляют собой затратные методы, используемые в условиях плановой экономики и адаптированные к условиям переходного периода.

Следует особо остановиться еще на одном методе ценообразования, появившемся в переходный период, — методе рентабельности капитала (ЦРК). Здесь цена рассчитывается как сумма себестоимости (С) и рентабельности капитала (К).

Црк =С + п х К ( 5 )

Преимуществом данного метода является то, что он стимулирует производителя к привлечению инвестиций и наращиванию стоимости основных и оборотных фондов, а также гарантирует получение стабильного дохода. Однако наряду с тем, что капиталовложения могут быть экономически — целесообразными, они могут быть и неэффективными. Поэтому данное формирование цены наиболее эффективно применять в условиях совершенной конкуренции, когда производитель не может позволить себе нeрационального размещения собственных финансовых ресурсов и инвестируемого капитала, так как рыночные механизмы стимулируют к поиску наиболее выгодных вариантов капиталовложения при

наименьшем риске. Кроме того, у многих экономистов сразу возникает вопрос, какой должна быть величина инвестиционной составляющей. Помимо этого, существенным недостатком данного метода является отсутствие механизма снижения тарифа за счет внедрения достижений НТП.

На основе проведенного анализа можно заключить, что ни один из предлагаемых в нашей стране методов формирования тарифов на ЖКУ не отвечает требованиям ресурсосбережения и не стимулирует инновационное развитие предприятий ЖКХ.

Из зарубежных методов ценообразования на услуги ЖКХ выделим метод регулирования рентабельности.

При данном методе величина тарифа устанавливается на уровне, позволяющем предприятию покрывать все свои издержки и обеспечивать некоторую заданную доходность использования капитала, то есть предприятие ЖКХ должно получать доходы от использования капитала на уровне не меньшем, но и не большем доходности капитала на предприятиях другой отрасли с тем же уровнем рисков. В рамках данной системы регулирования, если цены перестают покрывать издержки предприятия, то оно имеет право обратиться в регулирующий орган для пересмотра тарифа. Такой подход к регулированию гарантирует, что предприятие сможет покрывать свои издержки, однако не дает ему никаких стимулов для их снижения. Перечислим основные преимущества данного подхода:

регулируемая цена обеспечивает предприятию возможность безубыточного функционирования, а инвесторам — возможность получения «справедливого» дохода, предприятие полностью покрывает свои финансовые потребности и получает возможность выхода на рынок капитала (например, для финансирования крупных инвестиционных проектов).

регулирующий орган устанавливает цену, исходя из оценки экономических издержек, т.е. ищет оптимальное решение для выбранной целевой функции. Как следствие, пересмотр тарифа позволяет избавиться от груза прошлых ошибок, что особенно ценно в условиях нестабильной экономики.

Однако регулирование рентабельности имеет и существенные недостатки.

1. У регулирующего органа, как правило, ^достаточно информации о будущих издержках предприятия, а значит, предприятие имеет возможность манипулировать предоставляемой информацией.

2. Процедура регулирования требует значительных затрат времени и денег:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

анализ и проверка предоставленной предприятием информации может потребовать привлечения внешних экспертов (аудиторов, инженеров и др.), что сопряжено с определенными финансовыми затратами;

вследствие бюрократических проволочек возникает временной лаг между изменением экономических условий и пересмотром тарифа. В условиях высокой нестабильности экономической среды это увеличивает инерционность предприятия, мешает ему своевременно реагировать на внешние изменения.

3. У предприятия нет стимулов снижать издержки и повышать производственную эффективность, так как любое снижение затрат будет изъято у предприятия в ходе регулирования и, наоборот, любое увеличение затрат можно будет переложить на потребителей.

Следующий метод ценообразования — метод регулирования эталонных цен. Этот метод регулирования цен на городских пpeдприятиях-монополиях (газо-, тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения и др.) впервые был опробован в 1984г. при приватизации предприятия «Бритиш Телеком» и в настоящее время широко применяется в большинстве коммунальных предприятиях Англии. При данном подходе регулирующий орган устанавливает цены на услуги для регулируемого предприятия на определенный продолжительный период (обычно на 5 лет). Предполагается, что данная цена позволит компании покрыть свои операционные издержки и заработать определенную прибыль при условии, если компания будет работать так же эффективно, как эталонная компания.

