Восстановительная стоимость

Законодательство по бухгалтерскому учету предусматривает возможность регулярной переоценки стоимости основных средств, чтобы учитывать изменение их рыночной стоимости (прежде всего, инфляции). Стоимость после такой переоценки именуется восстановительной.  

Термин "восстановительная стоимость" на английском языке — recoverable amount.

Комментарий

Возможность проведения переоценки установлена как для основных средств, так и для нематериальных активов (п. 15 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н, п. 16 – 22 Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007)", утв. Приказ Минфина РФ от 27.12.2007 N 153н).

При этом термин «восстановительная стоимость» применяется в Положении по бухгалтерскому учету "Учет основных средств", но не упоминается в Положении по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов". В последнем документе, вместо термина «восстановительная стоимость» применяется «текущая рыночная стоимость», с близким значением.  

Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н уточняют пунктом 43:

Для целей настоящих Методических указаний под текущей (восстановительной) стоимостью объектов основных средств понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы: данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Определение восстановительной стоимости проводится, как правило, с привлечением оценщиков, которые и проводят переоценку основных средств или нематериальных активов с целью учета их рыночной стоимости (с учетом износа).

Как правило, основная цель проведения переоценки — увеличить основных средств и нематериальных активов, что приводит к улучшению финансовых показателей в бухгалтерской отчетности (это делает компанию более привлекательной для инвесторов). Улучшение показателей происходит потому, что, как правило, рыночная стоимость основных средств и нематериальных активов, со временем растет (вследствие инфляции). Проведение переоценки таких активов позволяет увеличить их стоимость в бухгалтерской отчетности до рыночной (с учетом износа), с одновременным увеличением капитала организации.  

В то же время, в результате переоценки, стоимость основных средств может и снизиться.

Пример

По данным оценщика, восстановительная стоимость оборудования, первоначальной стоимостью 100 тыс. рублей (остаточной стоимостью 50 тыс. рублей), составляет на дату переоценки 150 тыс. рублей. Износ оборудования 50%.

По результатам переоценки оборудование принимается к учету:

По восстановительной стоимости 150 тыс. рублей

Сумма амортизации 75 тыс. рублей

Остаточная стоимость 75 тыс. рублей. 

Правила отражения в бухгалтерском учете результатов переоценки указаны в п. 15 ПБУ 6.

Восстановительная стоимость по налогу на прибыль

Для налога на прибыль, с 1 января 2002 года результаты переоценки не учитываются – то есть, для бухгалтерского учета переоценка производится и отражается в бухгалтерской отчетности, но для начисления амортизации в целях определения налога на прибыль принимается первоначальная стоимость (без учета переоценок).

Такие правила установлены главой 25 Налогового кодекса России «Налог на прибыль организаций». Результаты переоценок проведенных после 1 января 2002 года (дата вступления в силу главы 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса) не учитываются для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса). Это означает, что для целей бухгалтерского учета, проведенные после этой даты переоценки увеличивают (уменьшают)  восстановительную стоимость основных средств, а для налога на прибыль восстановительная стоимость остается неизменной.  

Пример

На 1 января 2012 года проведена переоценка объекта основных средств. Восстановительная стоимость  объекта до переоценки была 100 тыс. рублей, после переоценки – 120 тыс. рублей.

Для бухгалтерского учета с 1 января 2012 года будет применяться восстановительная стоимость объекта 120 тыс. рублей, а для налога на прибыль она останется прежней – 100 тыс. рублей.

Последняя переоценка, результаты которой разрешалось учесть для налога на прибыль, проводилась на 1 января 2002 года. Для этой переоценки были введены специальные нормы в Налоговый кодекс. Так, указывается, что восстановительная стоимость амортизируемых основных средств, приобретенных (созданных) до 1 января 2002 года (дата вступления в силу главы 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса), определяется как их первоначальная стоимость с учетом проведенных переоценок до 1 января 2002 года.

Также указывается (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса), что переоценка основных средств, осуществленная по решению налогоплательщика по состоянию на 1 января 2002 года принимается в целях налогообложения в размере, не превышающем 30 процентов от восстановительной стоимости соответствующих объектов основных средств, отраженных в бухгалтерском учете налогоплательщика по состоянию на 1 января 2001 года (с учетом переоценки по состоянию на 1 января 2001 года).

