Восстановительная стоимость объекта недвижимости

Восстановительная стоимость (ВС) — рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) — восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Основной способ определениявосстановительной стоимости — на основе сметной стоимости строительства.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

1)Прямые затраты это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
— стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
— заработную плату рабочих;
— стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
— стоимость коммунальных услуг;
— стоимость доставки и хранения материалов и пр.

2)Косвенные затраты — это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
— стоимость инвестиций в землю;
— гонорары проектно-сметным организациям;
— маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
— расходы на финансирование за счет кредита;
— страхование всех рисков;
— налоговые платежи в течение строительства;
— расходы на освоение;

К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы — денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) — представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта

Существуют и применяются следующие 3 вида расчета полной восстановительной стоимости:

1) метод сравнительной единицы

2) метод разбивки по компонентам

3) метод расчета стоимости строительства

Метод сравнительной единицы — этот метод предполагает расчет строительства в сравнительной единицы аналогичного здания. В качестве таких сравнительных единиц применяются либо м², либо м³.

Источником выбора стоимости строительства сравнительной единицы являются

— УПСС (укрупненные показатели сметной стоимости)

— УСН (укрупненные сметные нормы)

— УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий).

Метод разбивки по компонентам – смысл содержания этого метода аналогично методу сравнительной единицы. Однако, оценщик не всегда может найти сравнительную единицу соответствующую объекту оценки. В этой ситуации он разбивает оцениваемую недвижимость на основные компоненты. Таковыми компонентами являются:

1) фундамент

2) стены

3) перекрытия

4) лестничные пролеты

5) лифтовые шахты

6) кровля

7) инженерная инфраструктура здания

Источником информации для каждого компонента могут служить различные справочники и издания. Это означает, что какому-то из компонентов оценщиком может быть применена вся совокупность поправочных коэффициентов, а к какому то вообще не применяться.

На практике существуют и иные варианты разбивки оцениваемого здания по компонентам. Таких варианта еще 2:

1) выделение субподрядных работ

2) разбивка по профилю работ

Смысл заключается в следующем: оцениваемые здания разбиваются либо по субподрядчикам, либо по профилю работ (кирпичная кладка, сантехнические работы, электротехнические работы и т.д.)

Метод расчета стоимости строительства – этот метод считается наиболее точным и наиболее соответствующим рынку. Ограниченность его применения обусловлена тем, что применяется он в основном к относительно недавно построенным зданиям. В основе данного метода лежит расчет так называемой сметной стоимости строительства. Базой для расчета этой стоимости является:

1) проект

2) действующие сметные нормы и расценки

3) отдельные решения государственных и контролирующих органов к объекту оценки

Основой применения данного метода является наличие всех 3х исходных компонентов. Отсутствие какого-либо из них вынуждает применить либо метод сравнительной единицы, либо разбивки объекта оценки по компонентам. Для определения сметной стоимости строительства на основе проектной документации составляется сметная документация, которая состоит из локальных и объектных смет. Локальные сметы это первичные сметные документы, составляемые на отдельные виды работ или на отдельный объект. Объектные сметы – это сметы, включающие в себя некую совокупность локальных смет, либо на часть объектов строящегося здания. Полная совокупность локальных и (или) объектных смет называется сводным сметным расчетом. В общем виде следует принимать или понимать, что полная восстановительная стоимость объекта оценки – это есть итог сводного сметного расчета. Сводный сметный расчет состоит из 12 глав, а именно:

1) подготовка территории строительства (расчистка территории от имеющихся насаждений, снос или перенос имеющихся каких-либо строений, расходы связанные с расселением проживающих на территории застройки жителей)

2) основные объекты строительства

3) объекты подсобного и обслуживающего назначения (временное ограждение, будки различного назначения, подкрановые пути и т.д.)

4) объекты транспортного хозяйства и связи

5) объекты энергетического хозяйства (электрообеспечение, водоподведение и канализация)

6) наружные сети о сооружения (вспомогательные магистрали и сооружения, позволяющие эксплуатировать в частности объекты энергохозяйства)

7) благоустройство территории строительства

8) временные здания и сооружения (объекты продолжительностью жизни равные периоду строительства и соответственно сносимые после окончания строительства)

9) прочие работы и затраты (расходы и затраты по объектам строительства не вошедшие в 8 предыдущих глав)

10) содержание дирекции застройщиком (расходы на содержание заказчика застройщика в период ведения строительства)

11) подготовка эксплуатационных кадров

12) расходы на проект и проведение изыскательских работ

Рыночный подход к оценке объектов недвижимости. Общий алгоритм и информационное обеспечение расчетов. Выбор единиц и элементов сравнения. Способ и техника корректировок. Приведение цен аналогов к оцениваемому объекту.