Регулирующий орган оценивает экономию, которую компания сумела добиться за счет повышения эффективности своей работы в предыдущий период, и переводит ее в первоначальное снижение цены. Затем регулирующий орган оценивает, каковы были бы потребности «эталонной» компании (ЦЭТ) для покрытия своих операционных издержек на обновление основных фондов, на улучшение своих активов.

Принимая во внимание эти затраты, регулирующий орган вычисляет величину ежегодного снижения цены (Х). Данная величина устанавливается таким образом, чтобы дать предприятию возможность получить «справедливую» рентабельность своих активов. После этого предприятие может ежегодно повышать цены в соответствии с ростом индекса потребительских цен (RPI) за вычетом корректирующей величины (Х). Количественная характеристика результатов регулирования эталонной цены (ЦР) рассчитывается следующим образом:

Цр =Цэт х (т — Х), ( 6 )

Данный подход предполагает, что предприятию цены индексируются автоматически на величину, меньшую величины роста инфляции, и, следовательно, если предприятие не будет повышать свою эффективность, то оно будет нести убытки. Другими словами, в реальном выражении тариф снижается на Х каждый год.

Основные преимущества (ЯР1-Х) регулирования заключаются в следующем:

процедура регулирования становится значительно проще и дешевле; у предприятия появляются стимулы к увеличению производственной эффективности, а у инвесторов — к вложению капитала, так как экономический эффект от мероприятий, направленных на повышение эффективности, не будет немедленно изъят в ходе пересмотра цен. Предприятие становится заинтересованным в снижении издержек;

регулирование (ЯР1-Х) в значительной степени разрывает связь между затратами и процессом формирования тарифов;

повышается хозяйственная самостоятельность предприятия. Несмотря на очевидные преимущества, регулирование по ЯР1-Х несвободно от недостатков:

во-первых, компания может получить прибыль только в том случае, если она будет работать с большей эффективностью, чем от нее ожидает регулирующий орган;

во-вторых, нарушается нормальный график осуществления капиталовложений;

в-третьих, в рамках данной системы регулирования стимулы к повышению эффективности капиталовложений неясны;

в-четвертых, у предприятия исчезает стимул к повышению качества услуг; в-пятых, практика данного метода регулирования в Англии показывает, что существует большой субъективизм при определении величины (Х).

Авторы работы на основании анализа различных подходов к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги предлагают резервно-инновационный метод снижения цены на эти услуги. Однако при этом они замыкаются на анализе влияния различных видов инноваций на изменение цен на жилищно-коммунальные услуги, но не предлагает методики определения тарифов на эти услуги и не дает механизмов их регулирования.

Учитывая изложенное, считаем:

1. Все рассмотренные методики определения тарифов на жилищно-коммунальные услуги не отвечают вышеприведенным требованиям тарифного регулирования.

2. При разработке методики формирования тарифов разговор должен идти об экономически обоснованных ценах, а вопрос о платежеспособности потребителя не стоит на повестке.

3. При определении экономически обоснованной цены на жилищно-коммунальные услуги необходимо учитывать реальные условия деятельности предприятия ЖКХ и состояние его производственных ресурсов; стимулировать предприятие к снижению себестоимости услуг, к внедрению инноваций, к повышению качества услуг; методика оценки должна быть доступной и понятной для пользователя.

Как удовлетворяющее указанным условиям предлагается следующее математическое выражение для вычисления экономически обоснованного тарифа (ТЭО) на жилищно-коммунальные услуги.

Тэо = Тб + ( ^О) х Ц| х к) + И х к ) / Уус (7)

где Тб — тариф на ЖКУ в базисном периоде, руб.; О) — объем ) го вида ресурса, потребляемого для производства планового объема услуг в натуральном выражении;

Ц) — цена единицы данного вида ресурса в базисном периоде, руб.;

К] — индекс изменения цены на данный вид ресурса;

И — объем инвестиций в предприятие на плановый период, руб.;

к — коэффициент эффективности инвестиций;

Уус — объем услуг в плановом периоде, в натуральном выражении.

При этом регулирование тарифов на ЖКУ должно производиться с обеспечением следующих условий:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

прогнозируемость и предсказуемость изменения тарифов. Установление тарифов должно производиться на определенный срок (период регулирования), который должен быть согласован с периодом регулирования цен на газ, электричество и воду, устанавливаемых на федеральном и региональном уровнях. Это создает ситуацию определенности в отношении будущих денежных потоков предприятия;

в период регулирования предприятие может проводить мероприятия по снижению себестоимости услуг и полученную экономию расходовать на возврат заемных средств;

систематическое проведение аудиторского анализа с целью выявления резервов для снижения себестоимости жилищно-коммунальных услуг и поиска наиболее эффективных инвестиционных и инновационных решений.

Внедрение предлагаемого механизма формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги будет способствовать успешному проведению реформы ЖКК в регионе.

_Литература_

2. Минц И.Г. Экономически обоснованные тарифы как основа планирования финансового обеспечения ЖКХ/Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 1999, N11.

3. Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации. Подпрограмма Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 201О годы (утв. постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 г. N 797), -М, 2001г.

4. Черняк В.З. Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление, экономика/ Учебное пособие. — М., 2008г.

Получая ежемесячную квитанцию по оплате жилищно-коммунальных услуг, каждый из нас хоть раз задавался вопросом, что подразумевает собой пункт с наименованием «оплата за содержание жилья». С точки зрения российского законодательства, оплата за содержание жилья начисляется в соответствии с Жилищным Кодексом. Этот пункт законодательства оговаривается в статье 154. В оплату должны включаться суммы по содержанию и текущему, а также капитальному ремонту многоквартирного дома. Если по поводу ремонтов многоквартирного дома более или менее все понятно, то по управлению (или содержанию) дома много непонятностей с точки зрения обычного жильца.

Что включают в себя услуги по содержанию имущества в многоквартирном доме?

— Осмотр имущества дома ответственными лицами из организаций, отвечающих за безопасность здоровья и жизни жильцов многоквартирного дома в соответствии с пунктом 13 ст. 154 Жилищного Кодекса РФ.
— Обеспечение освещенности всех помещений в доме, предназначенных для общего пользования;
— Обеспечение уборки и санитарно-гигиенических мероприятий в помещениях общего пользования, а также на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, который входит в состав общего имущества;
— Обеспечение температурного режима и норм влажности в помещениях общего пользования в соответствии с нормами и правилами российского законодательства;
— Обеспечение норм пожарной безопасности в многоквартирном доме;
— Обеспечение своевременного вывоза жидких и твердых бытовых отходов и мусора с территории дома (включая мусор, образующийся в результате деятельности индивидуальных предпринимателей и частных организаций, которые занимают в многоквартирном доме нежилые помещения);
— Обеспечение сезонной эксплуатации объектов благоустройства в многоквартирном доме, которые входят в состав общего имущества дома (включая озеленение придворовых территорий);
— Обеспечение текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме.
Вышеуказанный список является лишь основной (главной) частью услуг, которые должны предоставляться жильцам многоквартирного дома по статье оплаты за содержание жилья. С полным перечнем услуг и подпунктами этого списка можно подробно ознакомиться в статье 154 Жилищного Кодекса РФ.
В список услуг по содержанию общего имущества могут вноситься некоторые изменения и дополнения, принимаемые на общем собрании жильцами многоквартирного дома в присутствии представителей управляющей компании ЖКХ. Чтобы список предоставляемых услуг имел юридическую силу, должен быть составлен протокол, подписанный обеими сторонами (представителями от жильцов дома и управляющей организации).
Кстати, все тарифы за содержание жилья должны быть согласованы с собственниками квартир — жильцами дома. Но довольно часто управляющие компании ЖКХ идут в обход законов, сами устанавливают тарифы, без проведения общих собраний. Каждый собственник квартиры в таком доме имеет право проверить тарифы, по которым назначаются цены за якобы предоставляемые услуги.
К сожалению, переплата по тарифам случается в наше время повсеместно, и жильцы платят каждый месяц суммы за услуги, которые им в действительности не предоставляются вовсе или предоставляются не в полном объеме. Если выяснится, что общего собрания жильцов не было, то нужно организовать соседей и провести собрание в спешном порядке. Управляющая компания не имеет право отказать в проведении собрания, предусмотренного статьей российского законодательства.

Какие сезонные работы, входящие в оплату услуг по содержанию жилья многоквартирного дома, должны проводиться управляющими организациями?

