Статья 429 ГК РФ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

    ПРОТОКОЛ О НАМЕРЕНИЯХ В МЕЖДУНАРОДНОЙ ПРАКТИКЕ: ЮРИДИЧЕСКАЯ СИЛА

    А.Ю. БУРКОВА

    Иногда в коммерческих отношениях до заключения основного договора стороны подписывают протокол о намерениях. Этот документ также может называться меморандумом о намерениях, письмом о намерениях или по-другому.
    Протокол о намерениях обычно служит для того, чтобы очертить общие условия, на которых стороны будут готовы заключить определенную сделку. В некоторых случаях протокол о намерениях может быть обязующим для сторон, чаще всего стороны используют протокол о намерениях как документ, закрепляющий итоги переговоров сторон о будущих условиях сделки.

    Действительно, удобно иметь краткий документ, который очерчивает основные параметры будущей сделки, и уже на его основании готовить детализированный контракт. В то же время стороны знают, что если что-то пойдет не так, то сторона всегда может выйти из этой сделки до подписания основного договора.
    Протокол о намерениях иногда используется в качестве доказательства для потенциальных инвесторов о том, что переговоры между сторонами действительно имели место и что стороны достигли определенного понимания условий, на которых они готовы сотрудничать, и эти условия указаны в протоколе о намерениях.
    Протоколы о намерениях также могут предоставляться руководству компаний или акционерам компаний в подтверждение того, что порученный проект выполняется и находится на стадии переговоров.
    Рассмотрим вопрос применения протокола о намерениях в США, Великобритании и России.