Ограничение в 30% от стоимости было введено задним числом с 1 января 2002 года федеральным законом от 24.07.2002 N 110-ФЗ. Налогоплательщики пытались оспорить применение этого ограничения в 2002 году, со ссылкой на то, что акты законодательства о налогах и сборах, ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют (ст. 5 Налогового кодекса).

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ

Но вопрос разрешился не в пользу налогоплательщиков (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98).

Восстановительная стоимость для налога на имущество

Для налога на имущество организаций результаты переоценки принимаются, так как в соответствии со ст. 374 Налогового кодекса России объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Некоторые категории имущества облагаются налогом от кадастровой стоимости. В этом случае, восстановительная стоимость не влияет на налогообложение.

Нормативные акты по теме

— Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н

— Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н

— Положение по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007)", утв. Приказ Минфина РФ от 27.12.2007 N 153н

— Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 38 "Нематериальные активы"

— IAS 16 Accounting for Property, Plant and Equipment (учет по МСФО)

Дополнительно

Переоценка основных средств (нематериальных активов)

Материалы по теме "Основное средство"

Определение восстановительной стоимости.

Известны четыре основные метода определения стоимости воспроизводства (замещения):

· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) –скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м² , м³, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта

Св = (С69 + SПi69) ´ Ос ´ Км ´ К84 ´ Кn ´ Кз ´ Кндс (1)

где Св — полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

С69 — удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;

Пi69 — i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;

Ос — строительный объем, м³;

Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;

K84 — комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,

Kn — региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.

Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

· Поэлементный метод расчета – метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);

· Сметный способ расчета – составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);

· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.

2.2. Оценка износа.

Оценка износа. Износ — это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Устранимый износ –это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим жизненный цикл здания.

Рисунок 2 — Жизненный цикл зданий

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования , модернизации или изменения условий;

**Может быть больше, чем фактический возраст здания.

Срок экономической жизни (ЭЖ)– отрезок времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни (ФЖ)– период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик.

Физический износ — это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Восстановительная стоимость основных средств

Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· “сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ или экономический износ вызывается внешними по отношению к объекту оценки факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями.

В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

o Метод непосредственного осмотра – накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;

o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом методе не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;

o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки.

И = (ЭВ : ФЖ)·100 = · 100 , %

И = · 100 , %

o Метод капитализации потерь в арендной плате – применяется для оценки функционального и внешнего износа

o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:

РС = РСзу + (ВСу – И), где

РСзу — рыночная стоимость земельного участка;

ВСу — восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания);

И – общий накопленный износ улучшений.

Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 771;

Восстановительная стоимость (текущая стоимость)

Определение восстановительной стоимости.

Известны четыре основные метода определения стоимости воспроизводства (замещения):

· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) –скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м² , м³, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта

Св = (С69 + SПi69) ´ Ос ´ Км ´ К84 ´ Кn ´ Кз ´ Кндс (1)

где Св — полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

С69 — удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;

Пi69 — i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;

Ос — строительный объем, м³;

Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;

K84 — комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,

Kn — региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.

Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

· Поэлементный метод расчета – метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);

· Сметный способ расчета – составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);

· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.

2.2. Оценка износа.

Оценка износа. Износ — это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Устранимый износ –это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим жизненный цикл здания.

Рисунок 2 — Жизненный цикл зданий

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования , модернизации или изменения условий;

**Может быть больше, чем фактический возраст здания.

Срок экономической жизни (ЭЖ)– отрезок времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни (ФЖ)– период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.).

Виды оценки: первоначальная, восстановительная, остаточная

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик.

Физический износ — это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· “сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ или экономический износ вызывается внешними по отношению к объекту оценки факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями. В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

o Метод непосредственного осмотра – накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;

o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом методе не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;

o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки.

И = (ЭВ : ФЖ)·100 = · 100 , %

И = · 100 , %

o Метод капитализации потерь в арендной плате – применяется для оценки функционального и внешнего износа

o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:

РС = РСзу + (ВСу – И), где

РСзу — рыночная стоимость земельного участка;

ВСу — восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания);

И – общий накопленный износ улучшений.

Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 770;

Полная восстановительная стоимость— восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая
в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

Восстановительная стоимость(ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения . Выбор расчета указанных стоимостей зависит: от цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства— затраты на строительство
в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проектов.

Стоимость воспроизводства представляет собой смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Стоимость замещения— затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность
с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией .

Дата добавления: 2014-10-31; Просмотров: 1076; Нарушение авторских прав?;

Рекомендуемые страницы: