Выкуп нежилых помещений

При отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости, но с оплатой в рассрочку. Закон предусматривает безусловно льготные правила приобретения арендуемого имущества, поскольку дает право оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой может достигать пяти лет.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества представителям малого и среднего предпринимательства необходимо соответствовать следующим условиям:

1. Являться субъектом малого и среднего предпринимательства;

2. Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

3. Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4. Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.*

5. Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества площадью до 1000 кв. метров принимает уполномоченный орган — Департамент городского имущества города Москвы. Правительство Москвы вправе принять решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества площадью свыше 1000 кв. метров.

Субъект малого предпринимательства заявил в Департамент городского имущества (ДГИ) о намерении выкупить арендуемое помещение. Почти через два года департамент предложил выкупить помещение, но не предоставил оценки стоимости помещения. Поскольку срок подписание договора заканчивался, департамент «посоветовал» подписать договор с протоколом разногласий, не заявляя об их сути. Так и не дав возможности ознакомиться с оценочным заключением, департамент отказал в заключении договора, сославшись на несогласие с новыми условиями.

Поскольку истец подписал договор и не предложил новых условий, то фактически договор был заключен. Фактически же права истца были нарушены тем, что все экземпляры подписанного договора удерживались ДГИ, уклоняющимся от регистрации перехода права собственности. Права истца на выкуп (приватизацию) арендуемого помещения были восстановлены при помощи искового заявления в арбитражный суд о регистрации перехода права собственности.

«И» (далее — Истец) является арендатором нежилого помещения общей площадью 64,5 кв.м., расположенного по адресу: 103062, г. Москва, ул. Покровка, д.**, стр. *, этаж *, помещение **, комнаты **, **, ** (далее – «нежилое помещение», «Помещение»). Арендодателем помещения является город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы (далее — Ответчик).
** ноября 2013 года Истец обратился к Ответчику с запросом № *** о предоставлении ему государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».
** сентября 2014 года (через год) Ответчик направил Истцу письмом № *** подписанный Ответчиком проект договора купли-продажи.

* октября 2014 года Истец передал Ответчику подписанный договор, что подтверждается письмом от № *** с отметкой Ответчика о получении. К подписанному договору ошибочно был приложен протокол разногласий, не содержащий в своем тексте условий, отличных от условий подписанного договора. Также в письме от **.10.2014 г. Истец попросил Ответчика дать возможность ознакомиться с документами, обосновывающими указанную в договоре стоимость помещения.
Таким образом, Истец в установленный п.4 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – ФЗ № 159) совершил действия по заключению договора купли-продажи помещения.

* ноября 2014 года Ответчик принял решение об отказе в предоставлении государственной услуги. Данное решение было оформлено письмом Ответчика № ***. Отказ мотивирован тем, что, по мнению Ответчика, Истцом не был подписан договор по причине несогласия с ценой, а Ответчик не принял иных условий.
В нарушение 30-ти дневного срока, установленного п. 2 ст. 445 ГК РФ, Ответчик не направил Истцу Письмо от 7 ноября 2014 года. Данное письмо было получено представителем Истца только после обращения в Департамент в январе 2014 года.

** января 2015 года Истец направил Ответчику письмо № ***, в котором указал на ошибочность вывода о неподписанности договора и подтвердил намерение выкупить объект на условиях, предложенных Ответчиком.
Согласованность условий и отсутствие спора обусловлены возвратом Ответчику в установленный срок подписанного сторонами договора в первоначальной редакции. Протокол разногласий бы ошибочно направлен Ответчику, не содержал иных условий и не мог породить правовых последствий оферты.
Техническая ошибка была допущена Истцом до получения устных консультаций от сотрудников Ответчика о стоимости выкупаемого имущества и о документах, на основании которых эта стоимость была рассчитана.

После получения консультации от руководителя Ответчика, указавшего на невозможность регистрации перехода права собственности по договору с протоколом разногласий, **января 2015 года Истец повторно направил три экземпляра договора купли-продажи с сопроводительным письмом № ***.