    Протокол о намерениях в США

    Нередко протокол о намерениях регулируется правом какого-либо штата.
    Какова может быть сила этого документа в США:
    этот документ может быть необязательным;
    этот документ может быть необязательным до наступления определенных обстоятельств, с которых документ становится обязательным;
    определенные положения этого документа могут быть обязательными (например, положения о конфиденциальности или эксклюзивности), а другие положения — необязательными;
    этот документ может быть обязательным.
    Например, по делу Mason Homes v. Oshawa Group, которое рассматривалось в штате Онтарио США, суд вынес решение, что письмо о намерениях является обязывающим документом.
    В соответствии с материалами дела стороны подписали письмо о намерениях, по которому одна из сторон — строитель — соорудит офисный центр, а вторая сторона — займет его. Через какое-то время компания, которая собиралась занять офисный центр, обнаружила, что ее конкурент собирается открыть центр неподалеку. Соответственно, эта компания предложила переделать другой компании-строителю проект офисного центра под другие цели. Однако строитель подсчитал, что переделывание проекта повлечет убытки для него, поэтому подал в суд о нарушении заключенного письма о намерениях.
    Вторая сторона выдвинула возражения, что письмо о намерениях четко не устанавливало, что оно является обязательным. Соответственно, письмо о намерениях должно считаться недействительным, и обязательства сторон должны возникнуть только на основании подписания договора о строительстве, который не был заключен.
    Однако суд истолковал положения письма о намерениях как обязательные на основании того, что материальные условия сотрудничества сторон были согласованы во время подписания письма о намерениях и в дальнейшем на основании переписки сторон. Кроме того, в письме о намерениях не было указано, что условия сотрудничества будут регулироваться каким-либо иным контрактом. Письмо о намерениях также содержало фразу о его недействительности при определенных обстоятельствах, что показывает намерения сторон сделать письмо о намерениях обязательным.
    В другом деле, рассмотренном в США, суд вынес решение, что протокол о намерениях является необязательным документом.
    В деле Richie Co. LLP vs. Lyndon Insurance Group, Inc. суд трактовал нормы права штата Миннесота. В соответствии с материалами этого дела две стороны подписали документ, который говорил о том, что в будущем стороны собираются подписать договор об оказании услуг. Договор об оказании услуг так и не был подписан. Одна из сторон подала иск о том, что вторая сторона нарушила первоначальный документ, так как вторая сторона не подписала договор об оказании услуг, как было оговорено в первоначальном договоре.
    Суд по материалам этого дела отметил, что первоначально подписанный документ не является обязательным, так как стороны указали, что он не является окончательным и отдельный договор оказания услуг будет подписан в будущем. Кроме того, в первоначальном документе не были согласованы существенные условия взаимоотношений сторон, поэтому суд рассматривал первоначальный документ как просто итоги переговоров сторон на определенной стадии и в качестве необязательного протокола о намерениях.
    В недавнем решении по делу Vacold LLC v. Cerami суд указал, что письмо о намерениях может обязывать стороны. Суд рассматривал текст самого документа, иные документы, которые были подписаны сторонами, частичное исполнение какой-либо стороной своего обязательства по письму о намерениях, наличие согласованных существенных условий и иное.
    Таким образом, сегодня в судебной практике американских судов существуют решения, которые признают за протоколом о намерениях его обязательный характер, и наоборот.
    Что должно приниматься во внимание сторонами, когда они подписывают протокол о намерениях или равнозначный ему документ по праву какого-либо штата США?
    Важно, чтобы стороны при подписании документа указывали силу этого документа, так как неуказание может влечь неправильную интерпретацию этого документа какой-либо одной из сторон. Соответственно, одна сторона не будет считать себя обязанной выполнять протокол о намерениях, а другая сторона будет считать выполнение протокола о намерениях обязательным. Проигравшими в этом случае будут обе стороны, так как одна из сторон должна будет выплатить другой стороне компенсацию за неисполнение своих обязанностей, а расходы второй стороны, выигравшей судебный процесс, на суд и юристов также могут быть значительными.
    Сила документа может быть как прямо указана в протоколе о намерениях, так и косвенно следовать из формулировок протокола о намерениях.
    При рассмотрении вопросов об обязательности или необязательности протокола о намерениях суды могут в том числе принимать во внимание следующее:
    о чем стороны договорились и что прописали в протоколе о намерениях;
    было ли частичное исполнение обязательств сторон по протоколу о намерениях;
    были ли согласованы существенные условия или они еще должны быть согласованы;
    иное.
    Например, неуказание всех существенных условий отношений сторон или указание, что все отношения сторон будут регулироваться отдельным контрактом, может быть расценено как необязательность протокола о намерениях.

    Протокол о намерениях в Великобритании

    В Великобритании в сложных сделках протокол о намерениях играет важную роль, так как позволяет установить основы взаимоотношения сторон в условиях необходимости срочно приступить к работе или оказанию услуг и требующегося значительного времени для подготовки формального договора.
    При своем появлении протокол о намерениях подразумевался как документ, не носящий обязательный характер.
    Так, в деле Turriff Construction Limited v Regalia Knitting Mills Limited было указано, что письмо о намерениях является письменным подтверждением намерения сторон заключить контракт в будущем. За исключением ограниченных случаев, такое письмо не имеет обязательного характера.
    Однако со временем природа протокола о намерениях претерпела определенную эволюцию, и в настоящий момент в Великобритании протокол о намерениях может носить как обязательный, так и необязательный характер.
    Обязательность или необязательность протокола о намерениях определяется с учетом обстоятельств, при которых он был заключен, содержания протокола о намерениях и намерений сторон.
    Например, указание в протоколе о намерениях, что в будущем будет заключен договор, регулирующий взаимоотношения сторон, часто является подтверждением, что протокол о намерениях не имеет обязательного характера.
    Однако если стороны своими действиями, например, путем выполнения работ до заключения основного договора, по сути, считают, что обязательные отношения между сторонами возникли, то суд признает отношения между сторонами как имеющие обязательный характер (см., например, недавнее судебное решение по делу RTS Flexible Systems Ltd v Molkerei Alois Muller Gmbh & Company KG (UK Production) UKSC 14 (10 March 2010)).

