Срок действия договора аренды нежилого помещения

Содержание

Какой закон применяется

Вопросы срока заключения аренды нежилых объектов регулируются ст. 610 ГК России (второй раздел). Согласно данной норме, срок действия договора определяется свободно участниками по их усмотрению и прописывается в тексте. Если письменный контракт не содержит указания на период действия, то аренда считается оформленной на неопределенный период.

Важно! Максимального срока действия аренды нежилой недвижимости закон не содержит.

Дополнительно важные пункты о временном отрезке продолжительности аренды нежилой недвижимости содержат разъяснения, сложившиеся на основе реальной судебной практики:

  • сегодня действует выработанное арбитражем мнение о том, что срок действия контракта с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года приравнивается к полному году;
  • очень важное разъяснение – контракт, который заключен на неопределенный срок, регистрировать не нужно.

Приведенные выше судебные позиции содержатся в Инф. письмах Президиума ВАС РФ № 59 (2001 го) и № 66 (2002 го). Они являются обязательными к применению всеми нижестоящими судами, а значит, в конечном итоге, и сторонами контракта.

Варианты сроков договора

В зависимости от продолжительности договоренностей можно выделить три основных вида:

  • краткосрочные контракты – до одного года (на несколько месяцев);
  • долгосрочные договоры – на 12 месяцев (год) и более;
  • контракты, оформленные на неопределенный срок – без указания периода.

Избранный вид определяет необходимость регистрации и нюансы расторжения контракта.

Краткосрочный вариант

Указанный вид контрактов заключается на время до одного года. В тексте указывается период времени, в течение которого действует договоренность, по истечении которого контракт прекращается и арендатор выезжает из нежилой недвижимости.

Краткосрочные договоры не требуют государственной регистрации в Росреестре.

Важно! Практика выработала позицию, в соответствии с которой во избежание трат на регистрацию контракты заключаются на 11 месяцев с последующим ежегодным продлением. Формально такую аренду нежилой недвижимости регистрировать не нужно.

Образец краткосрочной аренды можно .

Расторжение краткосрочной аренды производится:

  • по соглашению сторон – в любое время;
  • по инициативе одной из сторон – путем одностороннего внесудебного отказа, если такая возможность была предусмотрена контрактом и если сторонами выступают предприниматели или организации (не физические лица без статуса ИП);
  • по инициативе одной из сторон в судебном порядке, если другая сторона нарушает договоренности, и с обязательным направлением досудебной претензии.

Долгосрочный вариант

Длительный договор аренды оформляется на определенный отрезок времени 12 месяцев и больше, например, на год, три, пять, десять и больше лет. Предельных сроков по нежилым объектам не предусмотрено.

В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации. Для этого:

  • стороны собирают документы: соглашение на нежилое помещение, передаточный акт нежилого помещения, технический паспорт передаваемого нежилого помещения;
  • оплачивают государственную пошлину (22 000 рублей для юридических и 2 000 рублей для физических лиц);
  • подают заявление в Росреестр о регистрации аренды помещения;
  • по истечении регистрации получают свои экземпляры зарегистрированного соглашения с отметкой Росреестра о проведенной в отношении нежилой недвижимости процедуре.

После внесения записи в ЕГРН в выписке на указанное помещение будет указано наличие обременения в виде аренды.

Пример долгосрочного договора аренды помещения можно .

Расторжение контракта в отношении помещения производится аналогично расторжению краткосрочной аренды.

Договоры с неопределенным сроком

В контрактах, заключенных в отношении помещений на неопределенный срок, период действия либо не указан вообще, либо содержится формулировка именно о «неопределенном сроке». Неопределенный период возникает и тогда, когда срочный договор истек, а стороны не заключили нового соглашения, но фактически пользование помещением продолжается.

В соответствии с упомянутой выше судебной позицией, контракт на помещение, заключенный на неопределенный период, не подлежит государственной регистрации. Это касается и тех соглашений, которые по факту длятся уже достаточно долго – более года.

Обратите внимание! Есть два варианта срока договора аренды нежилого помещения без регистрации – либо на менее года, либо на неопределенный период.

Бланк аренды помещения на неопределенный период времени можно .

Расторжение рассматриваемого соглашения возможно следующим образом:

  • по соглашению сторон – в любое время;
  • в одностороннем внесудебном порядке – с обязательным письменным предупреждением другой стороны за три месяца путем одностороннего отказа от помещения.

Кроме этого расторжение возможно и через суд, соединенное с требованием о возмещении убытков.

Продление договора

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

  • автоматическое;
  • через подписание дополнительного соглашения;
  • через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате). Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.

Срок хранения договора аренды

Время хранения письменных контрактов аренды коммерческой недвижимости определяется Приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558. В соответствии с ним (п. 436) письменные договоренности должны храниться в течение 5 лет после истечения срока их действия.

Например, если последний день действия аренды нежилого помещения – 20 декабря 2018 года, то храниться текст должен до 21 декабря 2023 года.

Архивные документы организаций могут понадобиться проверяющим и контролирующим органам в ходе документарных проверок.

Период действия аренды нежилого помещения влияет не только на период действия договоренностей сторон в пространстве, но и на необходимость регистрации документа в ЕГРН, а также на способы расторжения договора. При этом нормативно не установлено каких-либо обязательных к соблюдению сроков времени, поэтому данный вопрос стороны решают полностью по своей воле и усмотрению.

Дополнительную консультацию по оформлению договора аренды вы можете получить на бесплатной консультации. Запись через форму консультанта на нашем сайте.

Также рекомендуем узнать про возможность приобретения нежилой недвижимости в ипотеку по программе «Коммерческая ипотека в Сбербанке».

>Срок договора аренды нежилых помещений

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Понятие срока и вид договора

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступление события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или до ликвидации юридического лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Срок договора аренды нежилых помещений

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

  1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
  2. Долгосрочный договор (действует год и более)
  3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации.

Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Если от прохождения государственной регистрации уклоняется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Согласно действующему законодательству, точный срок аренды не является обязательным условием договора.

По определению в п.2 ст.610 ГК РФ договор найма считается заключенным на неопределенный срок, если в тексте отсутствует указание точных дат предоставления объекта в аренду.

При заключении договора на неопределенный срок, каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязательств, уведомив об этом вторую сторону за три месяца.

Если срок аренды не определен, то договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит официальной государственной регистрации, даже если фактический период пользования имуществом будет превышать один год.

Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательно регистрации подлежат только срочные договора аренды нежилых помещений, действующие более одного года.

Если договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения первоначального срочного договора, он также не предусматривает обязательность регистрации.

Июн 9, 2016Колосков Дмитрий ! Просмотров: 2 642>Обязан ли арендодатель регистрировать арендатора

Регистрация жильцов. Новые правила для арендодателей

В текущем году произошли изменения в правилах регистрации граждан по месту их пребывания, причем, эти изменения касаются не только иностранцев, пребывающих в населенных пунктах на территории РФ с различными целями, но и самих россиян. Эксперты RealtyPress.ru решили выяснить, насколько новые правила могут осложнить жизнь граждан, кого в первую очередь касаются нововведения, а кого изменения в законодательстве не затронут вообще.

Смысл новых правил

Новые правила предполагают оформление временной регистрации по месту пребывания не только для иностранцев, которые, так или иначе, были обязаны встать на регистрационный учет, но и для граждан России, которые проживают не по месту официальной регистрации по месту жительства (или по месту пребывания). Однако россиянам регистрироваться необходимо лишь в том случае, если они задержались на новом месте более трех месяцев (90 дней). Другими словами, новый закон никак не касается россиян, которые обитают по месту регистрации, однако весьма плотно касается тех, кто проживает в арендованной квартире, а также тех, кто сдает квартиры в аренду. Соответственно, невыполнение требований законодательства предусматривает наказание в виде штрафов, причем, достаточно ощутимых.

С чего все начиналось

Чтобы понять, чем были вызваны столь радикальные и внезапные изменения, достаточно вспомнить череду скандалов с «резиновыми квартирами», которые имели место быть летом текущего года. Владельцы квартир, особенно это имело место в крупных мегаполисах, куда ежегодно стекаются на заработки россияне, граждане ближнего и дальнего зарубежья, прописывали людей «пачками», соответственно, за денежное вознаграждение. Причем, прописывали на вполне законных основаниях – поскольку квартира находится в собственности, ее владелец может делать со своим недвижимым имуществом все, что посчитает нужным, в том числе и оформлять прописку в квартире для любого количества людей.

Государственные власти довольно долго ничего с этим поделать не могли, ведь не переписывать же Конституцию (в которой четко определены права собственности) только ради этого. Основанием для введения изменений, фактически, стала необходимость каким-то образом контролировать местонахождение приезжающих в страну иностранцев, большинство из которых являются так называемыми «гастарбайтерами». Ведь прописать в квартире сотню человек можно, однако понятно, что проживать в этой квартире такое количество людей не может. И все эти люди проживают где угодно, только не там, где прописаны, благо регистрация по месту пребывания иностранных граждан дает последним полное право свободно перемещаться по территории страны.

Закон о «резиновых квартирах» и постановление правительства

В результате был принят знаменитый «закон о резиновых квартирах» (вступил в силу 3 января 2014 года), который предусматривает наказание за фиктивную регистрацию по месту жительства, а также за проживание без регистрации. Так, если при проведении проверки сотрудниками Миграционной службы будет установлено, что квартирант проживает без регистрации или проживает с регистрацией по иному адресу, то платить штраф придется и владельцу квартиры и квартиранты. Таким образом, благодаря введенному понятию «фиктивная регистрация», правительству удалось лишить владельцев квартир возможности зарабатывать на прописке, при этом, не ограничивая их в правах распоряжаться своей собственностью в полной мере.

Однако депутаты на принятии данного закона не остановились, и в текущем году появилось на свет Постановление правительства № 809 от 15 августа 2014 г., в котором утверждаются правила регистрации. Порядок регистрации по месту жительства новый закон не изменил, собственно, к процедуре регистрации никаких вопросов и не возникало, большинство дебатов во время принятия закона велись относительно сроков постановки на учет. Сроки регистрации по месту жительства остались для иностранцев прежними, и для россиян эти сроки решили оставить такими же.

Перед принятием новых правил в правительстве разгорелись ожесточенные дебаты, и народные избранники, окрыленные перспективой наведения порядка в вопросах миграции, предлагали довольно радикальные методы контроля не только иностранцев, но и самих россиян. В начальном виде законопроект выглядел устрашающе и грозил образованием огромных очередей перед территориальными подразделениями Федеральной миграционной службы. Однако здравый смысл все же восторжествовал, были внесены существенные изменения, и в результате мы имеем довольно лояльные правила регистрации.

Новые правила регистрации

Подать документы для прописки в квартиру следует в течение девяноста суток с момента начала проживания, сама процедура оформления занимает 8 рабочих дней и для оформления прописки необходимо явиться на прием лично (необходимо заверить подпись). Определены категории граждан, которым не нужно регистрироваться вообще, независимо от того, сколько они проживают по адресу, отличному от указанного в свидетельстве о регистрации по месту жительства.

Так, оформлять документы не нужно лицам, которые состоят в родственной связи с собственником недвижимости, имеются в виду близкие родственники – супруги, родители, дети, а также дедушки/бабушки и внуки. Кроме того, лица, которые проживают в том же субъекте Российской Федерации, где оформлена регистрация по месту жительства/пребывания или же прописка в муниципальной квартире, также освобождаются от регистрации. Например, житель Подмосковья может проживать в столице без регистрации, это же относится к жителям Санкт-Петербурга, переехавшим для проживания в Ленинградскую область.

Предусмотрены штрафы, которые налагаются на тех, кто не соблюдает установленные правила. Граждане, которые проживают без регистрации, будут обязаны заплатить штраф от 2000 до 3000 рублей, при этом хозяева квартир, в которых проживают незарегистрированные «гости», будут платить от 2000 до 5000 рублей. Для столицы действуют несколько иные тарифы – с жильца 3000 – 5000 рублей, а с хозяина 5000 – 7000 рублей. А вот если будет установлено, что регистрация является фиктивной, то суммы штрафов увеличиваются на целый порядок – иностранец или гражданин России будет обязан заплатить от 100 тысяч до 500 тысяч рублей, а в случае отсутствия у него таких сумм, эти граждане вынуждены будут отправиться на принудительные работы.

После введения закона ведомство старается максимально упростить процедуры, в ряде случаев недостающие документы запрашиваются самими сотрудниками. Примечательно, что на прием в ФМС можно записаться через интернет, на портале государственных услуг, где имеются образцы всех документов, а также прописан регламент работы отделов регистрации. В столице функционирует справочная служба, работающая без выходных, и любой желающий может получить бесплатную консультацию относительно вопросов регистрации. Естественно, что принятие нового закона оказалось на руку посредническим фирмам, которые за определенную плату позволяют гражданам оформить временную регистрацию по месту пребывания без суеты.