** января 2015 года Ответчик направил Истцу письмо о прекращении работы по предоставлению государственной услуги № ***. Ответчик указал, что причиной прекращения является несогласованность им протокола разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Истец не согласен с доводами Ответчика по следующим основаниям:

• Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность следует из ст. 3 ФЗ № 159. Условия приобретения, указанные в данной статье, были соблюдены. Истец заявил о намерении реализовать данное ему право.
• Ответчиком нарушен 2-х месячный срок предоставления Истцу проекта договора купли-продажи, установленный ст. 9 ФЗ № 159.
• Истцом в установленный срок подписан договор купли-продажи на условиях, предложенных Ответчиком.
• Несогласованность Ответчиком протокола разногласий не может являться основанием для отказа Истцу в предоставлении преимущественного права, поскольку Истец не предлагал Ответчику заключить договор на иных условиях.
• Действия истца по направлению Ответчика не содержащего иных условий протокола разногласий не являются преддоговорным спором. Истец направил Ответчику разъяснения, объясняющие ошибочность данных действий.
• Ответчик не мог принять иных условий протокола разногласий либо отклонить их, поскольку такие условия в протоколе отсутствовали.

Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденный Постановлением Правительства г. Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП (далее — Регламент) содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа. К данным основаниям относятся отказ субъекта от заключения договора, не подписание договора купли-продажи в 30-ти дневный срок и расторжение договора аренды. Одним из оснований также является невозможность предоставления государственной услуги в соответствии с федеральными законами.
Ни Регламент, ни корреспондирующие с ним федеральные законы не содержат такого основания для отказа, как получение подписанного договора с «пустым» протоколом разногласий.
Следовательно, отказ Ответчика основан на недопустимом основании.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Поскольку Истец не направлял Ответчику иных условий договора, у Ответчика не возникло права отклонять протокол разногласий.
Поскольку Истец не оспаривал величины рыночной стоимости имущества, а также подтвердил отсутствие разногласий, то Ответчик должен был принять решение о заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как указано в п. 1.5. подписанного договора купли-продажи недвижимости, объект сделки находится в пользовании Истца, что исключает необходимость фактической передачи ему нежилого помещения от Ответчика по акту приема-передачи.
Кроме того, согласно п.п. 3.2., 3.4. договора, порядок платы определяется в виде трёхлетней рассрочки, а первый платеж должен быть осуществлен не позднее одного месяца с момента заключения Договора.
Следовательно, отсутствие необходимости передавать имущество и оплачивать его стоимость до перехода права собственности указывает на допустимость государственной регистрации перехода права в любое время с момента подписания сторонами договора.
Тем не менее, несмотря на то, что договор купли-продажи подписан, переход права собственности на объект не может произойти в силу фактического отсутствия договора у Истца, что исключает его передачу для регистрации перехода права.
Таким образом, непредставление договора купли-продажи и иных необходимых для регистрации документов расцениваются Истцом как уклонение Ответчика от регистрации перехода права собственности.

Таким образом, руководствуясь ст. ст. 445, 551 ГК РФ, гл. 13 АПК,

ПРОШУ:

Приложение:

Программу, по которой приобрести земельный участок можно по цене в размере 10 % его кадастровой стоимости, могут продлить на 2021 год.

Омское Минимущества планирует продлить на 2021 год программу льготного выкупа областных земель, а также расширить перечень предпринимателей, которые могут воспользоваться данной льготой.

– Предлагается расширить состав получателей льготы и продлить до конца 2021 года возможность выкупа земельных участков по сниженной ставке в размере 10 % кадастровой стоимости. Речь идет о выкупе под объектами недвижимости участков областной собственности и участков, относящихся к неразграниченным землям. Это позволит большему количеству собственников зданий и сооружений приобрести в собственность участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, – отметил министр имущественных отношений Евгений Козлов.

На данный момент льготным выкупом земель могут воспользоваться представители малого и среднего бизнеса и приобрести земельные участки областной и неразграниченной форм собственности, на которых находится их недвижимость. Подать соответствующие заявления для этого им нужно до декабря 2020 года.

Сейчас разрабатываются изменения в Постановление Правительства № 275-п, регламентирующее процедуру выкупа. Проект поправок проходит оценку регулирующего воздействия и антикоррупционную экспертизу, сообщили в пресс-службе министерства.

– Снижение выкупной цены земельных участков рассматривается в качестве мер поддержки в условиях ухудшающейся экономической обстановки, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции, – обосновали разработчики документа.

Параллельно ведется прием предложений от бизнес-сообщества касательно данной льготы, функционирует соответствующая рабочая группа.