    Протокол о намерениях в России

    В России, как и в других юрисдикциях, юридическая сила протокола о намерениях зависит от содержания этого документа.
    Если протокол о намерениях содержит существенные положения какого-либо договора и из него следует, что он имеет обязательный характер, такое обязательство будет рассматриваться как подлежащее к исполнению.
    Если же, например, указаны только намерения сторон и не установлены существенные условия, а также последствия нарушения положений протокола о намерениях, такой документ не будет иметь обязательной юридической силы.
    Необходимость исследования протокола о намерениях для определения, является ли этот документ обязательным или нет, была отмечена в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 августа 2000 г. по делу N А19-1597/00-13-9-Ф02-1671/00-С2.
    «Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что апелляционная инстанция при исследовании протоколов от 21 апреля 1997 г. и от 23 апреля 1997 г. N 92 не рассматривала и не дала соответствующей правовой оценки следующим обстоятельствам. Является ли протокол о намерениях от 21 апреля 1997 г. договором в смысле положений статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникают ли из протокола права и обязанности для его участников? Кем подписан протокол о намерениях, каковы полномочия лиц, подписавших протокол?»
    В качестве примера, когда судебная практика признавала протокол о намерении действительным договором, можно привести Постановление ФАС Центрального округа от 18 августа 2000 г. по делу N А62-994/2000.
    «В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
    В силу ст. 431 ГК РФ условия вышеуказанного договора подтверждают вывод судов о том, что протокол о намерении, подписанный сторонами, есть предварительный договор».
    Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 мая 2009 г. N Ф03-1907/2009 также является примером, когда судебная практика признавала протокол о намерении действительным договором.
    «Между ОАО «Корфовский каменный карьер» (покупатель) и участниками ООО «Вяземский кирпичный завод» Р.А. Баграмяном, М.С. Козаком, Н.А. Дробязко подписан протокол от 3 апреля 2007 г. о намерениях, по условиям которого участники намерены в срок не позднее 1 июня 2007 г. передать ОАО «Корфовский каменный карьер» 100% доли в уставном каптале ООО «Вяземский кирпичный завод», а покупатель — их оплатить до указанного срока.
    Сумма сделки составила 50000000 руб. (п. 1.3 протокола), из которых 40000000 руб. до 1 июня 2007 г. покупатель намерен был оплатить: 15000000 руб. — наличными, 25000000 руб. — безналичным путем, а остальные 10000000 руб. не позднее 1 июля 2007 г.
    В пункте 2.8 протокола предусмотрено, что покупатель обязан оплатить участникам ООО «Вяземский кирпичный завод» задаток в размере 5000000 руб. наличными в срок не позднее семи календарных дней с момента подписания настоящего протокола. Сумма задатка засчитывается в счет выкупных платежей за доли.
    Согласно приложениям N 2, 3 к указанному протоколу участники общества 10 апреля 2007 г. получили от ОАО «Корфовский каменный карьер» задаток в сумме 5000000 руб. и 30 мая 2007 г. в счет частичной оплаты долей 10000000 руб.
    …Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд, давая толкование условиям указанного протокола от 3 апреля 2007 г. в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, анализируя последующее поведение сторон и исследуя представленные доказательства по делу с учетом положений ст. 71 АПК РФ, установил, что между сторонами сложились обязательственные правоотношения в отношении продажи спорной доли в уставном капитале ООО «Вяземский кирпичный завод».
    В качестве примера, когда судебная практика не признавала протокол о намерении действительным договором, можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 октября 2002 г. по делу N Ф04/3976-1198/ А27-2002.
    «Давая правовую оценку протоколу о намерениях между ООО «Стратим» и ГУП «КАПК» от 5 октября 2000 г., судебные инстанции обоснованно руководствовались § 1, 2 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающими основные положения о договорах купли-продажи и отдельном их виде — договоре поставки, существенными условиями для которого являются условия о цене, его количестве и сроке поставки.
    Поскольку протокол о намерениях от 5 октября 2000 г. не содержит существенных условий договора поставки, суд правомерно признал его незаключенным».
    Или Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2001 г. по делу N 2015.
    «Ссылка на протокол намерений не может быть принята во внимание, так как он не порождает каких-либо обязательств у сторон, подписавших его, а кроме того, в п. 11.2 контракта от 9 марта 1999 г. указано, что после его подписания все предыдущие переговоры и переписка, связанная с ним, теряют силу».
    Согласно Постановлению Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2009 г. N 09АП-1729/2009-АК:
    «Ссылки заявителя жалобы на необходимость оценки судом протокола о намерениях от 28 ноября 2005 г. являются необоснованными, так как такое понятие, как «протокол о намерениях» законодательством не предусмотрено.
    Протокол о намерениях от 28 ноября 2005 г. не является ни договором в смысле ст. 420 ГК РФ, ни предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ».
    Если протокол о намерениях имеет обязательную силу, его положения должны исполняться сторонами. Неисполнение его положений влечет применение санкций к нарушившей стороне.
    Если протокол о намерениях не является обязательным, договор считается незаключенным и, соответственно, применяются последствия незаключенного договора — возврат перечисленных денежных средств, отказ в уплате убытков и т.д.
    Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 сентября 2004 г. по делу N А33-11985/03-С2-Ф02-3969/04-С2 было отмечено, что:
    «Денежные средства, перечисленные третьему лицу во исполнение несуществующего обязательства, подлежат возврату стороной по данному договору».