Влияние новых требований на рынок аренды

Требования новых положений, как уже отмечалось, являются достаточно лояльными для рядовых граждан, и закон действительно направлен на устранение беспорядка в миграционных процессах. Россиянам не о чем беспокоиться, поскольку достаточно сложно представить себе ситуацию, которая требовала бы проживания в чужой квартире более трех месяцев. К примеру, любая поездка в гости к родственникам, друзьям в другой город предполагает значительно меньший период времени, чем тот, который обозначен в законодательстве.

А вот владельцам квартир, которые получают прибыль, сдавая их в аренду, уже придется побеспокоиться – штрафы за нарушение нового порядка способны болезненно ударить по их карману. Также стоило бы побеспокоиться и квартирантам, поскольку ответственность за соблюдение правил прописки в приватизированной квартире распространяется и на них. Необходимость регистрации окажет огромное влияние и на рынок аренды недвижимости. Боязнь штрафов заставит квартирантов требовать постановки на учет от владельцев квартир, которые, при желании продолжать получать прибыль, будут вынуждены предоставить своим жильцам подобную услугу.

Закон о регистрации и налоговое законодательство

В свою очередь, наличие регистрации является прямым подтверждением проживания гражданина в определенной квартире. Факт проживания гражданина в квартире, которая ему не принадлежит, уже представляет интерес для налоговой службы, поскольку сдача квартиры в аренду предполагает оплату налога. Владелец сдаваемой недвижимости, согласно закону, обязан уплатить сумму, в размере 13% от полученной прибыли. А это весьма немалые деньги, если арендная плата составляет 15 тыс. рублей, то сумма ежегодных налоговых отчислений составит 23 тыс. рублей.

Уровень арендной платы в столице и крупных городах делает оплату налогов не особенно обременительным, а вот как будут поступать владельца квартир в небольших городках, где стоимость аренды не так высока? В новых условиях аренда стандартных квартир станет менее выгодной для их владельцев, результатом нововведений с большой долей вероятности, станет тотальное повышение арендной платы. Исключение составят, пожалуй, лишь элитные квартиры и недвижимость в центральной части городов, поскольку большинство собственников недвижимости, принадлежащей к этой категории, уже давно работают в рамках законности – заключают с квартирантами договор и, как положено, оплачивают налоги.

Возможности контроля квартирантов и владельцев квартир

Есть мнение, что целью принятия новых законодательных актов является также повышение поступлений в государственный бюджет в виде налогов, которые должны выплачивать владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду. Кроме того, с проведением проверок сотрудниками ФМС значительно возрастет количество взымаемых штрафов.

С вступлением в силу новых законов контроль собственников со стороны налоговой службы значительно упрощается. Налоговикам достаточно лишь запрашивать информацию в органах Федеральной миграционной службы и проводить весьма несложный анализ. Если новый жилец в течение определенного промежутка времени зарегистрирован в квартире, это уже является основанием для проверки договора аренды, при отсутствии которого на владельца этой квартиры может быть наложен штраф.

Другими словами, гражданин, проживающий в чужой квартире, должен иметь временную регистрацию по месту пребывания. Если регистрация есть, должен быть на руках договор аренды, а уж если имеются и документы, подтверждающие регистрацию и договор аренды – это уже прямое основание для вопросов к владельцу недвижимости по поводу оплаты налога. С вводом новых правил возможности контролирующих органов значительно расширились, сокращая «площадь для маневра» квартирантам и хозяевам квартир.

Заключение

Итак, рассматривая возможности новых правил регистрации, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить элегантность решения, которое дало государству возможность «убить сразу двух зайцев». С одной стороны, внушительные штрафы со временем позволят навести порядок в миграционных процессах (принудить мигрантов проживать там, где они зарегистрированы), а с другой стороны – создать все условия для облегчения контроля уплаты налогов владельцами квартир.

Причем, в новых условиях квартиранты и сами заинтересованы в оформлении своего статуса по месту проживания, а невыполнение владельцем квартиры требований зарегистрировать квартиранта снижает степень привлекательности его предложения на рынке аренды. Впрочем, пока не понятно, каким образом будет осуществляться контроль, и как можно будет доказать тот факт, что квартирант проживает без регистрации более 90 дней. А значит, пока будут разработаны и внедрены методики контроля, у владельцев недвижимости будет некоторое время на то, чтобы подстроиться под новые реалии.