— Ремонт и укрепление крыши и водостоков (включая уборку мусора с кровли и чердачных помещений, укрепление и прочистку дымовых и вентиляционных труб, очистку крыш и козырьков от наледи и снега);
— Ремонт стен и фасадов дома (включая удаление разрушенных элементов декора и отслоившейся штукатурки, плитки, которые могут представлять опасность при падении);
— Установка, ремонт или укрепление элементов визуальной информации (указателей номера дома, лестничных и других знаков);
— Ремонт и укрепление перил и ограждений крылец, лестниц и козырьков;
— Ремонт дверных и оконных заполнителей (включая замену стекол, дверных пружин, замену чердачных и подвальных окон и дверей, а также решеток и замков, если они необходимы по мерам безопасности);
— Сезонное антипирирование и антисептирование всех деревянных конструкций в доме;
— Промазка герметиком и мастиками кровельных свищей и фальцев, укрепление наружных водостоков, закрытие слуховых окон и различных люков;
— Благоустройство придомовой территории с покраской ворот, оград и решетчатых ограждений, с протиркой указателей, с установкой и окраской урн, вывеской флагов, вывозом сухих листьев и веток;
— Озеленение придомовой территории, включая уход за насаждениями (клумбами, цветниками, газонами, кустарниками, деревьями);
— Сезонная подготовка детских и спортивных площадок к эксплуатации;
— Ежедневная санитарная уборка жилищного фонда (влажная уборка кабин лифтов, подметание первых двух этажей лестничных пролетов, протирка стен, перил лестниц, почтовых ящиков, оконных решеток, плафонов и подоконников);
— Ежедневная санитарная уборка придомовой территории (включая очистку урн от мусора и уборку контейнерных площадок, где хранятся баки с отходами);
— В зимний период уборка снега с внутриквартальных проездов и тротуаров перед домом, посыпка тротуаров противогололедными материалами, очистка подъездных площадок и металлических решеток от наледи;
— В летний период поливка и выкашивание газонов, ежедневная влажная уборка тротуаров перед домом в дни, когда давно не было осадков;
— Обслуживание коммуникаций, технических помещений и технических устройств в жилом доме (в том числе консервация и расконсервация отопительной системы дома);
— Круглосуточное аварийное обслуживание квартир и объектов придомовой территории сотрудниками управляющей организации;
— Техническое обслуживание систем электроснабжения, канализации, водопровода и горячего водоснабжения;
— Обслуживание общедомовых технических устройств (лифтов, мусоросборников, напольных электроплит, АППЗ и т.д.);
— Проведение сопутствующих работ при ликвидации аварийных ситуаций (рытье траншей, откачка воды, пробивка засоренных отверстий, вскрытие плит и полов, замена трубопроводов и т.д.).
Весь перечень сезонных работ должен быть тщательным образом прописан в договорах, которые заключаются между управляющими компаниями и жильцами дома.

Как формируется структура тарифов на оплату содержания жилья?
Тарифы на оплату по содержанию жилья формируются собственниками жилого фонда. В случае если граждане проживают в многоквартирном муниципальном или государственном доме, то в статью тарифов, помимо оплаты за предоставляемые услуги, включается также и плата за наем жилья. Эти суммы оплат расходуются на текущий ремонт, содержание и обновление жилищного фонда. Жильцам муниципального и государственного жилья не должно приходить квитанций с графой услуг по «капитальному ремонту». Эта услуга оплачивается собственниками жилья или организациями, которым оно принадлежит.
Структура по тарифам на оплату содержания жилья в многоквартирном доме формируется примерно таким образом:

— Плата за наем жилья (за пользование жилым помещением), для жильцов муниципальных и государственных домов;
— Плата за ремонт жилых помещений;
— Плата за содержание помещений общего пользования;
— Плата за капитальный ремонт жилого фонда (только для собственников жилых помещений в многоквартирном доме).
Если в квитанции на оплату жилья выделено отдельными пунктами оплата, к примеру, «за вывоз мусора» или «уборку лифтов», то это уже считается грубым нарушением. Все эти услуги входят подпунктами в основную услугу за «содержание жилья». Если они выделены отдельно, то только с целью ввести жильцов (собственников жилья) в заблуждение. Каждый жилец вправе проверить правильность начисления тарифов по оплате за содержание жилья.