    ***

    Таким образом, протокол о намерениях может иметь как обязательный, так и необязательный характер в зависимости от условий, содержащихся в этом документе, намерений и поведения сторон.

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Международное частное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры нередкое решение, принимаемое сторонами при возникновении проблемных вопросов и взаимных претензий. В нашей статье мы рассмотрим, по каким причинам и основаниям может быть расторгнут договор, каков порядок его расторжения и финансовые последствия для сторон.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор при заключении сделки выражает намерение сторон ее заключить и связывает продавца и покупателя определенными правами и обязанностями по отношению друг к другу.

Правила оформления такого договора регламентируются статьей 429 ГК РФ. Он составляется обязательно в письменной форме и должен содержать основные условия сделки, обязательства сторон и срок подписания основного договора. Условие о внесении предоплаты по сделке также может быть отражено в данном документе.

Заключать преддоговор не обязательно, если есть возможность заключить сразу основной договор и нет необходимости в подготовительных процедурах. Он не регистрируется в государственных органах, но может быть нотариально заверен по желанию или в случаях, предусмотренных законодательством (когда нотариального заверения требует основной договор).

Отмена договоренностей между участниками в свою очередь тоже должна быть оформлена письменно.

По каким причинам договор может быть расторгнут?

Причины расторжения предварительных договоренностей могут быть разными и выразить свои претензии вправе любая из сторон. Как правило, это могут быть следующие случаи:

  • одной из сторон не выполнены предусмотренные до подписания основного договора действия в установленный срок (например, продавцом не подготовлены документы для продажи квартиры, покупателем не подана заявка на получение ипотечного кредита);
  • выявление существенных дефектов приобретаемой квартиры;
  • мошеннические действия со стороны продавца (например, предоставление поддельных документов);
  • отказ стороны в совершении сделки (выбор наиболее подходящего варианта, увеличение цены продавцом);
  • обстоятельства, не зависящие от воли сторон (отказ банка в предоставлении заемных средств, утрата жилого помещения в результате пожара);

Если до истечения срока действия договора (когда срок не установлен, то в течение года) ни одна из сторон не предприняла действий для совершения сделки, то он автоматически прекращает свое действие.

Основания расторжения договора предварительного договора

Законные основания расторжения преддоговора для продавца и покупателя регламентированы статьями 450, 451 ГК РФ, в которых изложены объективные причины инициации этой процедуры.

По обоюдному решению сторон

Расторжение по согласию участников является наиболее простым вариантом для сторон и не предполагает обращение в судебные органы. Вопрос решается мирно, путем подписания соглашения. В этом случае не предполагается виновное действие какой-либо стороны. По взаимному решению стороны могут прекратить сделку если возникли непредвиденные обстоятельства (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

По инициативе одной из сторон

Если у инициатора не будет веских причин для расторжения, то второй участник может отказаться расторгать преддоговор и заявить требование о понуждении к заключению сделки и подписанию договора купли-продажи.

Если расторжения договора желает только одна сторона (статья 450.1 ГК РФ), то скорее всего избежать судебного процесса не удастся и основанием для расторжения договора будет решение суда.

В судебном порядке

Когда все возможности решить вопрос мирным путем не дали результатов, то остается только один выход – идти в суд (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). В суде истец должен доказать свою позицию, и то, что причины расторжения сделки являются вескими, а также подтвердить попытки решения конфликта в досудебном порядке (направление второй стороне официального уведомления о расторжении).

Помимо требований о расторжении предварительного договора и взыскании средств задатка, истец может заявить требование о взыскании понесенных убытков и судебных издержек. Минусом данного способа является то, что судебный процесс может длиться до полугода и обе стороны станут заложниками ситуации.

Образец искового заявления:

Не стоит забывать, что при подаче искового заявление истцу необходимо оплатить государственную пошлину. Если заявленные требования будут только о расторжении договора, то сумма для оплаты составить 300 рублей. По иску о возврате уплаченной суммы предоплаты госпошлина будет зависеть от размера этой суммы и исчисляться следующим образом:

Передача в качестве предоплаты большой суммы всегда несет риск для покупателя, поэтому необходимо уделить особое внимание разделу предварительного договора об условиях его расторжения.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

В первую очередь необходимо внимательно изучить имеющиеся в договоре условия его расторжения, а также те обязательства, которые стороны должны были исполнить в период его действия.

Если нарушение условий договора налицо, то пострадавшей стороне нужно правильно сформулировать причину, по которой он хочет прекратить правоотношения с другой стороной. Эта формулировка станет основой для дальнейшего составления документов досудебного и судебного урегулирования.

Направление уведомления (претензии)

Уведомление должно быть в письменной форме. Это единственное требование, которое к нему предъявляется. В тексте уведомления можно указать следующее:

  • ФИО и адрес получателя и отправителя;
  • наименование документа;
  • реквизиты и предмет заключенного ПДКП;
  • обоснованные причины расторжения;
  • требование о возврате внесенной предоплаты;
  • дата и подпись участника сделки.

Претензия отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если вторая сторона не пойдет навстречу, то при обращении в суд копии направленных документов и уведомление о вручении будут являться в суде доказательством попытки досудебного решения конфликта.

Образец уведомления:

Соглашение о расторжении

Когда у сторон нет претензий друг к другу, они готовы расторгнуть договор и продавец не возражает вернуть полученную предоплату, между участниками сделки заключается соглашение о расторжении договора. Заверять его у нотариуса нужно будет только в том случае, если сам преддоговор прошел эту процедуру.

Соглашение включает в себя следующее:

  • дата и место его заключения;
  • информация о продавце и покупателе;
  • реквизиты расторгаемого документа;
  • данные об объекте недвижимости, который являлся предметом договора;
  • дата, с которой договор будет считаться расторгнутым;
  • информация о возврате предоплаты и отсутствии у сторон взаимных претензий;
  • количество экземпляров соглашения;
  • подписи сторон и их расшифровки.

В соглашении стороны могут изложить все условия расторжения документа, о которых они договорились. Обычно все возвращается в изначальное состояние без финансовых потерь для сторон.

Образец соглашения:

Возврат задатка или аванса

Вопрос возврата предоплаты при расторжении намерений заключить сделку будет принципиально зависеть от того в каком качестве она была передана продавцу.

Если вносился задаток и договор содержит прямое указание на это, то сумма задатка или останется у продавца, если в срыве договоренностей виноват покупатель, или будет возвращена в двойном размере, если усматриваются виновные действия продавца (статья 381 ГК РФ).

Когда в договоре прописаны конкретные условия возврата задатка, то они и будут действовать при расторжении. Возврат задатка, как и его изначальная передача продавцу, оформляется распиской.

При оформлении предоплаты в виде аванса вся сумма при расторжении возвращается покупателю. Кто инициировал расторжение сделки в этом случае не имеет значения.

Особенности расторжения предварительного договора

Расторжение предварительного договора при некоторых видах сделок имеет свои нюансы, которые должны быть учтены при его составлении сторонами.

При покупке с обременением по ипотеке

Покупка квартиры, имеющей обременение по ипотеке, несет риск в первую очередь для покупателя, так как в большинстве случаев долг продавца по ипотечному кредиту оплачивается его деньгами. Необходимая сумма оформляется как предоплата по предварительному договору.

В этом случае условия расторжения договора и порядок возврата средств должны быть продуманы и изложены особенно тщательно. Сумма предоплаты по таким сделкам может достигать 1 млн. руб. и возврат ее в судебном порядке предполагает серьезные судебные издержки.

При покупке в ипотеку

Заключение предварительного договора при обращении покупателя за ипотечным кредитом в банк является обязательным условием, которое предъявляет кредитная организация. Но одобрение заявки покупателя банком гарантировать невозможно.

В случае ипотечных сделок рекомендуем указывать срок действия преддоговора с некоторым запасом или возможностью продления. Это даст возможность покупателю обратиться в другие кредитные организации.

В условиях расторжения нужно в обязательном порядке указывать возможность вернуть предоплату в случае отказа банка выдать заем.

При покупке доли в квартире или квартиры у нескольких собственников

При покупке доли в жилом помещении покупатель должен обратить внимание на то, что другие собственники письменно выражают свой отказ от права преимущественной покупки. Отсутствие таких отказов неизбежно повлечет расторжение предварительного договора.

Если квартира находится в долевой собственности, то в предварительном договоре должны фигурировать все собственники, либо на одного из них оформлена доверенность. Преддоговор при сделке с долевой собственностью заверяется у нотариуса. Расторжение договора также совершается через нотариальное заверение соглашения.

Заключение Эксперта

Подведем итоги и отметим следующее:

  1. Предварительный договор обязывает стороны заключить сделку.
  2. Причины расторжения договора должны быть объективными.
  3. Любая из сторон может инициировать процесс расторжения предварительного договора.
  4. При расторжении по обоюдному решению сторон составляется соглашение.
  5. Одностороннее желание расторгнуть договор влечет судебный порядок решения вопроса.

Заключая предварительный договор стороны закладывают основу будущей сделки, но зачастую обстоятельства вынуждают расторгнуть достигнутые договоренности. Если вы не знаете, как правильно расторгнуть заключенный договор или какие изначально прописать условия, чтобы его расторжение имело минимум негативных последствий, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу нашего сайта.

Ответы юриста на частые вопросы

Заключила предварительный договор купли-продажи квартиры, но разочаровалась в выборе. Как можно теперь расторгнуть данный договор? Вернут ли мне задаток?

Если вторая сторона будет согласна расторгнуть договор и вернуть вам задаток, то вы просто составляете соглашение о расторжении договора и в нем прописываете порядок возвращения вам внесенных в виде задатка денежных средств. Если же это будет только ваше желание, то расторжение договора возможно только в судебном порядке. Но вам нужно будет доказать, что основания для его расторжения являются существенными. Учитывая, что инициатором расторжения являетесь вы, то продавец вправе не возвращать вам сумму задатка.