Ключевые понятия:
Найм жилья, Регистрация по месту жительства

Плата за право заключения договора аренды. Можно ли считать эту сумму неосновательным обогащением


Мария Базюк, к.ю.н., ведущий эксперт журнала «Юрист компании»

См. также

  • Внедоговорная ответственность в предпринимательских отношениях
  • Три вопроса о неосновательном обогащении
  • Неосновательное обогащение: как взыскать в сложном случае

Договоренности об аренде привлекательных коммерческих объектов чаще всего достигаются еще на стадии строительства. У арендодателя, как правило, на данном этапе еще нет ни разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ни свидетельства о праве собственности на объект. Стороны заключают предварительный договор аренды или договор, который можно квалифицировать как договор аренды будущей вещи (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления от 25.12.13 № 13). Условия об обеспечительном платеже в таких договорах давно уже стали привычными, но иногда можно встретить условие об особой плате, не имеющей обеспечительного характера. Это плата за заключение договора аренды или за приобретение права аренды — называют ее в соглашениях по-разному, но по сути она представляет собой плату за право заключить основной договор аренды, имеет безвозвратный характер и не идет в счет будущей арендной платы (не возвращается даже по окончании основного договора аренды). Это некий платеж сверх арендной платы, просто за право заключить договор аренды.

Бывает, что стороны заключают не предварительный договор как таковой и даже не договор аренды будущей вещи, а некий самостоятельный договор «о приобретении преимущественного права заключения договора аренды» или договор «купли-продажи права аренды». По условиям таких договоров будущий арендатор обязан внести платеж за возможность в будущем заключить договор аренды.

Поначалу будущий арендатор, заинтересованный в «резервировании» возможности аренды привлекательного объекта, соглашается на любые условия арендодателя. Но в дальнейшем, когда начинаются арендные отношения, арендатор может решить, что заплатил «ни за что», и потребовать возврата платы, ссылаясь на недействительность (в силу противоречия закону — по статье 168 Гражданского кодекса) или незаключенность (из-за отсутствия предмета) договора или отдельного условия об этой плате. Судебной практики по таким спорам немного, и суды демонстрируют диаметрально разные подходы.

Причины, по которым законность возмездного приобретения права на заключение договора вызывает сомнения

Первый вопрос, который возникает при анализе подобного договорного условия: за что вносит плату будущий арендатор? По общему правилу договоры предполагаются возмездными (п. 3 ст. 423 ГК РФ), более того, в отношениях между коммерческими организациями дарение запрещается (п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ). Следовательно, внося плату, сторона должна получить какое-то встречное представление. Может ли являться таким встречным представлением обязательство другой стороны заключить в будущем договор аренды? Ответ на этот вопрос зависит от квалификации договора о предоставлении права заключить договор аренды.

Зачастую предмет соглашения сторон формулируется просто как продажа права аренды на заключение договора аренды конкретного помещения (приводятся его характеристики). Одна сторона обязуется уплатить определенную сумму за приобретение этого права и получает право на заключение договора аренды с момента внесения платы. Обязательства сторон заключить договор аренды в таком соглашении может и не быть, и тогда суд скорее всего не признает его предварительным договором аренды.

Если исходить из того, что обязательство заключить договор возникает из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), то договор о приобретении преимущественного права заключения договора можно квалифицировать как предварительный договор независимо от того, как он назван (но, разумеется, только при наличии в нем существенных условий основного договора, а также явно выраженного обязательства заключить основной договор). Законность любой платы по предварительному договору традиционно вызывает сомнения (подробнее об этом ниже). В основном суды полагают, что любые платежи по предварительному договору противоречат сути этого договора.

Однако суды далеко не всегда квалифицируют договоры о приобретении права на заключение договора аренды как предварительные договоры аренды. Иногда они рассматривают их как договоры купли-продажи права. Или как смешанные договоры — с элементами предварительного договора и договора купли-продажи права (как раз в части внесения платы за право заключения основного договора). В таких случаях законность условия о плате зависит от ответа на вопрос: может ли право на заключение договора аренды выступать объектом купли-продажи? Позиция судов по этому вопросу не отличается единообразием.

Плата за право заключения договора аренды как условие предварительного договора

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это означает, что в силу предварительного договора у сторон возникает право требовать заключения основного договора и обязанность заключить основной договор. В таких случаях лицо, продающее право на заключение договора, берет на себя некое самоограничение. Можно сказать, что оно обязуется не вести переговоры с другими лицами о заключении «забронированного» договора. Может ли это самоограничение быть обусловлено внесением платы? С одной стороны, прямого запрета на это в статье 429 Гражданского кодекса нет (в ней вообще ничего не сказано о каких-либо платежах по предварительному договору). Следовательно, в силу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) это представляется возможным.

Nota bene!

Право аренды необходимо отличать от права на заключение договора аренды. В том, что право аренды является имущественным правом, нет никаких сомнений: арендатор может, например, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

С другой стороны, в силу предварительного договора у обеих сторон и так без какой-либо платы в равной степени возникает обязательство по заключению основного договора в будущем. Значит, плата незаконна (см. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.06.10 по делу № А19−891/2010).

Традиционно считается, что предварительный договор порождает единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и единственное право — требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Поэтому какие-либо расчеты по предварительному договору недопустимы. Эта точка зрения прочно закрепилась в судебной практике применительно к обеспечительным и авансовым платежам (см. постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.10 № 13331/09, ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.11 по делу № А82−13910/2010, от 28.02.12 по делу № А79−1501/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.10 по делу № А56−13416/2009). Значит, есть вероятность, что в отношении платы за право заключить договор у судов такое же мнение.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Между двумя компаниями был заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения. Арендатор обязался выплатить арендодателю единовременную сумму в размере 2 млн рублей за право заключения с арендодателем долгосрочного договора аренды в срок не позднее одного рабочего дня со дня заключения предварительного договора. Правда, в одном из пунктов предварительного договора эта же сумма называлась обеспечительным платежом, который не подлежит возврату в случае уклонения арендатора от заключения договора аренды. Стороны заключили договор аренды, а через два года расторгли его по соглашению сторон. Арендатор потребовал вернуть сумму в размере 2 млн рублей, уплаченную, по его мнению, сверх арендной платы, а значит являющуюся неосновательным обогащением арендодателя. Суды удовлетворили его требования, сославшись на то, что этот платеж по своей правовой природе являлся обеспечительным платежом, который не допускается в предварительном договоре: в частности, это условие было помещено в раздел «Обеспечительный платеж», в некоторых пунктах он назывался «обеспечительный платеж» и не подлежал возврату в случае уклонения арендатора от заключения договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 25.11.11 по делу № А76−5219/2011).

Установление в договоре оплаты за предоставление права на заключение договора само по себе еще не свидетельствует о том, что такое право относится к имущественным правам. Иное толкование означало бы, что в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов любые права, если стороны просто договорились об их цене.

В то же время суд может квалифицировать договор как смешанный: как предварительный и одновременно договор купли-продажи права на заключение договора аренды в будущем. В таких случаях суды выносят противоположные решения в зависимости от того, считают ли они право на заключение договора аренды возможным предметом купли-продажи.

Право на заключение договора аренды как объект купли-продажи

Согласно подпункту 4 статьи 454 Гражданского кодекса, положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Но может ли считаться имущественным правом (то есть объектом гражданских прав в понимании статьи 128 Гражданского кодекса) право на заключение договора — вопрос дискуссионный как в доктринальном смысле, так и в судебной практике.

Позиция первая: право на заключение договора не является имущественным правом. Чаще всего встречается подход, согласно которому право на заключение любого договора, равно как и право на изменение его условий или расторжение и иные подобные права, не могут считаться имущественными (а значит, не могут стать предметом договора купли-продажи), потому что эти права непосредственно с имуществом (работами, услугами) не связаны.

Суды нередко указывают, что право на заключение договора не является имущественным. Эта позиция встречается в разных спорах, не только в спорах о плате за право заключить договор аренды (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.12 по делу № А53−22270/2011, ФАС Московского округа от 06.09.12 по делу № А40−128567/11−1-815).

Так, в одном деле суд признал договор купли-продажи права на заключение договора аренды незаключенным и обязал продавца права вернуть покупателю полученную сумму как неосновательное обогащение. При этом суд указал, что договор не способствует приобретению какого-либо имущественного права либо права требования, в результате которого покупатель может получить имущественное удовлетворение, следовательно, не способствует реализации имущественного интереса покупателя. Право на заключение договора аренды не является имущественным правом, существует у всех участников гражданского оборота, презюмируется и не требует какого-либо дополнительного согласования. В результате суд решил, что в договоре отсутствует предмет купли-продажи. Примечательно, что ссылку продавца на то, что это предварительный договор аренды, суд отверг, поскольку, во-первых, в спорном договоре не было сформулировано обязательство сторон заключить основной договор аренды (там было просто сказано, что у покупателя возникает право заключить договор с момента перечисления денег), во-вторых, плата либо иное вознаграждение за принятие на себя обязательства заключить договор не предусмотрена законом (см. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.06.10 по делу № А19−891/2010).

Если на построенное здание еще не оформлено право собственности, но арендатор хочет пока сделать отделочные работы, то стороны могут заключить предварительный договор или договор аренды будущей вещи с условием об оплате арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12).

Впоследствии эти выводы поддержала и кассационная инстанция, а судьи ВАС РФ не нашли оснований для пересмотра дела в порядке надзора (определение ВАС РФ от 13.11.10 № ВАС-15456/10 по делу № А19−891/2010).

Позиция вторая: при наличии денежной оценки право на заключение договора аренды является имущественным. Противоположный подход встречается реже. Например, суд признал право на заключение договора аренды имущественным, правда, подробно не обосновал причины такой трактовки (постановление ФАС Московского округа от 11.12.13 по делу № А40−45014/13−127−444). Причем тройка судей ВАС РФ и в этом случае отказала в передаче дела на пересмотр в порядке надзора (определение ВАС РФ от 14.02.14 № ВАС-712/14).

«От конструкции договора купли-продажи права на заключение договора аренды лучше воздержаться»


Светлана Антонова, к. ю. н., председатель Арбитражного суда Амурской области

Законодатель не называет обязательственные правоотношения в качестве объектов гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ в новой редакции). Вместе с тем в эпоху развития рыночных отношений, укрепления принципа свободы договора нельзя запретить хозяйствующим субъектам вкладывать инвестиции в развитие своего бизнеса в пределах имеющихся у них финансовых и иных возможностей.

Судебная практика не исключает куплю-продажу имущества или имущественных прав (права аренды), которые будут созданы или возникнут в будущем, в то же время от правовой конструкции договора купли-продажи права на заключение договора аренды в классическом виде лучше воздержаться. Подобные договоры (конечно, с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае) можно было бы квалифицировать как договоры аренды будущего недвижимого имущества (согласно позиции из постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления от 25.12.13 № 13). Представляется, что при заключении такого договора сторонам следует предусмотреть момент его вступления в силу и момент передачи помещения от арендодателя арендатору (с учетом сроков регистрации прав собственника на возводимый объект), а арендную плату определить из двух составляющих, одна из которых подлежит уплате единовременно при заключении такого договора, а другая регулирует периодические будущие платежи. В этом случае, думается (с учетом конкретных правоотношений), основания для взыскания неосновательного обогащения не возникнут.

В отношении возможности заключить предварительный договор следует руководствоваться пунктом 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», согласно которому предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Из этого можно сделать вывод, что заключение предварительного договора не предполагает платежей. Однако и такой договор имеет право на существование (см. постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.09 № 402/09 по делу № А41-К1−13707/070).

Споры о возврате платежа за право заключения договора аренды

Отсутствие единой позиции относительно платы за право заключения договора аренды ярко иллюстрируют сразу несколько споров, которые возникли у разных арендаторов помещений в одном и том же торговом центре в Иркутской области. Ситуация была следующая: собственник торгового центра предоставил это здание предпринимателю (по всей видимости аффилированному собственнику) в безвозмездное пользование, чтобы тот заключал на этапе реконструкции здания договоры на продажу права аренды в нем. Предприниматель начал заключать такие договоры. Их предмет был сформулирован как «выкуп права на заключение в будущем договора аренды нежилых помещений в здании строящегося торгового центра». Впоследствии с покупателями права аренды были заключены договоры аренды. Затем несколько арендаторов потребовали вернуть уплаченный платеж за право на заключение договора аренды (несмотря на то, что по договору купли-продажи он возврату не подлежал). Одновременно арендаторы требовали признать договоры купли-продажи этого права недействительными. В итоге они получили абсолютно разные судебные решения.

Дела, в которых плату удалось вернуть. В одном из первых судебных дел по спору с этим арендодателем суды, включая кассационную инстанцию, решили, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды являлся незаключенным, поэтому уплаченная арендатором сумма за это право подлежит возврату как неосновательное обогащение арендодателя. Это дело уже было упомянуто выше (определение ВАС РФ от 13.11.10 № ВАС-15456/10 по делу № А19−891/2010). В определении об отказе в передаче дела в Президиум судьи ВАС РФ упомянули о выводе первой инстанции (относительно того, что право на заключение договора аренды не является имущественным), но не подтвердили и не опровергли этот вывод, а лишь заметили, что он не противоречит правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 24.06.08 № 3351/08, на которое, видимо, ссылался заявитель. Это постановление касалось несколько другой ситуации — аукциона на продажу права аренды муниципального земельного участка. Продажа этого права на аукционе прямо предусмотрена в статьях 38.1 и 38.2 Земельного кодекса, однако по результатам такого аукциона с его победителем или единственным участником заключается договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (то есть предметом аукциона, несмотря на его название, является договор аренды, что и подтвердил ВАС РФ в постановлении от 24.06.08 № 3351/08).

Аналогичным образом (то есть с выводом о незаключенности договора и с возвратом неосновательного обогащения) было рассмотрено еще несколько дел по таким же договорам, заключенным с тем же арендодателем (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.12 по делу № А19−8981/10, от 04.10.12 по делу № А19−16065/2011).

Еще в одном деле арендодателю тоже пришлось вернуть платеж за право заключения договора аренды, но сам договор купли-продажи был признан недействительным, а не незаключенным. Недействительность была обоснована в том числе тем, что право на заключение договора, по мнению суда первой инстанции, вообще не подлежит продаже. Апелляция квалифицировала этот договор как смешанный (предварительный договор и договор купли-продажи права на заключение в будущем договора аренды) и признала его недействительным, сославшись на статьи 168 и 10 Гражданского кодекса. Суды признали, что, несмотря на название договора (купля-продажа права аренды), фактически его предметом было право на заключение договора аренды, а не само право аренды. Право на заключение в будущем договора существует у всех участников гражданского оборота, презюмируется и не требует дополнительного согласования. Это право не является имущественным. Также апелляция указала, что продавец (будущий арендодатель), заключив такой недействительный договор и получив деньги, фактически злоупотребил своим правом. Кассация оставила судебные акты без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.04.13 по делу № А19−22854/10). В пересмотре дела в надзоре судьи ВАС РФ отказали (определение ВАС РФ от 25.07.13 № ВАС-9049/13). Но, к сожалению, ни кассационная инстанция, ни позднее судьи ВАС РФ не дали свою оценку вышеуказанному основанию недействительности договора — они сосредоточились на другом основании недействительности, который тоже применил суд первой инстанции (на тот момент, когда продавец заключал договор купли-продажи права заключения договора, у него отсутствовало право собственности на объект аренды).

Дела, в которых платеж вернуть не удалось. В еще одном деле арендатор не смог добиться возврата выплаченной денежной суммы за выкуп права на заключение договора аренды. Хотя первая инстанция признала договор незаключенным и взыскала с арендодателя сумму платежа, апелляция затем отменила это решение, отказав во взыскании неосновательного обогащения. Она не согласилась с тем, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды является незаключенным (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.02.12 по делу № А19−13088/2011). Но в вышестоящих инстанциях это дело не рассматривалось, все остановилось на апелляционной инстанции.

Плата за право заключения договора может быть частью арендной платы

При аренде государственных или муниципальных земельных участков плата за выкуп права на заключение договора аренды допускается.

За последние годы сложилась практика, когда компаниям при заключении договора аренды государственного или муниципального земельного участка приходится вносить разовый безвозвратный платеж за право заключить договор аренды. Со стороны арендаторов тоже были попытки добиться возврата этой платы как неосновательного обогащения, но Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.09.12 № 5081/12 сформировал позицию по таким спорам. В этом деле была следующая ситуация: предприниматель подал заявление о предоставлении ему в аренду земельного участка для строительства. После проведения всех процедур он заключил с местной администрацией договор аренды, согласно которому кроме внесения арендной платы он должен был оплатить «выкуп права на заключение договора аренды земельного участка» на основании отчета независимого оценщика (свыше 2 млн рублей). Арендатор эту сумму оплатил, но через несколько лет потребовал ее возврата, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Суды по-разному оценили это условие договора, но в итоге Президиум ВАС РФ решил, что плата за выкуп являлась составной частью арендной платы и, поскольку арендатор согласился на такой размер арендной платы, оснований для возврата ее составной части нет. Нужно обратить внимание, что условие о выкупе было включено именно в договор аренды, поэтому применять аналогию регулирования к предварительному договору аренды в данном случае нельзя. Это возможно только в том случае, когда договор лишь назван предварительным, но фактически помещение сразу передается арендатору для отделочных работ (еще до заключения основного договора аренды), то есть в действительности это договор аренды будущей вещи.