Рыночный (Cравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

  • принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
  • принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Этапы сравнительного подхода:

1) Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2) Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4) Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1) для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

1.1) цена за единицу площади участка:

1.2) квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;

1.3) «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

1.4) гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.5) цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.6) цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2) для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1) цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2.2) цена за единицу объема строения;

2.3) цена за квартиру или комнату;

2.4) цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

3) для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

15. Экономическое содержание, область применения и общий алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

— операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

— фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

— резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
— инвестиционной стоимости,поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
— рыночной стоимости.

Является ли обязательным проведение экспертной оценки для всех сделок купли-продажи недвижимости?

При совершении сделки купли-продажи установления рыночной стоимости недвижимости требует налоговое законодательство для правильного начисления суммы налога. Поэтому для физических лиц проведение оценки имущества при сделках с недвижимостью является обязательным. Исключением есть купля-продажа недвижимости между юридическими лицами, в этом случае проводить оценку не требуется.

Какой срок действия Отчета об экспертной оценке недвижимости?

Оценка объекта недвижимости, выполнена в целях налогообложения, не может превышать 6 месяцев.

Кто оплачивает экспертную оценку?

Стоимость услуги по оценке недвижимого имущества оплачивает заказчик оценки, который передает необходимые сведения и документы Субъекту оценочной деятельности (оценочной компании).

Кто имеет право быть заказчиком экспертной оценки недвижимого имущества?

Согласно Закона Украины «Об оценке имущества…», заказчиками экспертной оценки могут выступать исключительно:

  1. Владельцы. При заключении сделки купли-продажи недвижимости, заказать проведение оценки недвижимости имеет право только продавец, поскольку покупатель при осуществлении сделки не будет иметь прямого отношения к объекту оценки.
  2. Арендаторы или законные пользователи имущества на основании соответствующих документов. Арендаторы в таких случаях выступают заказчиками оценки на основании действующего договора аренды. Если между продавцом и покупателем заключен предварительный договор по этой сделке, покупатель также имеет право (но не обязан) заказать проведение оценки.
  3. Лица, действующие по поручению собственников или арендаторов. Чаще всего такими доверенными лицами выступают потенциальные арендаторы недвижимости, находящейся в государственной или коммунальной собственности.

Нужно ли проводить оценку, если купля-продажа недвижимости происходит между родственниками?

Нужно, если речь идет именно о продаже. А дареные недвижимости членам семьи первой степени родства облагается налогом по нулевой ставке. До этих членов семьи относят отца, мать, мужа, жену и детей (в том числе усыновленных).

Как лучше оформить переход собственности между родственниками через договор купли-продажи или дарения?

Для родственников лучше делать дарения. Это корректно отобразит данный процесс. Сделка купли-продажи производится, если есть споры с недвижимостью или действительно происходит продажа. Здесь стоит отметить, что вытребовать приобретенное имущество значительно труднее, чем полученное в дар, ведь оплаченный договор предоставляет большие гарантии лицу, которое приобрело объект недвижимости.

Нужно ли согласие всех собственников недвижимости, если один из них решил продать или подарить свою часть?

Согласие всех собственников нужно только при заключении договора купли-продажи одного из них. Обусловлено это тем, что совладельцы имеют право первого выкупа. Если речь идет о даровании имущества или передачи его через завещание, то необходимости в таком согласии нет.

Если покупка недвижимости проводится на первичном рынке и дом уже возведен, но застройщик еще не принял в собственность квартиры, которые он продает. Нужно ли в таком случае делать оценку недвижимости?

В данном случае оценка не является необходимой. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого объекта, а не с момента сдачи его в эксплуатацию. Пока недвижимость ни за кем не зарегистрирована, ее юридически нет как объекта недвижимости. В данной ситуации заключаются договора участия в фонде финансирования строительства, продажи имущественных прав и т.п., которые не требуют оценки и стоимость недвижимости является предметом договоренности.

Какими нормами регулируется деятельность оценщиков и оценка объектов недвижимости?

Процедура оценки имущества урегулирована указом Фонда государственного имущества Украины. Он предоставляет оценщикам соответствующий сертификат, позволяющий проводить оценку для целей совершения сделок с недвижимостью. Информацию о наличии у оценщика соответствующих документов и срок их действия можно проверить в реестре на сайте Фонда госимущества.

Также с июля 2018 начала действовать электронная база отчетов об оценке, в которую вносятся все отчеты. В этой базе Фонд государственного имущества пытается оказывать влияние на результаты оценки, осуществляя согласование отчетов. Поэтому, если есть подозрение на заниженную оценку, отчет может не пройти данное согласование.

Должна ли стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, обязательно соответствовать стоимости, которую установил оценщик?

Только продавец и покупатель определяет стоимость недвижимости. Цена, указанная в договоре, может быть меньше. При этом налог будет начисляться с суммы, которую занесено в оценку. Но если стоимость сделки, указана в договоре, является выше чем у оценщика в отчете, налог будет начисляться и уплачиваться с большей суммы.

Это вызвано тем, что в процессе налогообложения дохода от продажи объектов недвижимого имущества осуществляют сравнение цены и оценочной стоимости. Целью такого сравнения является установление базы на доход физического лица от продажи недвижимого имущества. То есть, если есть превышение цены, указанной в договоре купли-продажи, оценочная стоимость применяется в качестве базы налогообложения. Однако, оценка нужна для корректной уплаты налогов и никто не может ограничить людей в том, чтобы стоимость продажи недвижимости была договорная.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/»бизнес»/»элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке.

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

База данных «ЦИАН»: Продажа и аренда недвижимости

«Из рук в руки»: База данных по недвижимости

База объявлений о продаже квартир в Москве на «АВИТО».

2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

♦ К слову об оценке квартир ♦

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).
Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru () или SOB.ru ().

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска. То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

— Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

Следующим этапом производится сбор и анализ данных рынка. Оценщик собирает и обрабатывает всю необходимую информацию (уровень спроса на объект недвижимости; наличие возможных покупателей и конкурентов; параметры сопоставимых объектов; условия финансирования предполагаемой сделки и пр.). Если собранные данные окажутся неточны или неполны, оценщику будет трудно дать достоверное и обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.

Рынок должен изучаться достаточно широко — от рынка страны в целом, далее — региона, города и конкретного района, где находится объект недвижимости.

В анализе следует ориентироваться на тип оцениваемой недвижимости.

Анализ рынка можно разделить на два вида:
1) общий анализ;
2) специальный анализ.

В первом случае изучаются общие данные о рынке региона, города района, их влияние на стоимость объекта недвижимости. Во втором случае рассматривается информация, непосредственно связанная с оцениваемым объектом.

Весьма существенным является то, что весь анализ строится на информации, которую аналитик собирает и проверяет:

— на соответствие (в какой мере она соответствует действительности);
— своевременность (свежесть информации);
— точность и надежность (зависит от источника);
— возможность отражать основные тенденции.

1. Общий анализ рынка
Задачи, которые помогает решить общий анализ рынка:
— определиться с наиболее эффективным использованием объекта;
— обосновать экономическую заинтересованность в объекте недвижимости;
— определить наличие внешнего устаревания объекта недвижимости.

В ходе общего анализа:
— дается характеристика географического положения объекта;
— изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:
— социальные,
— экономические,
— политические и государственные,
— физические; а также
— прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование и стоимость объекта.
В общем анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются: «
— использование недвижимости;
— типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом;
— типы недвижимости, не пользующейся спросом;
— факторы, влияющие на целесообразное использование объекта;
— отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.

2. Специальный анализ рынка
Специальный анализ базируется на информации по району, микрорайону и связан непосредственно с определением стоимости объекта. В базе данных для этого анализа должна быть следующая информация:
— уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;
— цены на строительство;
— процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;
— продажи, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;
— количество предложений;
— уровень реализации объектов;
— степень недоиспользования;
— использование объектов до и после продажи.

Таким образом, в результате анализа получается полная картина социальной, экономической и политической ситуации вокруг оцениваемого объекта. Замыкаются связи «объект — среда».

Результаты анализа могут быть использованы как для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, так и для других целей, таких как:
— прогноз возможности реализации объекта;
— прогноз финансовой целесообразности проекта;
— прогноз НЭИ участка земли;
— оценка размеров кредита для финансирования проекта.

Кроме того, может быть различным уровень детализации анализа, требующийся конкретному заказчику. Например, иностранного инвестора больше интересует общий анализ, связанный с рынком страны, региона для принятия решения о целесообразности внедрения и работы на этом рынке. Российского бизнесмена в большей степени будет интересовать конкретная информация на уровне города, района, микрорайона, а также результаты специального анализа по сопоставимым объектам.

Основываясь на общем и специальном анализе рынка, аналитик рассчитывает стоимость объекта недвижимости методами трех основных подходов (затратного, доходного, сравнительного), каждый из которых базируется на той или иной совокупности оценочных принципов. Для затратного подхода требуется дополнительный расчет стоимости земли, который выполняется исходя из принципа её НЭИ, при оценке рыночной стоимости недвижимости.

Полученные применением различных подходов значения стоимо-‘ сти объекта недвижимости ранжируются, «взвешиваются» на основе сформированной оценщиком системы критериев, для того чтобы прийти к итоговому значению оцениваемой стоимости. Окончательный результат согласовывается с заказчиком, и, наконец, отчет об оценке передается заказчику.