Мы планировали купить квартиру, заключили предварительный договор купли-продажи. В последствии обе стороны решили отказаться от сделки. Продавец согласен отдать задаток. Каким документом можно подтвердить расторжение предварительного договора?

Если в заключенном вами предварительном договоре указан срок заключения основного договора, и вы до этого срока его не заключите то предварительный договор автоматически прекратит свое действие. Если прекратить действие договора нужно досрочно и стороны не имеют взаимных претензий, то вы с продавцом подписываете соглашение, и он возвращает вам задаток.

Я продавец. С покупателем мы заключили предварительный договор купли-продажи с прописанными условиями о том, что в случае нарушений условий договора со стороны покупателя, он обязан будет оплатить штраф. Покупатель выплатил только задаток и небольшую сумму от стоимости квартиры. После этого деньги не выплачивал. Сроки заключения основного договора прошли. Могу ли я вернуть деньги покупателю с удержанием суммы задатка плюс штраф за нарушение условий договора?

Если до истечения срока договора сделка не состоялась, то предварительный договор утрачивает свою силу и прекращает действовать. Вы можете оставить оговоренную сумму задатка и сумму штрафных санкций, если такие условия действительно были указаны заключенным договором.

При заключении предварительного договора с продавцом мы передали задаток. В договоре также указали срок действия договора, но не указали условия расторжения. Только в расписке указано, что продавец вернет задаток, если мы не сможем оформить ипотечный кредит. В банке получили отказ без объяснения причин. Срок договора истекает через две недели. Нужно ли принимать дополнительные действия для его расторжения? Можно ли нам рассчитывать на возврат задатка?

Если вы можете ждать две недели, то дополнительных мер принимать не нужно. Так как основной договор не будет заключен не по вашей вине, вы можете рассчитывать на возврат задатка, даже если это условие не прописано в договоре. Расписка также подтверждает факт передачи задатка и указанные в ней условия его возвращения. Однако желательно получить письменный отказ банка и направить его продавцу с просьбой вернуть сумму задатка.

Мной был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры. Задаток я выплатил. После подписания договора, у меня возникли личные обстоятельства, и я не хочу в связи с ними покупать квартиру. Согласен отказаться от задатка. Срок заключения основного договора скоро истекает. Есть ли необходимость письменно уведомлять продавца о моем нежелании покупать квартиру? Не может ли продавец принудить меня к исполнению условий договора?

Если никто из вас до окончания срока договора не выйдет с предложением заключить сделку, действие предварительного договора прекратится. Но если вы получите от продавца предложение заключить основной договор и откажетесь от его подписания, то в соответствии со статьей 429 ГК РФ продавец вправе заявить требование о понуждении вас к заключению основного договора.

Этот материал был изменён 31.03.2020 22:02

Между тем в силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Объект строительства – жилой комплекс – был построен и введен в эксплуатацию. Кадастровый паспорт спорной квартиры, расположенной в указанном доме, изготовлен.

Все обязательства, предусмотренные заключенным предварительным договором, К. были выполнены.

Согласно дополнительному соглашению к договору соинвестирования спорная квартира по результатам строительства и инвестиционной деятельности подлежала передаче ответчику, который принял на себя обязательство передать ее истцу. Финансовые обязательства общества по договору соинвестирования выполнены, что подтверждено соответствующим актом.

Обществом К. выдан временный ордер на право доступа в жилое помещение, ею с ТСЖ заключен договор управления.

Спорная квартира передана К. по акту приема-передачи.

Право К. на получение в собственность указанной квартиры никем не оспаривалось, иными лицами права на нее не заявлялись, иск признан ответчиком.

Указывая на невозможность принятия признания иска обществом, суд счел, что оно противоречит закону, поскольку ответчик не приобрел право на продажу квартиры. При этом суд не установил, кто данное право имеет, являясь собственником имущества. Право общества продать К. квартиру никем не оспаривалось.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).